Как продать кондо или дом в Таиланде иностранцу: порядок сделки, налоги и вывод денег

Кратко

На 7 ноября 2026 года продажа кондо в Таиланде для иностранца начинается легче, чем заканчивается: право переходит за один день в земельном департаменте, но покупателю нужно свободное место в иностранной квоте, а деньги спокойно уходят за границу, только если вы сохранили форму FET со времени покупки. Государственные платежи при передаче: сбор 2%, затем либо налог 3,3% (продажа в течение пяти лет), либо гербовый сбор 0,5%, плюс удержание подоходного налога; один источник оценивает всё вместе примерно в 3–6% цены. Кто платит что, закрепите в договоре купли-продажи: закон Таиланда этого не определяет. Это общая информация, а не юридическая или налоговая консультация.

Что можно продать и кому

Кондо в собственности на иностранное имя продаётся либо тайскому покупателю, либо другому иностранцу. Иностранцу нужно место в иностранной квоте 49% в этом здании, а источники предупреждают, что оно может исчезнуть между подписанием и передачей. Это сужает круг покупателей, поэтому кондо на иностранное имя часто продаются медленнее тайских. Подробнее в статье о квоте 49%.

Дом на арендованной земле — другое дело: вы продаёте аренду, и цену определяет оставшийся срок. О законных вариантах для иностранцев читайте в материале об аренде и земле. Если дом стоит на земле, оформленной на тайского номинала, остановитесь и прочтите статью о ликвидации номинальных схем, прежде чем что-то выставлять.

Документы до выставления

Начните за две–три недели до объявления: большинство задержек вызывают бумаги, а не покупатели.

• Документ о праве на юнит и ваш паспорт.
• Форма FET или банковское уведомление о зачислении денег в день вашей покупки. Без неё вывести выручку может быть трудно (см. раздел о деньгах ниже).
• Справка от юридического лица здания о том, что общие взносы и специальные сборы оплачены.
• Снятие ипотеки, если был кредит.
• Договор купли-продажи, в котором сказано, кто платит каждый государственный платёж.
• Нотариально заверенная и легализованная доверенность, если вас не будет в Таиланде в день передачи.

Кто может действовать за вас

Продавец и покупатель должны явиться в земельный департамент сами или прислать представителя с доверенностью. По руководствам юрфирм, правильно составленная и легализованная доверенность позволяет представителю подписать документы продажи и зарегистрировать передачу, так что прилетать не нужно. Пусть тайский юрист составит доверенность под эту одну сделку с указанием юнита и диапазона цены, и храните копию. Не выдавайте общую доверенность агенту, которого знаете только по интернету.

Шаги и сроки

Сама передача обычно проходит за один день в земельном департаменте, когда готовы документы, платежи и согласования. Надёжного срока от объявления до передачи в источниках нет, поэтому «несколько месяцев» — наше допущение для планирования, а не цифра из источника.

• Шаг 1. Подготовить документы и справку об отсутствии долгов по взносам (две–три недели).
• Шаг 2. Выставить через агента или самому; комиссию согласовать письменно.
• Шаг 3. Предложение, задаток и договор купли-продажи.
• Шаг 4. Подтверждение квоты покупателя: источники называют обновлённую справку о доле иностранцев за 7–10 дней до передачи или письмо о квоте не старше 14–30 дней.
• Шаг 5. Передача в земельном департаменте с оплатой платежей.
• Шаг 6. Перевод выручки с бумагами FET.

Государственные платежи при передаче

Основные правила в источниках совпадают; это руководства юрфирм и агентств, страниц земельного департамента мы не читали. Проверьте актуальные ставки перед подписанием.

• Сбор за передачу: 2% официальной оценочной стоимости. Кто платит, закон не определяет; один источник говорит о половине на каждого, другой о том, что иностранный покупатель обычно платит всё. Запишите это в договор.
• Особый налог на бизнес: 3,3% (3% плюс 10% городская надбавка), если вы продаёте в течение пяти лет после приобретения или торгуете недвижимостью как бизнесом.
• Гербовый сбор: 0,5% вместо налога на бизнес, когда физическое лицо владело недвижимостью больше пяти лет. Платят либо одно, либо другое, но не оба. По источникам, эти расходы обычно ложатся на продавца.
• Удержание подоходного налога: для физического лица считается от официальной оценочной стоимости по прогрессивной шкале подоходного налога с вычетом, зависящим от лет владения. Источники расходятся в предельном числе лет (8 в одном руководстве, 10 в другом), а один пишет, что удержанное засчитывается в годовой налог. Правил именно для нерезидентов мы не нашли.

Примерный расчёт по нашему допущению об официальной оценке THB 5 000 000: сбор 2% — THB 100 000; гербовый сбор 0,5% — THB 25 000, а налог на бизнес 3,3% составил бы THB 165 000. В расчёт не входит удержание налога. Полный список налогов смотрите в материале о налогах и сборах на недвижимость в Таиланде, а принцип «сначала налог страны расположения» — в статье о налогах при продаже недвижимости за рубежом по странам.

Продажа незадолго до пятилетней границы может стоить вам разницы между 0,5% и 3,3%. Проверьте дату вашего документа о праве, прежде чем принимать предложение.

Комиссия агента

Подтверждённой цифры комиссии агентов в Таиланде мы не нашли, поэтому не называем её. Узнайте ставку письменно, от чего она считается (от цены продажи) и кто платит НДС с неё.

Вывод денег: форма FET

Это шаг, который удивляет продавцов. FET (Foreign Exchange Transaction) — так сейчас называется запись Банка Таиланда о входящем переводе в иностранной валюте; в старых бумагах её называют Tor Tor 3. Покупателям она нужна для регистрации кондо на иностранное имя, а источники называют её ключевым документом для вывода выручки.

• Предъявите формы FET со времени покупки вашему тайскому банку в момент продажи, затем конвертируйте выручку в баты.
• Один источник пишет, что с оригиналом FET можно перевести всю цену продажи в пределах первоначальной суммы в иностранной валюте; без него перевод может быть затруднён или ограничен меньшими суммами. Что с доходом выше первоначальной суммы, найти не удалось.
• Источники расходятся по порогу USD 50 000 и по тому, может ли письмо банка заменить форму при меньших суммах. Один источник называет документами для перевода копию FET или кредитового уведомления, договор продажи из земельного департамента и квитанцию об уплате налогов оттуда же.
• Если вы платили за недвижимость батами с тайского счёта, FET у вас может не быть вовсе. Спросите банк до выставления на продажу.

Если ваш паспорт выдан в стране под санкциями

Тайские банки проверяют и продавца, и направление средств, а ваш принимающий банк за границей может делать то же. Источников именно о держателях паспортов России, Беларуси, Казахстана и Украины мы не нашли, поэтому спросите оба банка заранее. Держите вместе договор покупки, FET, выписки и квитанции земельного департамента как папку подтверждения источника средств. См. банковские проверки для граждан России, живущих в ЕС и вывод денег после продажи недвижимости за рубежом.

Типичные ошибки

• Продажа без FET и открытие, что он нужен, только когда банк его запрашивает.
• Пропуск пятилетней границы и налог 3,3% вместо 0,5%.
• Не прописанное в договоре распределение сбора за передачу.
• Принятие предложения иностранного покупателя без проверки, что квота свободна в день передачи.
• Неоплаченные общие взносы, блокирующие справку в день сделки.
• Нелегализованная доверенность или слишком широкая.
• Расчёт на комиссию агента, которую вы не согласовали письменно.

Чек-лист на одной странице

• Неделя 0: найти FET и документ о праве; сверить дату документа с пятилетней границей.
• Недели 1–3: справка об отсутствии долгов по взносам, снятие ипотеки, легализованная доверенность.
• Выставление: комиссия согласована письменно; в договоре указано, кто платит каждый платёж.
• До передачи: подтверждение квоты покупателя (за 7–14 дней), итоговая проверка платежей.
• День передачи: земельный департамент, оплата, сохранить все квитанции.
• После: перевод выручки с бумагами FET; хранить папку для налоговой декларации дома. Общий порядок смотрите в материалах продажа недвижимости за рубежом: шаги, сроки и ловушки и как продать недвижимость за рубежом.

Если вы сдавали юнит, см. доход от аренды и налог для иностранных владельцев в Таиланде, управление недвижимостью для удалённых владельцев и купить там, где отдыхаешь: Таиланд. Если вы переехали, о статусе читайте в первых 30 днях в Таиланде.

Вопросы и ответы

Можно ли продать кондо в Таиланде, не приезжая в страну? По руководствам юрфирм да, с правильно составленной и легализованной доверенностью для представителя, который подписывает и регистрирует передачу в земельном департаменте. Используйте её только для этой сделки.

Кто платит сбор за передачу при продаже? Закон Таиланда этого не определяет. Источники описывают раздел пополам или оплату целиком покупателем. Что бы вы ни согласовали, это нужно записать в договор купли-продажи.

В чём разница между налогом 3,3% и гербовым сбором 0,5%? Налог на бизнес применяется при продаже в течение пяти лет после приобретения или к тому, кто торгует недвижимостью; гербовый сбор — когда физическое лицо владело недвижимостью больше пяти лет. Платят одно, но не оба.

Можно ли вывести из Таиланда все деньги? С оригиналом формы FET, по одному источнику, можно перевести сумму в пределах первоначальной иностранной валюты; без него перевод может быть ограничен. Что с доходом выше этой суммы, найти не удалось, поэтому спросите банк до выставления.

Сколько занимает продажа? Надёжной цифры в источниках нет. Сама передача занимает около одного дня, но вся продажа от объявления до денег за границей обычно занимает месяцы; это наше допущение, а не цифра из источника.