Визы в Таиланд для покупателей недвижимости: что даёт покупка и какие есть реальные варианты

Покупка квартиры или виллы в Таиланде не даёт права жить в стране. Поляк въезжает как турист, а с 15 сентября 2026 года это 30 дней, а не 60. Тем, кто хочет провести зиму на Пхукете или переехать насовсем, нужна виза, которая почти не связана с правом собственности. Единственное исключение — виза долгосрочного резидента (LTR): у неё есть вариант через недвижимость, но с высоким порогом. В гайде — реальные варианты на октябрь 2026 года, что требуется для каждого и кому что подходит. Данные взяты из обзоров юрфирм, посольств и новостей. Правила иммиграции в Таиланде меняются часто, поэтому перед подачей проверьте официальный источник (посольство, портал e-visa, Совет по инвестициям).

Что покупка даёт и чего не даёт

• Она не даёт вид на жительство, визу или разрешение на работу. Кондо в собственность или зарегистрированная аренда — это имущественное право, а не иммиграционный статус.
• Она учитывается только в одном месте: виза LTR принимает недвижимость как требуемую инвестицию (см. ниже).
• Она не делает вас налоговым резидентом Таиланда. Это делают дни, проведённые в стране.

О самой покупке (квота, цены, расходы на оформление) — в материале Покупка недвижимости в Таиланде: цены, доходность и что может иностранец.

Безвизовый въезд: 30 дней с 15 сентября 2026

С 15 июля 2024 по 14 сентября 2026 года граждане Польши могли въезжать в Таиланд на 60 дней без визы. По объявлениям министерства внутренних дел, опубликованным в Королевской газете 31 августа 2026 года, безвиз для примерно 60 стран, включая Польшу, теперь составляет 30 дней. Он действует только для туризма; прежняя возможность краткосрочной деловой деятельности сужена. Сообщаемые подробности: одно продление до 30 дней в иммиграционном офисе по решению сотрудника (сбор долгое время составлял 1 900 бат, но уточните актуальную сумму) и не более двух использований в календарный год при въезде по суше.

На практике это максимум два месяца, и только если продление одобрят. Зимний сезон в три-четыре месяца в них не укладывается, как и удалённая работа.

Варианты более долгого пребывания

• Виза Destination Thailand (DTV). Пятилетняя виза с множественным въездом, до 180 дней за въезд, госпошлина 10 000 бат. Рассчитана на удалённых работников, на «мягкую силу» (тренировки по тайскому боксу, кулинарные курсы, спорт, лечение, мероприятия) и на членов их семей. Нужно подтвердить 500 000 бат на личном банковском счёте; в 2026 году консульства, как сообщают, хотят видеть деньги на счёте около трёх месяцев. Подача — через портал e-visa. Подвох: для «мягкой силы» теперь нужно приглашение признанного организатора, а остаток снова показывают при продлении внутри страны. С недвижимостью виза не связана. Подходит тем, кто несколько месяцев в году работает или тренируется в Таиланде.
• Долгосрочный резидент (LTR). Десятилетняя виза, которую ведёт Совет по инвестициям, сбор 50 000 бат, до четырёх иждивенцев, быстрый проход в аэропортах. Wealthy Global Citizen: мировые активы не менее 1 млн долларов США. Wealthy Pensioner: возраст от 50 лет и доход 80 000 долларов в год от пенсии или иного фиксированного источника, либо 40 000 долларов в год плюс 250 000 долларов, вложенных в Таиланд. Недвижимость засчитывается как инвестиция: по объявлению BOI от 4 февраля 2025 года это 500 000 долларов (глобальный гражданин) или 250 000 долларов (пенсионер) в кондо в собственность, здание или виллу либо в аренду с остатком срока не менее 10 лет. Категория глобального гражданина даёт освобождение от тайского налога на ввезённый зарубежный доход на определённых условиях. Подвох: суммы крупные, а как долго нужно держать объект и что будет при продаже, мы не нашли. Получите ответ письменно от BOI или тайского юриста до того, как выбирать объект под визу.
• Пенсионные визы. Non-Immigrant O-A — с 50 лет, на один год, продлевается внутри страны. Нужно показать 800 000 бат на тайском счёте на ваше имя, либо доход 65 000 бат в месяц, либо сочетание, дающее в сумме 800 000 бат в год. Для первой подачи деньги, как сообщают, должны пролежать на счёте около двух месяцев, а ещё требуется медицинская страховка. O-X действует десять лет, но требует 3 млн бат (или 1,8 млн плюс 1,2 млн годового дохода) и открыта только для ряда гражданств; входит ли Польша в этот список, мы не проверяли. Кондо в сумму 800 000 бат не засчитывается.
• Thailand Privilege. Платное членство без проверки дохода, без возрастного ограничения и без привязки к недвижимости. Уровень Bronze (650 000 бат) закрыт для новых заявителей 30 сентября 2026 года. С 1 октября входной уровень — Gold за 900 000 бат на пять лет, далее Platinum за 1,5 млн (10 лет), Diamond за 2,5 млн (15 лет) и Reserve за 5 млн (20 лет). Подвох: это плата за визу, а не инвестиция, и продавать потом нечего.

Кому какой вариант подходит

• Зимы на Пхукете, от двух до четырёх месяцев в году, удалённая работа: DTV.
• На пенсии, от 50 лет, долгие пребывания: O-A или LTR для пенсионеров, если есть доход и вы вкладываете в тайскую недвижимость 250 000 долларов и больше.
• Инвестор, который и так планирует объект от 500 000 долларов: путь LTR для глобальных граждан позволяет совместить покупку и визу, когда условия удержания подтверждены.
• Не хочется подтверждать доход и возраст: Privilege, за деньги.
• Покупка как арендная инвестиция, при этом вы живёте в Польше: виза не нужна, вы приезжаете по 30-дневному безвизу.

Покупка на 250 000–500 000 долларов сама по себе визу не даёт. Сначала решите вопрос с визой, потом выбирайте объект.

Отчётность, адрес и налоговое резидентство

• Отчёт раз в 90 дней (форма TM.47). Если вы остаётесь больше 90 дней подряд по долгосрочной визе или продлению, нужно каждые 90 дней сообщать иммиграции свой адрес. Подача бесплатна, онлайн, окно открывается за 15 дней до срока; за пропуск, как сообщают, штраф 2 000 бат.
• TM.30. Хозяин жилья обязан в течение 24 часов уведомить иммиграцию о проживающем у него иностранце; штраф до 2 000 бат. По одному из источников, иностранец, который владеет кондо и живёт в нём сам, как правило, не обязан подавать это на себя повторно. Если вы сдаёте жильё иностранцам, подаёте вы или ваш управляющий.
• Налоговое резидентство. 180 дней и более в календарном году делают вас налоговым резидентом Таиланда. С 1 января 2024 года зарубежный доход налогового резидента облагается в Таиланде, когда его ввозят в страну, независимо от года получения. Долгое пребывание по DTV или пенсионной визе поэтому может втянуть вашу польскую зарплату, пенсию или дивиденды в тайский налог, если вы их переводите. У Польши и Таиланда есть соглашение об избежании двойного налогообложения (подписано в 1978 году, действует с 1983); доход от недвижимости облагается там, где она находится. Как польская сторона затем снимает двойное налогообложение и остаётесь ли вы налоговым резидентом Польши (как правило, по центру жизненных интересов или более 183 дней в Польше) — вопрос к польскому налоговому консультанту. Налог на аренду в Таиланде разобран в гайде по ценам и доходности.

Частые вопросы

Можно ли купить кондо, находясь по туристическому въезду? Да. Для покупки нужны документы о переводе денег и проверка квоты, а не виза. См. чек-лист проверки сделки и защиты от мошенников.

Продлевает ли владение кондо срок пребывания? Нет. Разрешённый срок определяет виза или штамп безвиза, а не собственность.

Вернётся ли безвиз на 60 дней? На 7 октября 2026 года — нет. Правила менялись несколько раз в 2024–2026 годах, поэтому проверяйте перед бронированием долгой поездки.

Можно ли получить LTR, купив на Пхукете? Возможно, если вы подходите по остальным критериям категории, а объект отвечает условиям BOI. Относитесь к этому как к проекту с юристом, а не как к побочному результату покупки.

Как мы помогаем

Мы начинаем с того, какое пребывание вам нужно на самом деле: несколько недель, сезон или переезд, и уже потом подбираем объекты на Пхукете и в остальных предложениях на странице Таиланда, которые подходят и плану, и бюджету. Визы мы не оформляем и юридической фирмой не являемся; по самой визе работаем с независимыми тайскими иммиграционными юристами. Материал носит информационный характер и не является юридической, налоговой или иммиграционной консультацией. Правила и сборы меняются, поэтому подтвердите их в посольстве или у лицензированного тайского юриста.