Турция: заявленная цена в тапу и оценочный отчёт для иностранных покупателей

В Турции цена, записанная в титуле (тапу), давно служит поводом для споров: продавцы хотели платить меньше налога на передачу, а в делах о гражданстве, по сообщениям, случалось обратное. Агент, который предлагает «показать в тапу цену пониже», не делает вам одолжения. Здесь разобраны хорошо документированные правила и прямо сказано, где источники заканчиваются.

Что говорят правила

• В рекомендациях правительства Великобритании о покупке в Турции сказано, что нужен оценочный отчёт эксперта, что он действует всего три месяца и подаётся в земельное бюро. Платит за него, как правило, покупатель.
• В тех же рекомендациях: заявленная стоимость объекта не может быть ниже налоговой стоимости, определённой местным муниципалитетом.
• Налог на передачу составляет 2% с каждой стороны, в сумме 4%, и считается на основе оценочного отчёта, согласно этим рекомендациям.
• Путеводитель юридической фирмы 2025 года пишет, что оценочный отчёт от лицензированной оценочной компании обязателен для сделок с иностранцами с 2019 года, а при покупке ради гражданства оценщик должен иметь лицензию Совета по рынкам капитала (SPK). Он советует никогда не занижать цену. Это утверждение одной юрфирмы, поэтому уточните его в земельном бюро.

Практический итог — нижняя граница. Заявить цену ниже отчёта и муниципальной стоимости — не обычная скидка.

История проблемы

Турецкие источники и более поздние публикации описывают два противоположных злоупотребления: занижение цены ради меньшего налога и завышение стоимости ради порога по гражданству. Cyprus Mail писала в 2021 году со ссылкой на Reuters, что некоторые продавцы работали с выбранными оценщиками, чтобы завысить стоимость, а разницу иногда возвращали покупателям; также сообщалось, что позднее оценщиков стали назначать автоматически. Оригинал публикации я не открывал.

Что поставлено на кону для покупателя

• Налоги и штрафы. В путеводителе юрфирмы сказано, что занижение может повлечь налоговые штрафы; сумм и правового основания нет. Я не смог подтвердить, какому риску лично подвергается покупатель, если заниженную цену организовали продавец или агент, и какое наказание грозит за его собственную часть. Это вопрос к турецкому налоговому юристу до подписания.
• Перепродажа. По статьям турецких бухгалтеров со ссылкой на закон о подоходном налоге доход от продажи недвижимости в течение пяти лет после регистрации облагается налогом, а доход — это цена продажи минус затраты на приобретение и официальные расходы. В принципе, слишком низкая заявленная цена покупки занижает эти затраты и увеличивает налогооблагаемый доход при будущей продаже. Ежегодная сумма освобождения меняется, и на 2026 год её подтвердить не удалось. Спросите налогового консультанта, как будут подтверждаться ваши затраты.
• Гражданство. Консалтинговые страницы называют порог по недвижимости в 400 000 долларов США с удержанием три года; проверьте действующее правило. Один источник юрфирмы говорит, что стоимость, заявленная в земельном реестре, должна совпадать со стоимостью в справке об обмене валюты, а титул ниже порога не позволяет получить свидетельство соответствия. Считайте это поводом обратиться к профильному юристу, а не проверенным правилом.
• Контроль. Комментарий турецкого бухгалтера в январе 2026 года сообщает, что налоговая администрация рассылает покупателям и продавцам письма с вопросами о заявленных ценах. Автор считает такие требования слабо обоснованными и пишет, что суды часто отменяют такие штрафы; это мнение одного эксперта, а не решение суда.

Чего источники не говорят

Я не нашёл источника, который подтверждал бы, отвечает ли покупатель за налог продавца при заниженной цене, ни сумм штрафов, ни суммы освобождения на 2026 год. Если агент говорит «никто не проверяет» или «у покупателя нет риска», попросите это утверждение в письменном виде от юриста.

Как защититься

• Платите банковским переводом на собственный счёт продавца и храните подтверждения. Сумма, которую вы можете показать, должна совпадать с ценой в договоре и в тапу.
• Прочитайте оценочный отчёт. Проверьте оценщика, дату (три месяца), адрес и площадь по документу.
• Не принимайте предложения указать меньше «по налоговым причинам» или заплатить часть наличными.
• Письменно договоритесь, как делится налог на передачу.
• Попросите юриста заранее сообщить, какая цена окажется в тапу, до дня передачи.

Что даёт независимый консультант

Юрист или консультант, работающий на вас, сверит рассказ агента с оценочным отчётом и муниципальной стоимостью, объяснит, что должны показывать ваши документы при будущей продаже или в деле о гражданстве, и скажет «нет» короткому пути так, как агенты делают редко. См. как проверить агента в Турции, расходы на покупку в Турции, гражданство через недвижимость и как читать договор купли-продажи.

FAQ

Можно ли указать в тапу цену ниже? Не следует. Заявленная стоимость не может быть ниже налоговой стоимости муниципалитета, для иностранцев нужен оценочный отчёт, а перечисленные риски реальны.

Сколько действует оценочный отчёт? По рекомендациям правительства Великобритании — три месяца.

Кто платит налог на передачу? В рекомендациях описано по 2% с каждой стороны; распределение можно согласовать в договоре, так что запишите его.

Как мы помогаем

D.H. Realting — независимая консалтинговая компания из Варшавы; мы можем помочь подготовить такие проверки и познакомить с местными юристами, которых мы проверили. Текст носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией; актуальные правила уточняйте у турецкого юриста и налогового консультанта.