Kupić mieszkanie w Grecji tam, gdzie wypoczywasz: 11 miesięcy najmu, miesiąc dla siebie. Wyliczenia

W skrócie (październik 2026): kawalerka kupiona za €180 000 na Krecie kosztuje około €198 000 razem z kosztami zakupu. Przy naszych ilustracyjnych założeniach wynajmowana przez dwanaście miesięcy daje około €12 400 rocznie, a po odliczeniu zarządcy, kosztów bieżących, ENFIA i greckiego podatku dochodowego zostaje około €5 600 netto (2,8% od zainwestowanej kwoty). Zostawienie sobie sierpnia kosztuje z tej kwoty około €1 600, listopada około €120. Ten model pomaga sfinansować miejsce na urlop w Grecji, ale nie działa jako inwestycja nastawiona na zysk.

Pomysł i dla kogo jest

Co roku wracasz na tę samą grecką wyspę lub wybrzeże. Zamiast rezerwować każdego lata, kupujesz mieszkanie, wynajmujesz je w sezonie i jeden miesiąc zostawiasz sobie. Pełny lipiec i sierpień niosą cały rok. Haczyk w tym, że greckie sezony są krótkie: od listopada do marca wiele kurortów jest prawie pustych, więc jedenaście miesięcy najmu to nie jedenaście równych miesięcy.

Artykuł liczy ten model dla Grecji. Stoi obok ogólnego omówienia (przegląd) i metody wyboru miesiąca (miesiąc właściciela a dochód z najmu).

Model pasuje do kupującego, który i tak spędzałby w mieszkaniu trzy-cztery tygodnie w roku, godzi się na zwrot netto rzędu kilku procent i dobrze współpracuje z lokalnym zarządcą. Nie pasuje do tego, kto potrzebuje mieszkania w lipcu i sierpniu, a przy tym oczekuje zwrotu.

Sezonowość greckich kurortów

Źródła bardzo się różnią w kwestii obłożenia, bo używają różnych prób i okresów. Podajemy zakres, a nie jedną liczbę.

• Kreta, Chania: AirROI pokazuje średnie obłożenie około 45% i stawkę około $205 za noc w ciągu dwunastu miesięcy, ze szczytem w sierpniu i niskim sezonem w styczniu, listopadzie i grudniu (około 17% obłożenia). Osobna strona AirROI dla miasta Chania daje około 47% i $162. Airbtics pokazuje około 74% i €107 za okres od września 2024 do sierpnia 2025. Różnica między 45% a 74% to różnica metod, a nie fakt rynkowy.
• Korfu: AirDNA pokazuje około 64% obłożenia i około $239 za noc w ciągu dwunastu miesięcy; Airbtics około 72% i €112 za okres od czerwca 2024 do maja 2025.
• Rodos: Airbtics pokazuje około 72% i €110 dla miasta Rodos; AirROI około 44% i $161 dla szerszej jednostki gminnej; BnbCalc około 35% i €180. Według AirROI szczyt stawki przypada na sierpień, najniższy poziom na listopad.
• Dla całego kraju prasa branżowa podaje około 41% obłożenia najmu krótkoterminowego w 2026 roku i średnią stawkę około €104 (nasz przewodnik po rentowności), a w najlepszych rejonach wyspiarskich, takich jak Mykonos Chora, Ornos, Oia i Fira, 53–54%.

Wspólny wątek to letni szczyt, „ramiona” w maju, czerwcu, wrześniu i październiku oraz pusta zima. Taki kształt przyjmuje poniższy model.

Trzy rejony kurortowe i ile kosztuje mieszkanie

• Kreta (Chania i Heraklion). Ceny ofertowe w Chanii są o około 40% wyższe niż w Heraklionie. Z naszego artykułu o budżetach dla Grecji wynika około €3 100 za m² w Chanii i około €2 200 w Heraklionie, więc €200 000 kupuje około 65 m² w Chanii wobec około 91 m² w Heraklionie (nasze szacunki); przy €350 000 w Chanii jest to około 113 m².
• Korfu. Nie mamy potwierdzonej ceny za metr kwadratowy dla Korfu. Jedna informacja (widziana tylko w streszczeniu wyszukiwarki) mówi, że projekt ramowego planu przestrzennego dla turystyki ograniczy obiekty typu Airbnb na wyspie, a konsultacje publiczne odbyły się we wrześniu 2026 roku. Traktuj to jako niepotwierdzone i sprawdź ostateczny tekst przed zakupem.
• Rodos. W naszych materiałach również nie ma potwierdzonej ceny za metr kwadratowy. Rodos należy do Dodekanezu, a przewodniki komercyjne wymieniają części Dodekanezu jako strefy przygraniczne, w których kupujący spoza UE potrzebuje zezwolenia Ministerstwa Obrony (od czterech do ośmiu tygodni).

Poza zasięgiem w tych przedziałach: willa na Mykonos lub Santorini albo dom z działką i widokiem na morze w Chanii. Szczegóły w co można kupić w Grecji za €70 000–350 000 i najlepsze rejony zakupu w Grecji.

Rachunek: jedenaście miesięcy najmu wobec dwunastu

Wszystko w tej części to nasza ilustracyjna arytmetyka, a nie dane rynkowe. Założenia:

• Mieszkanie: jedna sypialnia na Krecie, cena €180 000. Przy poziomach cen z naszego artykułu o budżetach to około 58 m² w Chanii lub około 82 m² w Heraklionie (nasz szacunek).
• Koszty zakupu: 10% (€18 000), w zakresie 8,6–11,6% z naszego artykułu o budżetach dla Grecji, razem nakład €198 000.
• Obłożenie według miesięcy, od stycznia do grudnia: 12%, 12%, 18%, 35%, 50%, 65%, 78%, 85%, 65%, 45%, 18%, 18%.
• Średnia stawka za noc według miesięcy, w euro: 40, 40, 45, 55, 65, 85, 105, 115, 85, 65, 42, 45.
• Zarządca 20% przychodu plus 12% przychodu na sprzątanie, pościel, media i prowizje platform.
• Koszty stałe €1 100 rocznie: ENFIA €300, opłaty za budynek €600, ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej, którego wymaga grecka rejestracja, €200.
• Podatek: skala podatku dochodowego na 2026 rok z naszego przewodnika po rentowności (15% do 12 000 euro, 25% do 24 000, 35% do 36 000, 45% powyżej) ze zgłaszanym standardowym odliczeniem 5% zamiast faktycznych kosztów. Czy działa to tak samo dla dochodów z platform i dla nierezydentów, nie jest tu potwierdzone.
• Opłata klimatyczna (€0,50–15 za noc) jest pobierana od gości i nie wchodzi do przychodu.

Przychód według miesięcy przy tych założeniach, od stycznia do grudnia, w euro: 149, 134, 251, 578, 1 008, 1 658, 2 539, 3 030, 1 658, 907, 227, 251.

Wynik dla pełnych dwunastu miesięcy najmu:

• Przychód €12 390 (153 zarezerwowane noce, obłożenie 42,0%, średnia stawka około €81).
• Zarządca i koszty bieżące €3 965; koszty stałe €1 100; podatek dochodowy około €1 766.
• Netto około €5 560, czyli 2,8% od nakładu €198 000. Przychód brutto to 6,9% ceny, w zakresie 4–8%, który agenci podają dla domów wakacyjnych na Krecie i Korfu (to deklaracje agentów, a nie dane rynkowe).

Dla porównania nasz przewodnik po rentowności uznaje, że zysk netto greckiego mieszkania w mieście jest o 1,5–2 punktu niższy od brutto. Sezonowe mieszkanie na wyspie z zarządcą wypada w tym samym rejonie, nieco niżej niż ateńskie mieszkanie w najmie długoterminowym.

Który miesiąc zostawić sobie

Tracisz zysk netto, który ten miesiąc by przyniósł. Przy tych samych założeniach:

• styczeń €80, luty €72, marzec €135, listopad €122, grudzień €135.
• kwiecień €311, październik €488, maj €542.
• czerwiec i wrzesień po €891, lipiec €1 365, sierpień €1 629.

Jeśli zostawisz sobie listopad, rok da około €5 438 netto (2,7% od nakładu); przy lipcu około €4 195 (2,1%); przy sierpniu około €3 931 (2,0%). Sierpień zabiera około 29% rocznego zysku netto, listopad około 2%.

Rozsądnym kompromisem są „ramiona” sezonu. Maj i październik kosztują przy tych liczbach tylko €542 i €488, bo goście rezerwują wtedy mniej nocy po niższych stawkach. Podzielony miesiąc, dwa tygodnie w czerwcu i dwa we wrześniu, kosztuje około €890 łącznie wobec €1 629 za sierpień.

Wrażliwość

• Obłożenie o dziesięć punktów niższe w każdym miesiącu (roczne 32,0%): netto około €4 267, czyli 2,2%. Wtedy sierpień dla siebie zostawia około €2 830.
• Stawki o dziesięć procent niższe: netto około €4 893, czyli 2,5%.
• Dochód netto spada do zera przy rocznym obłożeniu około 7%, jeśli wszystkie miesiące spadają razem. Nie uwzględnia to kosztu zamrożonego kapitału i poniesionych kosztów zakupu.

Licencja i rejestracja, gdy tam również mieszkasz

Każdy najem krótkoterminowy w Grecji wymaga numeru rejestracyjnego AMA z urzędu skarbowego AADE, zanim pojawi się na platformie rezerwacyjnej. Samo mieszkanie musi spełniać wymogi: ważne pozwolenie na budowę, czyste dokumenty własności, naturalne oświetlenie co najmniej 10% powierzchni podłogi, wentylacja co najmniej 5%, wysokość sufitu co najmniej 2,5 m i sprawna klimatyzacja (poza wysokościami powyżej 600 m). Przepisy bezpieczeństwa obejmują jedną gaśnicę 6 kg na 100 m², czujniki dymu, wyłączniki RCD, ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej u upoważnionego ubezpieczyciela, certyfikat deratyzacji i apteczkę. Kary za prowadzenie bez rejestracji to €5 000, €10 000 i €20 000 za powtórne naruszenia w ciągu dwunastu miesięcy, a AADE może unieważnić AMA.

Zamrożenie nowych rejestracji dotyczy centrum Aten i pierwszej dzielnicy Salonik, a nie kurortów Krety, ale według doniesień rejestracja jest związana z właścicielem i może wygasnąć przy sprzedaży, więc zapytaj sprzedającego, co zostaje z mieszkaniem. Zobacz zasady najmu krótkoterminowego w Grecji i licencje, zasady wspólnoty i ubezpieczenie.

Własny miesiąc nie wymaga rejestracji, wymaga kalendarza. Zablokuj go wcześnie i zapisz pobyt właściciela w umowie z zarządcą (zarządzanie mieszkaniem z zagranicy).

Podatki i koszty bieżące w skrócie

• Dochód z najmu jest według doniesień opodatkowany w 2026 roku czterostopniową skalą od 15% do 45% ze zgłaszanym odliczeniem 5%. Sprawdź, jak działa to dla właściciela nierezydenta i jak Twój kraj zamieszkania traktuje ten sam dochód.
• ENFIA, roczny podatek od nieruchomości: podstawa mniej więcej od €2 do €16,20 za m² według strefy, z korektą na wiek, piętro i przeznaczenie.
• Jak dni Twojego własnego pobytu zmieniają podatek, nie jest potwierdzone w naszych źródłach; zobacz podatki od dni użytku własnego i dochodu z najmu. Późniejsza sprzedaż jest opisana w podatek od zysków kapitałowych przy sprzedaży w Grecji. Tło o rentowności w rentowność najmu w Grecji.

Ile kosztuje zakup i kto może kupować

Podatek od przeniesienia 3% plus dopłata gminna (razem 3,09%), notariusz około 2%, księga wieczysta około 0,5%, prawnik €2 000–4 000 i agent €4 000–8 000 przed VAT, czyli 8,6–11,6% ponad cenę. Standardowy VAT 24% na kwalifikujące się nowe budynki jest zawieszony do 31 grudnia 2026. Przeczytaj ceny nieruchomości i koszty zakupu w Grecji.

Obywatele UE i EOG kupują na tych samych warunkach co Grecy. Kupujący spoza UE potrzebują w strefach przygranicznych zezwolenia Ministerstwa Obrony; żadne ze znalezionych źródeł nie wymienia Krety, ale Twój prawnik musi sprawdzić dokładnie Twoją działkę. Premier ogłosił we wrześniu 2026 roku, że podatek od przeniesienia dla kupujących spoza UE wzrośnie z 3% do 15%; to nie jest prawo, a datę podaje się jako 1 stycznia lub 1 lipca 2027. Mieszkanie za €180 000 nie osiąga progów złotej wizy (€800 000 lub €400 000, zależnie od rejonu). Kredyt dla nierezydentów to według doniesień 60–70% wartości, czasem 50–60%.

Częste błędy

• Brać nagłówkowe obłożenie Airbnb 70% i więcej za liczbę roczną; źródła powyżej dają od 35% do 74% dla tej samej wyspy.
• Wybierać miesiąc według pogody, a nie według ceny: sierpień kosztuje ponad 13 razy tyle co listopad.
• Kupować mieszkanie, którego nie da się zarejestrować (brak pozwolenia, niski sufit, brak klimatyzacji), i dowiadywać się o tym po aktach notarialnych.
• Zakładać, że rejestracja przechodzi razem z mieszkaniem.
• Zapomnieć o zezwoleniu dla stref przygranicznych na wyspach Dodekanezu, takich jak Rodos.
• Ignorować planowane ograniczenie najmu turystycznego na Korfu.
• Stosować do całego czynszu tylko stawkę 15%; skala sięga 45%.

Lista kontrolna przed zakupem

• Czy to konkretne mieszkanie może dostać AMA i czy istnieje ważna rejestracja?
• Czy status prawny budynku jest jasny i czy pozwolenie jest w aktach?
• Czy działka leży w strefie przygranicznej?
• Ile biorą trzej zarządcy i co jest w cenie?
• Który miesiąc bierzesz i ile kosztuje na Twoich własnych liczbach?
• Jak dochód z najmu jest opodatkowany u Ciebie w domu?

Pytania i odpowiedzi

Czy najem przez jedenaście miesięcy z jednym miesiącem właściciela jest realistyczny w Grecji? Tak, jeśli miesiąc właściciela nie wypada w lipcu i sierpniu; w sierpniu zabiera około 29% rocznego zysku netto przy naszych założeniach.

Czy mogę prowadzić najem wakacyjny na Krecie lub Rodos? Potrzebujesz AMA i mieszkania spełniającego wymogi; zamrożenie w Atenach i Salonikach nie obejmuje kurortów, ale lokalne plany mogą się zmienić.

Na jaką rentowność liczyć? Nasza ilustracja daje około 2,8% netto od nakładu dla kawalerki na wyspie; ogólny przewodnik podaje zysk netto greckich mieszkań o 1,5–2 punktu niższy od brutto.

Czy zakup za €180 000 daje prawo pobytu? Nie; zobacz przewodnik po złotej wizie.

Jakie jest największe ryzyko prawne? Mieszkanie, którego nie da się zarejestrować, lub rejestracja, która nie przechodzi na Ciebie; zobacz ryzyka inwestowania w Grecji.

Jak pomagamy

Wybieramy wyspy i nadmorskie miasta pod Twój budżet i Twój miesiąc, sprawdzamy, czy mieszkanie można naprawdę zarejestrować pod najem turystyczny, i łączymy z lokalnym zarządcą oraz księgowym. Materiał ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną ani podatkową; liczby są ilustracyjne i się zmieniają.