Недвижимость в Хорватии: покупка и сопровождение
Адриатическое побережье и Загреб: гражданам ЕС — на общих основаниях, остальным — через взаимность и согласие Министерства юстиции.
Почему Хорватия
Граждане ЕС покупают на равных
Граждане ЕС покупают недвижимость в Хорватии на тех же условиях, что и хорваты, без каких-либо разрешений.
ЕС, Шенген и еврозона — без барьеров
Членство Хорватии в ЕС, Шенгенской зоне и еврозоне убирает валютный и пограничный барьеры для покупателей из Европы.
Побережье Адриатики с развитой инфраструктурой
Развитая туристическая инфраструктура и короткая логистика из Центральной Европы делают побережье удобным как для отдыха, так и для сдачи в аренду.
Честно про граждан вне ЕС: нужна взаимность и согласие министерства
Для граждан стран вне ЕС требуются подтверждённая взаимность с их страной и письменное согласие Министерства юстиции — без него право собственности не зарегистрируют; расхождения между земельной книгой и кадастром на побережье встречаются часто и требуют отдельной проверки.
Честно про доходность: сезон на побережье, ровнее в Загребе
Побережье живёт туристическим сезоном, поэтому доход от краткосрочной аренды концентрируется в нескольких месяцах, а расчёт по пиковым неделям завышает годовую доходность. Загреб даёт более ровный, но менее доходный поток.
Бюджет меньше — подберём под запрос
Скажите сумму и цель — вернёмся с вариантами от застройщиков и партнёров, которых нет в каталоге.
Оставить запросКак проходит покупка
- 1
Разбираем запрос
Побережье или Загреб, бюджет и ваше гражданство.
- 2
Проверяем объект в земельной книге и кадастре
Расхождения между ними на побережье встречаются часто.
- 3
Для граждан стран вне ЕС — проверяем взаимность
Подаём заявление в Министерство юстиции на согласие — без него право не зарегистрируют.
- 4
Предварительный договор с задатком
Фиксируем условия сделки.
- 5
Договор купли-продажи
Подпись продавца заверяется нотариально.
- 6
Регистрация права
Вносим право собственности в земельную книгу.
Частые вопросы
Может ли иностранец купить недвижимость в Хорватии?+
Граждане ЕС — на тех же условиях, что и хорваты, без разрешений. Гражданам стран вне ЕС нужны подтверждённая взаимность между их страной и Хорватией и письменное согласие Министерства юстиции: без него право собственности не зарегистрируют.
Что такое принцип взаимности?+
Это условие, при котором Хорватия разрешает покупку гражданам той страны, где хорваты тоже могут покупать недвижимость. Наличие взаимности с вашей страной проверяется до начала сделки — от этого зависит сама возможность покупки.
Почему нужно сверять земельную книгу и кадастр?+
На хорватском побережье расхождения между этими двумя реестрами — распространённая проблема: площади, границы участков и состав построек могут не совпадать. Это всплывает при перепродаже и блокирует сделку, поэтому сверку делают до задатка.
Даёт ли покупка недвижимости ВНЖ в Хорватии?+
Нет. Покупка не является основанием для вида на жительство. Для длительного пребывания используются другие основания: работа, воссоединение семьи или виза для цифровых кочевников.
Какие налоги при покупке?+
При покупке вторичного жилья платится налог на передачу недвижимости. При покупке новостройки напрямую у застройщика вместо него применяется НДС, уже включённый в цену. Сверх этого — услуги юриста, нотариальное заверение, пошлины и комиссия агентства.
Есть ли ежегодный налог на жильё?+
Ежегодного налога на жилую недвижимость в привычном для многих стран виде в Хорватии нет. Действуют коммунальные сборы, а для отдельных категорий объектов — местные платежи, размер которых зависит от муниципалитета.
Стоит ли рассчитывать на доход от аренды у моря?+
Побережье живёт туристическим сезоном, и доход концентрируется в нескольких месяцах. Расчёт по пиковым неделям завышает годовую доходность в разы. Считать нужно по году, с учётом простоя, комиссии управляющей компании и расходов на содержание.
Есть ли у вас объекты в Хорватии?+
В открытом каталоге сейчас нет. Если направление интересно, оставьте запрос — подберём через партнёрскую сеть, проверим взаимность для вашего гражданства и сопроводим согласование с Министерством юстиции.
Обзор
Хорватия — рынок, где правила зависят от гражданства покупателя сильнее, чем в большинстве стран ЕС. Для граждан стран вне ЕС требуются подтверждённая взаимность с их страной и письменное согласие Министерства юстиции.
Почему покупать здесь
Побережье Адриатики с развитой туристической инфраструктурой и короткой логистикой из Центральной Европы. Членство Хорватии в ЕС, Шенгенской зоне и еврозоне убирает валютный и пограничный барьеры для покупателей из Европы. Граждане ЕС покупают недвижимость на тех же условиях, что и хорваты, без разрешений.
Налоги, расходы и доходность
Ориентиры по налогам, расходам на покупку и содержание и доходности аренды. Точные цифры зависят от объекта и вашей ситуации.
При покупке вторичного жилья — налог на передачу недвижимости; у новостроек от застройщика применяется НДС. Ежегодного налога на жильё в привычном виде нет.
При покупке вторичного жилья платится налог на передачу недвижимости; при покупке новостройки у застройщика вместо него применяется НДС, уже включённый в цену. Дополнительно: услуги юриста, нотариальное заверение, судебные пошлины за регистрацию и комиссия агентства.
1. Проверка объекта в земельной книге и кадастре — расхождения между ними на побережье встречаются часто. 2. Для граждан стран вне ЕС — проверка взаимности и подача заявления в Министерство юстиции на согласие. Без согласия право собственности не зарегистрируют. 3. Предварительный договор и задаток. 4. Договор купли-продажи с нотариальным заверением подписи продавца. 5. Регистрация права в земельной книге.
Хорватские банки кредитуют преимущественно резидентов. Нерезидентам кредит доступен ограниченно и под более высокую ставку.
Покупка недвижимости в Хорватии не даёт вида на жительство. Для длительного пребывания используются основания, не связанные с покупкой: работа, воссоединение семьи, программа для цифровых кочевников.
Побережье живёт туристическим сезоном, поэтому доход от краткосрочной аренды концентрируется в нескольких месяцах, а расчёт по пиковым неделям завышает годовую доходность. Загреб даёт более ровный, но менее доходный поток. Объектов в этой стране у нас сейчас нет в открытом каталоге. Если направление вам интересно, оставьте запрос — подберём через партнёрскую сеть и сопроводим сделку.
Что учитывать: — расхождения между земельной книгой и кадастром на побережье — типичная проблема, которая всплывает при перепродаже; — для граждан стран вне ЕС согласие Министерства юстиции обязательно, и оно зависит от наличия взаимности с их страной; — незарегистрированные постройки и пристройки у моря требуют отдельной проверки легализации. Данные проверены в сентябре 2026 года. Пороги, ставки и условия программ меняются — перед сделкой уточняйте актуальные требования у юриста в стране покупки.
Запросить подбор: Хорватия
Бесплатный гайд · PDF, 19 стр.
Зарубежная недвижимость: с чего начать
Как выбрать страну под ваш бюджет, цель и стратегию — до выбора конкретного объекта.
Цифры ориентировочные, меняются со временем и зависят от конкретного объекта и вашей ситуации. Получите независимую юридическую, налоговую и финансовую консультацию перед покупкой.
Получите персональную подборку недвижимости
Расскажите о цели и бюджете — пришлём подборку от проверенных локальных партнёров, без обязательств.