Квартиры в Дубровнике и Загребе: гид для иностранцев

Дубровник и Загреб — два полюса хорватского рынка квартир. Дубровник — небольшой всемирно известный город в крепостных стенах, где дефицит и туризм поднимают цены до максимума по стране. Загреб — столица с университетами, министерствами, компаниями и населением, которое живёт и снимает жильё круглый год. В этом материале мы сравниваем оба города, называем проверенные цены, объясняем правила аренды, порядок покупки и расходы и заканчиваем разделом для русскоязычных покупателей, живущих в ЕС. Данные на октябрь 2026 года, ориентировочные. Юридическая основа — в нашем гиде по покупке недвижимости в Хорватии.

Цены: что говорят источники

Цены в Хорватии резко выросли: мы сообщали о росте цен на дома на 14,3% за год в первом квартале 2026 года, см. цены на дома в Хорватии выросли на 14,3% в 1 квартале 2026. Объём продаж в 2025 году снизился, то есть цены росли при меньшем числе сделок.

• Дубровник. Источники сильно расходятся. Один рыночный обзор (май 2026) называет среднюю цену квартиры около 3900 € за м², другие страницы агентств дают 5100–5400 € за м² на 2026 год, а объявления в старом городе и по новостройкам с видом на море заметно выше. Свести эти данные мы не смогли, поэтому честный ответ такой: ожидайте премию к среднему по Хорватии (около 2900 € за м²) и до торга запрашивайте недавние сопоставимые сделки по конкретной улице и дому.
• Загреб. По новым квартирам хорватская пресса со ссылкой на статистическое управление приводит среднюю цену около 3518 € за м² в первом полугодии 2026 года, на 18,9% выше, чем год назад, при около 2994 € по всей стране. По вторичным квартирам один обзор (май 2026) называет в среднем около 2917 € за м², а по районам примерно от 2700 до 4600 €. Данные объявлений (август 2026) показывают запрашиваемые цены выше, около 4150 €. Разрыв показывает, почему торговаться нужно по ценам фактических сделок.

Старые дома в Загребе пострадали от землетрясения в марте 2020 года. Проверьте техническое состояние здания, ремонт после землетрясения и резервный фонд собственников: это влияет и на цену, и на расходы владения.

Дубровник: премиум и его пределы

Спрос формируют туристы, покупатели вторых домов и небольшое местное предложение. Застройку ограничивают исторический город и окружающие холмы, дороги и парковки тесные. Это удерживает цены высокими, но делает рынок тоньше: меньше квартир, и дольше продавать, если переплатили. Для квартир в старом городе действуют особые правила ремонта из-за защиты исторического ядра, а по сообщениям, туристическая сдача в центре находится под давлением местных правил; актуальный текст мы не проверяли, поэтому уточните в городе, прежде чем рассчитывать на сдачу такой квартиры. Зимой тише, меньше рейсов и работающих магазинов; аэропорт находится к югу от города, расписание из вашего города проверьте до решения.

Загреб: жизнь и аренда

Загреб — рынок жителей: молодые специалисты, студенты, госслужащие и сотрудники международных компаний. Это даёт устойчивый спрос на долгосрочную аренду и меньшую сезонность, чем на побережье. Туристическая сдача существует, но это лишь часть картины. Основной путь — долгосрочная аренда; владелец платит налог с дохода от аренды, причём выбор между паушальным режимом и учётом фактических расходов зависит от действующих правил, которые мы подробно не проверяли, поэтому подтвердите их у хорватского налогового консультанта. Квартира, сдаваемая долгосрочно не менее десяти месяцев в году, по сообщениям, освобождена от нового годового налога на недвижимость, который устанавливается на местном уровне; см. годовой налог на недвижимость и счета владельцев по странам и уточните в городе. Сравнение режимов: краткосрочная или долгосрочная аренда.

Правила аренды вкратце

Краткосрочная сдача в Хорватии регулируется везде; сведения ниже взяты из обзоров профильных СМИ, а не из Официальной газеты.

• Каждой единице жилья нужен регистрационный номер; по сообщениям, это действует с июня 2026 года.
• Частные хозяева на паушальной системе платят годовую сумму за койко-место, которую устанавливает муниципалитет; по сообщениям, по стране от 20 до 300 €.
• В доме с несколькими собственниками, по сообщениям, нужно согласие двух третей совладельцев по долям.
• За сдачу без регистрации для физических лиц, по сообщениям, штрафы примерно от 1000 до 15 000 €.

Хорватия также добивается, чтобы доход от аренды иностранных владельцев облагался налогом, поэтому декларируйте его правильно и проверьте правила своей страны, см. налог на доход от аренды за рубежом для резидентов ЕС.

Порядок покупки и расходы

• Налоговый номер (OIB), бесплатный и необходимый для договора.
• Независимый юрист, см. нотариус или юрист: кто нужен за рубежом.
• Проверка земельной книги (zemljišna knjiga) и кадастра, разрешений на строительство и использование, залогов и совладельцев; в многоквартирных домах также резервного фонда и решений собрания собственников.
• Предварительный договор с задатком, на рынке обычно 5–10%, но законом не фиксируется, затем нотариальный договор купли-продажи.
• Для покупателей не из ЕС: заявление в Министерство юстиции, см. ниже.
• Уплата налога и регистрация в земельной книге.

Расходы на вторичную квартиру: налог на передачу 3% платит покупатель; в новостройке от застройщика вместо него в цену включён НДС 25%. Нотариус и юрист на рынке примерно по 1%, агент около 3% плюс НДС, часто делится с продавцом, плюс регистрационные сборы. Закладывайте 6–8% цены. См. полная стоимость владения недвижимостью за рубежом и типичные ошибки покупателей за рубежом. Для отеля или небольшого коммерческого проекта см. покупка отеля в Хорватии.

Для русскоязычных покупателей и экспатов

• Гражданство определяет путь. Граждане ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии покупают на тех же условиях, что и хорваты. Гражданам других стран нужны взаимность и согласие Министерства юстиции: gov.hr: покупка недвижимости иностранцами. Проживание в ЕС этого не меняет, а статус конкретного паспорта мы не проверяли.
• Документы. Паспорт, подтверждение адреса, OIB, подтверждение источника средств и доверенность при удалённом подписании, см. доверенность для покупки недвижимости за рубежом и удалённое подписание и закрытие сделки.
• Банки. Перевод могут проверить ваш банк и хорватский; возьмите документы, см. проверки банков для россиян в ЕС и счёт за рубежом для нерезидента-собственника. Мы не консультируем по обходу проверок или санкционных правил.
• Сообщество и язык. В Загребе самый широкий выбор юристов, нотариусов и переводчиков, русскоязычные люди живут там и в Дубровнике, но статистики мы не нашли. Официальные документы на хорватском: закажите заверенные переводы.

См. также русскоязычные жители ЕС покупают недвижимость за рубежом.

FAQ

Дубровник дороже Сплита? Источники расходятся: по некоторым средним Сплит в 2026 году обогнал Дубровник, а другие страницы всё ещё показывают Дубровник выше, особенно старый город. Сравнивайте цены сделок.

Хорошо ли сдавать квартиру в Загребе? Есть устойчивый спрос на долгосрочную аренду со стороны жителей; итог зависит от цены покупки, налогов и ремонта. Доходность мы не называем.

Нужно ли жить в Хорватии, чтобы купить? Нет, но нужен OIB и либо личное присутствие, либо доверенность.

Может ли купить гражданин не из ЕС? Только при взаимности и согласии Министерства юстиции, см. основной гид.

Сколько это занимает? Путь для граждан ЕС может занять недели при готовых документах; согласие министерства для покупателей не из ЕС, по сообщениям, занимает примерно от двух до шести месяцев, официального срока нет.

Как мы помогаем

Мы — трёхъязычная платформа: подбираем объекты и координируем независимых местных юристов и налоговых консультантов. Мы поможем сравнить квартиры в Дубровнике и Загребе и подготовить перечень документов. Материал носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; правила, ставки и цены меняются, поэтому актуальную ситуацию проверяйте у хорватского юриста, нотариуса и в налоговой.