Купить квартиру в Хорватии, где отдыхаешь: сдавать большую часть года, месяц жить самому. Расчёт

Кратко. Хорватия это адриатический вариант идеи, но с коротким сезоном: в нашей иллюстрации квартира за €240 000 приносит около €13 589 выручки в год (5,7% от цены) и около €7 676 чистыми (3,1% от вложений) до подоходного налога, причём около 76% выручки приходится на июнь–сентябрь. Свой месяц в феврале обойдётся примерно в €200, в августе примерно в €2 530. Это наша арифметика на заданных допущениях, не рыночные данные; факты проверены 4 ноября 2026 года.

Статья входит в цикл купить там, где отдыхаете, сдавать и жить самому один месяц в году. Это общая информация, не юридическая и не налоговая консультация.

Идея и честный подвох

Вы каждое лето ездите на хорватское побережье. План: купить там квартиру, сдавать её большую часть года и оставить себе один месяц. Подвох в календаре. На Адриатике деньги делаются в несколько месяцев, поэтому «одиннадцать месяцев сдачи» не означает одиннадцать месяцев туристов. Это летняя краткосрочная аренда, тонкое межсезонье в мае и в сентябре–октябре, а зимой либо месячная сдача местному жителю или сезонному работнику, либо пустая квартира. В статье эта смесь показана в цифрах, чтобы вы увидели, во что на самом деле обходится ваш месяц. Общая методика в статье как выбрать свой месяц и посчитать точку безубыточности.

Когда люди приезжают на самом деле

В 2025 году в Хорватии был рекорд: около 110 млн ночёвок (Хорватская национальная туристская организация, HTZ). Только в июле было около 4,6 млн туристов и 29,2 млн ночёвок, то есть примерно четверть года, хотя эти две цифры могут опираться на разные базы. Ночёвки иностранцев в августе были близки к 27 млн. В отчётах о 2025 годе добавляют, что рост пришёлся в основном на предсезонье, а июль и август были на уровне прошлого года или чуть ниже: сезон растягивается по краям, но его центр по-прежнему лето. По жупаниям лидировала Истрия, около 25,2 млн ночёвок за январь–август 2025 года, второй была Сплитско-Далматинская.

Оценки платформ дают ту же форму. AirROI по данным с июня 2025 по май 2026 показывает для Омиша (около Сплита) среднюю цену за ночь около $208 при загрузке 42,7%, которая падает примерно до 16,6% в январе, феврале и ноябре; для Вели-Лошиня загрузка 50,1% и около $131, вне сезона около 12,6%; для Корчулы 58,9% и около $186. Это оценки трекера в долларах с разной методикой, а не статистика; помесячной таблицы и данных по Пуле и Ровиню мы не нашли. Считайте эти числа направлением: зимний месяц приносит долю летнего.

Три места и пример квартиры

Цены за м² ниже это цены предложения из нашего гида по бюджету в Хорватии; цены сделок в самых горячих районах ниже, торгуйтесь от них.

• Истрия (Пула, Ровинь, Пореч). Пула около €3 520 за м² по предложению, Ровинь около €4 779. Самый длинный спрос на севере, сильный за счёт гостей из Германии, Австрии и Словении, которые приезжают на машине. См. Истрия и Кварнер.
• Задар и острова. Задар около €4 070 за м² по предложению. Круглогодичный город с аэропортом, университетом и настоящим зимним населением, поэтому зимняя сдача вообще возможна.
• Сплит и Далмация. Медиана сделок около €4 068 за м², но медиана предложения €6 000, то есть разрыв в треть. Самый дорогой спрос и самые загруженные июль и август. См. Сплит, Далмация и острова.

Наш пример: двухкомнатная квартира 55 м² за €240 000, примерно €4 364 за м²: хорошее здание около центра Задара или Пулы, выше средних цен предложения. Для сравнения, студия за €120 000–180 000 реальна в Риеке или Пуле, а в Ровине или Опатии на те же деньги получается 25 м² и меньше.

План в цифрах

Допущения (наши, иллюстративные): расходы на покупку 4,5% (налог на передачу 3% плюс юрист 1,5%, без агента за счёт покупателя), то есть €10 800 сверху и вложения €250 800. Краткосрочная сдача с апреля по октябрь с нашей загрузкой и ценами: апрель 22% по €70, май 35% по €80, июнь 55% по €105, июль 75% по €140, август 80% по €150, сентябрь 55% по €100, октябрь 28% по €75 за ночь. С ноября по март месячная сдача местному жителю, оценённая в ожидаемые €250 в месяц (сдача за €500 есть примерно в каждый второй зимний месяц). Управляющий берёт 20% выручки, текущие расходы (уборка, бельё, коммунальные услуги в период сдачи) составляют 12% выручки от краткосрочной сдачи, постоянные расходы €1 070 (муниципальный налог на имущество €150, платежи по дому €720, страховка €200), паушальные платежи за четыре койки €644 в год.

Результат при сдаче все двенадцать месяцев: выручка €13 589 (5,7% от цены, в пределах 4–7% брутто, которые называют частные порталы для побережья), чистыми €7 676, то есть 3,1% от вложений, до подоходного налога. На июнь–сентябрь приходится около 76% выручки, а на один июль с августом около 51%. В этом смысл всей модели: месяцы, в которые вам больше всего хочется там быть, это месяцы, которые оплачивают квартиру.

Какой месяц взять себе и сколько он стоит

Чистый результат, если один месяц вы берёте себе, а остальные одиннадцать сдаёте (паушальные платежи и постоянные расходы не меняются):

• Февраль: выручка €250, вы теряете около €200; 7 476 чистыми в год (3,0% от вложений).
• Апрель: выручка €462, вы теряете около €314; 7 362 чистыми в год (2,9% от вложений).
• Май: выручка €868, вы теряете около €590; 7 086 чистыми в год (2,8% от вложений).
• Октябрь: выручка €651, вы теряете около €443; 7 234 чистыми в год (2,9% от вложений).
• Июнь: выручка €1 733, вы теряете около €1 178; 6 498 чистыми в год (2,6% от вложений).
• Июль: выручка €3 255, вы теряете около €2 213; 5 463 чистыми в год (2,2% от вложений).
• Август: выручка €3 720, вы теряете около €2 530; 5 147 чистыми в год (2,1% от вложений).

Февраль или март почти бесплатны (около €200), но холодно, и многие курортные места закрыты; октябрь стоит около €443 и часто самый приятный месяц для жизни там; август стоит около €2 530, примерно треть годового чистого дохода. Ваш месяц это расход, а не отсутствие дохода. См. также как управлять домом на отдыхе на расстоянии.

Что делать с квартирой с ноября по март

Три реалистичных варианта. Месячная сдача местному жителю, студенту или сезонному работнику: в нашей модели она стоит ожидаемые €250 в месяц, то есть зимой добавляется около €1 250 в год, это небольшая сумма, которая зависит от города. Среднесрочная аренда на несколько месяцев удалённому работнику, которую Задар, Пула и Риека поддерживают лучше, чем курортная деревня. Или пустая квартира: тогда вы платите за отопление или осушение, потому что закрытая квартира у моря отсыревает, и нужен человек с ключом. Что бы вы ни выбрали, запишите это в договор с управляющим и в страховку. Если собираетесь провести свой месяц зимой, спросите, отапливает ли дом общие зоны и воду.

Что ломает модель

Та же квартира и те же расходы при более слабых допущениях, двенадцать месяцев сдачи, чистыми до подоходного налога:

• Базовый случай: €7 676 (3,1%).
• Загрузка на 10 пунктов ниже в каждом месяце краткосрочной сдачи: €6 177 (2,5%).
• Цена за ночь на 10% ниже: €6 837 (2,7%).
• Оба фактора вместе: €5 488 (2,2%).
• Совсем без зимней сдачи, квартира пустая с ноября по март: €6 676 (2,7%).

Вывод: результат тонкий, плохое лето съедает значительную его часть, а постоянные расходы и паушальные платежи платятся в любом случае. Не закладывайте на этот доход платёж по ипотеке.

Правила для дома, которым вы пользуетесь сами

• Регистрация гостей. Владелец регистрирует каждого гостя в системе eVisitor в течение 24 часов после приезда и снимает с учёта в день отъезда; туристический сбор начисляется в той же системе. Обычно это делает управляющий.
• Категоризация и регистрационный номер. Для законной сдачи нужно разрешение на категоризацию. Министерство туризма сообщает, что регистрационный номер для объявлений на платформах станет обязательным с начала 2027 года вместе с периодической повторной категоризацией; итоговый закон мы не видели, и ни один источник не подтвердил его название. С 20 мая 2026 года действует и европейский регламент о краткосрочной аренде. Проверьте положение в вашем муниципалитете до покупки.
• Паушальные платежи. Частные хозяева обычно платят фиксированную сумму за зарегистрированную койку: паушальный подоходный налог называют в пределах примерно €19,91–199,08 за койку по решению муниципалитета, туристический сбор около €50–55 за койку в 2026 году и взнос в туристическую общину около €5,97. Более высокие минимумы для самых туристических зон (€150 и €100 за койку) пока только предложены. Важное следствие для нашего плана: паушальные суммы не зависят от загрузки, поэтому ваш собственный месяц их не снижает и не повышает.
• Налог на имущество. С 1 января 2025 года действует муниципальный налог €0,60–8,00 за м²; в Загребе ставка €5, актуальные ставки для прибрежных городов мы не нашли. См. полная стоимость владения за рубежом.
• Дом. До покупки проверьте правила дома и резервный фонд; см. лицензии, правила дома и страховка.

Мы не нашли, как ночи самого владельца учитываются в eVisitor и как доход нерезидента от аренды в Хорватии облагается налогом по месту вашего проживания: спросите в местной туристической общине и у налогового консультанта. Общие принципы в статье налоги на аренду и на ваши собственные дни.

Сравнение с долгосрочной арендой на весь год

Долгосрочная аренда в городе с настоящими арендаторами это более спокойная альтернатива. Валовая доходность за 2026 год около 4,4% в Загребе и около 5–5,5% в Риеке для студий и однокомнатных (Global Property Guide, из нашего гида по бюджету); при чистой доходности на 30–40% ниже это примерно 3,0–3,5% в год. Наша сезонная иллюстрация, 3,1%, находится в том же диапазоне после лишних хлопот с управляющим, eVisitor и регистрационным номером и даёт вам месяц на побережье. Поэтому сезонный план это продукт образа жизни с похожей доходностью, а не лучшей. См. краткосрочная и долгосрочная аренда.

Сколько стоит покупка

При покупке вторичной недвижимости налог на передачу 3%, юрист около 1–1,5%; агент, которого вы оплачиваете сами, добавляет около 3,75%. В модели мы берём 4,5%, а правило большого пальца 4–9% дано в гиде по бюджету в Хорватии. В новостройке в цене заложен НДС 25% вместо налога на передачу. Гражданам стран вне ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии нужно согласие Министерства юстиции и проверка взаимности до того, как договор купли-продажи вступит в силу: см. гид по покупке. Финансирование нерезидентам, по словам брокеров, обычно 50–70%: ипотека для нерезидентов.

Ошибки, которые мы видим

• Считать одиннадцать равных месяцев дохода. Два летних месяца оплачивают половину года.
• Выбрать сезонную деревню для квартиры, которую хочется сдавать зимой.
• Взять август себе, не посчитав его цену: это самый дорогой месяц года.
• Не спросить в муниципалитете про регистрационный номер и размер паушальных платежей до подписания.
• Ориентироваться на цены предложения вместо цен сделок.
• Забыть про свой месяц в правилах дома и в страховке.

Чек-лист перед покупкой

• Какие месяцы оплатят квартиру: ваш календарь с реалистичной загрузкой, а не с лучшим месяцем.
• План на зиму: месячная сдача, среднесрочная аренда или пустая квартира с учётом отопления и сырости.
• Паушальные платежи муниципалитета, категоризация и регистрационный номер.
• Земельная книга, разрешение на использование и квартира, зарегистрированная как отдельная единица.
• Управляющий с оговоркой о проживании владельца: как заблокировать свой месяц.

Вопросы и ответы

Реальны ли одиннадцать месяцев сдачи в Хорватии? Не в виде краткосрочной аренды. Реальны летняя и межсезонная краткосрочная сдача плюс месячная зимняя сдача местному жителю или сезонному работнику либо пустая квартира в самые тихие месяцы.

Какой месяц взять себе? Февраль или март почти ничего не стоят, но холодно; октябрь хороший компромисс, в нашей модели около €443; июль и август стоят больше всего.

Меняют ли мои дни паушальные платежи? По торговым гидам паушальные платежи не зависят от загрузки и остаются прежними, но подтвердите это в муниципалитете.

Нужен ли регистрационный номер сейчас? Министерство туризма сообщает, что он станет обязательным с начала 2027 года; сегодня нужны категоризация и регистрация гостей.

Что даёт больше, квартира или дом? На побережье квартиры у моря или в центре сдаются легче; дом добавляет содержание и более длинную пустую зиму.