Недвижимость в Хорватии у моря: Сплит, Далмация, острова

Центральная Далмация — это та часть хорватского побережья, которую большинство имеет в виду, когда ищет недвижимость у моря: город Сплит, старый Трогир, Макарская ривьера под горой Биоково и острова Брач и Хвар, до которых можно добраться на пароме. В этом материале мы сравниваем эти места, называем уровень цен, который удалось проверить, объясняем режим туристической аренды и логистику и заканчиваем разделом для русскоязычных покупателей, живущих в ЕС. Данные на октябрь 2026 года, ориентировочные. Юридическую основу смотрите в нашем гиде по покупке недвижимости в Хорватии.

Рынок в общих чертах

В Хорватии один из самых быстрорастущих рынков жилья в ЕС. Мы сообщали, что цены на дома выросли на 14,3% за год в первом квартале 2026 года, см. цены на дома в Хорватии выросли на 14,3% в 1 квартале 2026. При этом число сделок снизилось: по оценке одного агентства, в Сплитско-Далматинской жупании продажи в 2025 году упали примерно на 23,5%. Рост цен при меньшем числе сделок обычно означает, что продавцы держатся за цену, а у покупателя есть пространство для торга по старым и неудачно расположенным квартирам, тогда как хорошие новые или отремонтированные продаются по цене предложения. Воспринимайте цифры как направление, а не прогноз.

Сравнение мест

• Сплит. Второй по величине город, с портом, университетом, офисами и круглогодичным населением, поэтому спрос не зависит только от туристов. По данным Croatia Week со ссылкой на анализ Opereta Real Estate по 1092 сделкам с квартирами с 2025 года по апрель 2026 года, средняя цена около 4065 € за м², большинство сделок в диапазоне 3400–4600 €. Самый дорогой район в этом анализе, Мейе, около 6160 € за м², Брда около 2860 €. Цены в объявлениях обычно выше реальных цен сделок.
• Трогир и Чиово. Старый город под защитой ЮНЕСКО рядом с аэропортом Сплита, спокойнее Сплита. На острове Чиово, соединённом мостом, много новых многоквартирных домов. Надёжной средней цены за м² мы не нашли, поэтому сравнивайте похожие квартиры.
• Макарская ривьера. Длинная полоса пляжей с набережной, высокий летний спрос и насыщенный сезон. Квартира у моря стоит заметно дороже такой же через одну улицу.
• Брач. Большой остров с главным портом Супетар и пляжем Бол. Спокойнее Хвара, в продаже дома и квартиры.
• Хвар. Самый дорогой и самый сезонный из этой группы: известный город и короткий высокий сезон. Будьте осторожны с обещаниями по цене; проверенной цены за м² для Хвара и Брача мы не нашли и советуем запросить у юриста или нотариуса данные по недавним сопоставимым сделкам.

Правила сдачи туристам

Многие покупатели на этом побережье думают о летней сдаче квартиры. Режим ужесточён, а приведённые ниже сведения взяты из обзоров профильных СМИ, а не из Официальной газеты, поэтому подтвердите их в местной туристической общине, прежде чем на них опираться.

• Регистрация. Каждой единице жилья нужен собственный регистрационный номер, чтобы рекламировать и сдавать её; платформы должны это проверять. По сообщениям, полностью требование действует с июня 2026 года.
• Годовой налог за койко-место. Частные хозяева на паушальной системе платят фиксированную сумму за место, которую устанавливает муниципалитет; по сообщениям, диапазон примерно от 20 до 300 € в зависимости от туристической развитости района. Хвар, Сплит и Макарска относятся к более дорогим группам; актуальную ставку уточняйте в городе.
• Соседи. В доме с несколькими собственниками, по сообщениям, на краткосрочную аренду должны согласиться две трети совладельцев по долям. Проверьте правила дома до внесения задатка.
• Штрафы. За сдачу без регистрации для физических лиц, по сообщениям, штрафы примерно от 1000 до 15 000 €.

Если вы живёте в другой стране ЕС, налоговая вашей страны тоже может интересоваться этим доходом, см. налог на доход от аренды за рубежом для резидентов ЕС. О выборе между сезонной и долгосрочной арендой см. краткосрочная или долгосрочная аренда. Чистую доходность мы не называем: она зависит от длины сезона, комиссий и налогов.

Как добираться и как жить

В Сплите есть международный аэропорт с множеством сезонных рейсов из европейских городов и меньшим числом зимой; проверьте актуальное расписание из вашего города до решения, ведь от этого зависит, как часто вы реально будете приезжать. Автомобильные и пассажирские паромы идут из Сплита на Брач (Супетар) и на Хвар, летом есть более быстрые катамараны, но зимой расписание гораздо реже, а из-за погоды рейсы могут отменяться. Дом на острове — это другой образ жизни, чем квартира в Сплите: магазины, врачи и зимние сервисы ограничены, ремонт идёт дольше. Если вы не будете жить на месте, продумайте управление недвижимостью для удалённых владельцев.

Этапы и расходы

Процедура одинакова по всей Хорватии. Получите налоговый номер OIB, наймите независимого юриста, проверьте земельную книгу, кадастр и разрешение на использование, подпишите предварительный, а затем нотариально заверенный договор купли-продажи и зарегистрируйте переход права. При покупке вторичного жилья покупатель платит налог на передачу 3%; в новостройке от застройщика вместо этого в цену включён НДС 25%. Сверху идут нотариус, юрист и агент, и 6–8% от цены — разумная планка для вторички; см. полная стоимость владения недвижимостью за рубежом. Важно для побережья: часты проблемы с легализацией пристроек и домов без разрешения на использование, а участки у самого берега могут оказаться государственной морской собственностью, поэтому требуйте полной юридической проверки. Подробнее: типичные ошибки покупателей за рубежом.

Для русскоязычных покупателей и экспатов

• Гражданство определяет путь. Граждане ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии покупают на тех же условиях, что и хорваты. Гражданам других стран нужны взаимность и согласие Министерства юстиции, см. официальную страницу gov.hr: покупка недвижимости иностранцами и наш гид. Вид на жительство в ЕС не заменяет гражданство для этого правила, а статус конкретного паспорта мы не проверяли.
• Документы. Паспорт, подтверждение адреса, OIB, подтверждение источника средств и, при удалённой покупке, доверенность, см. доверенность для покупки недвижимости за рубежом и удалённое подписание и закрытие сделки.
• Банки. Переводы из банка страны проживания могут вызвать вопросы о происхождении средств; подготовьте документы заранее, см. проверки банков для россиян в ЕС и счёт за рубежом для нерезидента-собственника. Мы не консультируем по обходу каких-либо проверок или санкционных правил.
• Сообщество и язык. В Сплите и крупных курортах есть русскоязычные жители, но надёжной статистики мы не нашли, поэтому не рассчитывайте на русский язык в земельной книге или у нотариуса: закажите заверенные переводы и выберите юриста, с которым вы можете говорить свободно.

Смотрите также общий обзор русскоязычные жители ЕС покупают недвижимость за рубежом и покупка с российским гражданством: ограничения по странам.

FAQ

Что дешевле, Сплит или острова? Не обязательно острова. Хвар входит в число самых дорогих мест страны, а цены на Браче зависят от города. Запрашивайте недавние сопоставимые сделки, а не опирайтесь на средние.

Можно ли сдавать квартиру туристам? Да, если жильё зарегистрировано, дом это позволяет и вы платите местный паушальный налог; правила ужесточены, поэтому проверьте их в городе.

Что лучше, новостройка или вторичка? В новостройке в цену включён НДС 25% и ниже юридический риск по разрешениям; на вторичке платится налог на передачу 3%, но нужна тщательная проверка документов.

Нужно ли присутствовать при покупке? Нет, если у вас есть OIB и доверенность, но покупателю не из ЕС дополнительно нужно согласие министерства.

Даёт ли владение право жить в стране? Для граждан не из ЕС само по себе нет. О сообщаемом маршруте для пенсионеров см. основной гид.

Как мы помогаем

Мы — трёхъязычная платформа: подбираем объекты и координируем независимых местных юристов и налоговых консультантов. Мы поможем составить короткий список мест в Далмации, сравнить реальные цены предложения и сделок и подготовить перечень документов. Материал носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; правила, ставки и цены меняются, поэтому актуальную ситуацию проверяйте у хорватского юриста, нотариуса и в налоговой.