Инвестиции в недвижимость Хорватии: гид для иностранцев

Хорватия — страна еврозоны и Шенгена с побережьем, которое привлекает покупателей со всей Европы. Гражданам ЕС купить просто. Гражданам других стран нужен дополнительный шаг, от которого зависит, состоится ли сделка вообще. В этом гиде: кто может покупать, этапы, расходы, правила туристической аренды, ВНЖ и риски. Материал информационный, не юридическая и не налоговая консультация; каждую цифру подтвердите у хорватского юриста или нотариуса до обязательств.

Рынок в цифрах

Хорватия перешла на евро 1 января 2023 года, поэтому цены и договоры в евро, а валютный риск для покупателей из еврозоны исчез. Цены на побережье и в Загребе заметно выросли; мы сообщали, что цены на дома выросли на 14,3% за год в первом квартале 2026 года, см. цены на дома в Хорватии выросли на 14,3% в 1 квартале 2026. Это среднее по стране и мало говорит о конкретном острове или городе, поэтому воспринимайте цифру как направление, а не прогноз.

Кто может покупать: ЕС и не-ЕС

Граждане стран ЕС и ЕЭЗ (Исландия, Лихтенштейн, Норвегия) и Швейцарии могут приобретать недвижимость на тех же условиях, что и граждане Хорватии. Для сельхозземли ранее действовали отдельные ограничения, поэтому проверьте это, если вам нужна земля.

Граждане других стран могут покупать только при наличии взаимности между их страной и Хорватией, то есть если граждане Хорватии могут покупать в их стране, и только с согласия Министерства юстиции. Процедуру описывает официальный портал: gov.hr: покупка недвижимости иностранцами. Министерство ведёт список стран со взаимностью. Статус отдельных стран мы не проверяли, поэтому смотрите актуальный список и спросите юриста о вашем паспорте.

Важное: согласие запрашивают после подписания договора (договор делают зависимым от согласия), министерство может запросить дополнительные документы, а право собственности вносят в земельную книгу только после согласия. По данным одного источника, рассмотрение занимает примерно от двух до шести месяцев; официальная страница срока не называет. Некоторые покупатели решают вопрос через хорватскую компанию, но у неё свои расходы на учёт и налоги и свои правила; обсуждайте это с юристом, а не с агентом. Если вы живёте в стране ЕС, но у вас паспорт не из ЕС, ваше проживание не делает вас гражданином ЕС для этого правила.

Пошагово

• Получите хорватский налоговый номер (OIB). Он бесплатный и нужен для договора и налогов.
• Наймите независимого юриста, см. нотариус или юрист: кто нужен за границей.
• Проверьте земельную книгу (zemljišna knjiga) и кадастр, разрешение на строительство и на использование, ипотеки и права третьих лиц.
• Подпишите предварительный договор; задаток 5–10% типичен для рынка, но законом не закреплён.
• Подпишите договор купли-продажи. Для регистрации перехода права нужно нотариальное заверение.
• Для покупателей не из ЕС: подайте заявление в Министерство юстиции с договором, подтверждением права продавца, градостроительной справкой, документом о гражданстве и доверенностью, если вас представляют. Если вы за границей и не представлены, нужно назначить поверенного с адресом в Хорватии.
• Оплатите налог, затем зарегистрируйтесь в земельной книге.

Доверенность и дистанционное закрытие возможны, см. дистанционное подписание и закрытие сделки.

Расходы и налоги

Цифры ниже широко приводят юристы и агентства; для вашей сделки их нужно подтвердить.

• Вторичное жильё: налог на передачу недвижимости 3% от согласованной или оценочной рыночной стоимости, платит покупатель, декларация в течение 30 дней.
• Новостройка от застройщика: в цену включён НДС 25% вместо налога 3%.
• Нотариус: около 1%. Юрист: часто около 1%. Сборы земельной книги: от нескольких десятков до пары сотен евро.
• Агент: обычно около 3% плюс НДС, часто делится с продавцом.

Общие расходы на вторичку в 6–8% — разумная цифра для планирования. См. полная стоимость владения за рубежом.

Ежегодные платежи: муниципалитеты взимают коммунальный сбор. Поэтапно вводится новый ежегодный налог на недвижимость; по сообщениям, он касается пустующего жилья и жилья в краткосрочной аренде, а жильё, сдаваемое надолго не менее десяти месяцев в году, освобождено. Ставки задают на местном уровне, а положение дел в 2026 году мы подтвердить не смогли, поэтому уточните в муниципалитете. См. ежегодный налог и счета владельцев недвижимости по странам.

ВНЖ через недвижимость

Покупка сама по себе не даёт гражданину не из ЕС права на проживание. Поправки к закону об иностранцах, вступившие в силу 15 марта 2025 года, по сообщениям, допускают временное пребывание для пенсионеров из третьих стран старше 60 лет, владеющих недвижимостью в Хорватии; условия мы не открывали, поэтому проверьте их в МВД или у юриста. Граждане ЕС пользуются свободой передвижения и лишь регистрируют проживание. Налоговое резидентство — отдельный вопрос, см. налоговое резидентство при переезде.

Аренда и доходность

Доход от аренды в Хорватии сезонный и сосредоточен на побережье. Туристическая аренда регулируется: нужно зарегистрировать жильё и гостей, а местные власти устанавливают фиксированный годовой налог за койко-место. По сообщениям, диапазон примерно от 20 до 300 евро за место в зависимости от туристической развитости района, с национальными ставками по умолчанию, если муниципалитет их не задал. Хорватия также ужесточает налогообложение арендных доходов иностранных владельцев, поэтому декларируйте доход корректно. Если вы живёте в другой стране ЕС, ваша страна может облагать тот же доход, см. налог на доход от аренды за рубежом для жителей ЕС. Чистую доходность мы не называем: она зависит от места, сезона, управления и налогов. О коммерческой стороне см. покупка отеля в Хорватии.

Риски и проверка

• Незарегистрированные или незаконные пристройки и здания без разрешения на использование.
• Несовпадение земельной книги и кадастра или совладельцы, не согласные на продажу.
• Объекты у моря на морском общественном достоянии, а также сельскохозяйственные и охраняемые земли.
• Строительство на этапе проекта: платежи по этапам и гарантия.
• Сделки не-ЕС покупателей, закрытые до получения согласия министерства. См. типичные ошибки новичков при покупке за рубежом.

Практика для русскоязычных покупателей из ЕС

Сначала проверьте, есть ли ваше гражданство в списке взаимности: вид на жительство в ЕС не заменяет гражданство для этого правила. Договоры и земельная книга — на хорватском, поэтому закажите заверенные переводы и юриста, с которым вы работаете на понятном вам языке. Подготовьте паспорта, подтверждение проживания и документы об источнике средств до перевода; банк в вашей стране может спросить о платеже, см. банковские проверки для граждан России, живущих в ЕС и покупка с российским гражданством: ограничения по странам. Мы не даём советов по обходу проверок или санкционных правил.

FAQ

Может ли гражданин не из ЕС купить недвижимость в Хорватии? Только если есть взаимность и Министерство юстиции даёт согласие. Проверьте актуальный список и свой случай.

Есть ли налог на передачу? На вторичное жильё покупатель платит 3%. В новостройках вместо него в цену включён НДС 25%.

Нужно ли жить в Хорватии, чтобы купить? Нет, но нужен OIB и либо личное присутствие, либо доверенность.

Даёт ли покупка вид на жительство? Сама по себе нет. С 2025 года сообщается о пути для пенсионеров старше 60 лет, владеющих недвижимостью; проверьте условия.

Можно ли сдавать туристам? Да, при регистрации и соблюдении местных правил и налогов. Проверьте их для вашего муниципалитета.

Как мы помогаем

Мы — трёхъязычная платформа, которая подбирает объекты и координирует независимых местных юристов и налоговых консультантов. Мы их не заменяем. Этот текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Правила, ставки и пороги меняются, поэтому перед решением проверьте актуальные условия по официальным источникам и у своих консультантов.