Недвижимость в Румынии: покупка и сопровождение
Бухарест, Клуж, Брашов: здания и квартиры доступны иностранцам, земля для граждан стран вне ЕС — через юридическое лицо.
Почему Румыния
Растущий рынок ЕС с низким входом
Один из наиболее доступных по цене входа рынков ЕС при развитой городской экономике в Бухаресте и Клуже.
Здания и квартиры — напрямую иностранцу
Иностранцы покупают здания и квартиры напрямую; членство в ЕС даёт стандартную правовую защиту прав собственника и понятную процедуру регистрации.
Спрос от студентов и ИТ-сектора
Бухарест и Клуж — два основных центра спроса на аренду, во многом за счёт студентов и ИТ-сектора.
Честно про землю: только через компанию
Для владения землёй гражданам стран вне ЕС используется румынская компания — это добавляет администрирование и отчётность.
Честно про старый фонд: реституция и сейсмический риск
В старом жилом фонде встречаются объекты с нерешёнными вопросами реституции — историю права смотрят до сделки. В Бухаресте у части старых зданий есть официальная классификация сейсмической опасности — её проверяют по адресу.
Бюджет меньше — подберём под запрос
Скажите сумму и цель — вернёмся с вариантами от застройщиков и партнёров, которых нет в каталоге.
Оставить запросКак проходит покупка
- 1
Разбираем запрос
Бухарест, Клуж или побережье, бюджет.
- 2
Проверяем объект в реестре
Кадастрово-ипотечный реестр: собственник, обременения, история права.
- 3
Определяем структуру сделки
Здание или квартира — на физическое лицо; земельный участок для гражданина страны вне ЕС — на румынскую компанию.
- 4
Предварительный договор с задатком
Фиксируем условия.
- 5
Нотариальный акт
В Румынии сделку удостоверяет нотариус.
- 6
Регистрация права
Вносим право собственности в кадастрово-ипотечный реестр.
Частые вопросы
Может ли иностранец купить недвижимость в Румынии?+
Квартиры и здания граждане стран вне ЕС покупают на своё имя. Ограничение касается земли: для владения участком используется румынская компания. Граждане ЕС покупают в том числе землю на общих основаниях.
Кто оформляет сделку?+
Нотариус. Он проверяет права продавца, удостоверяет договор и подаёт документы на регистрацию в кадастрово-ипотечный реестр. Нотариальный тариф зависит от стоимости объекта и составляет заметную часть расходов на сделку.
Даёт ли покупка недвижимости ВНЖ в Румынии?+
Нет. Вид на жительство оформляется по основаниям, не связанным с покупкой недвижимости: работа, учёба, ведение бизнеса или воссоединение семьи. Собственное жильё может подтверждать место проживания при подаче.
Что такое реституция и почему это важно?+
Это возврат имущества, национализированного в социалистический период, прежним владельцам или их наследникам. В старом жилом фонде встречаются объекты с нерешёнными претензиями. Историю права собственности проверяют до сделки — это специфический для Румынии риск.
Что за сейсмический риск в Бухаресте?+
Часть старых зданий Бухареста имеет официальную классификацию сейсмической опасности, и она публична. Категория здания влияет и на безопасность, и на ликвидность объекта при перепродаже. Проверяется по конкретному адресу до покупки.
Какие налоги платит владелец?+
Ежегодно — местный налог на здание, ставку которого устанавливает муниципалитет; для жилых и нежилых объектов ставки различаются. При покупке основные расходы приходятся на нотариальный тариф и регистрацию права.
Где в Румынии спрос на аренду?+
Основные центры — Бухарест и Клуж, спрос там формируют студенты и ИТ-сектор, поэтому аренда достаточно ровная в течение года. Побережье и карпатские курорты работают сезонно, и годовую доходность там нужно считать с учётом простоя.
Есть ли у вас объекты в Румынии?+
В открытом каталоге сейчас нет. Если направление интересно, оставьте запрос — подберём через партнёрскую сеть и поможем с выбором структуры сделки, если нужен объект с землёй.
Обзор
Румыния — растущий рынок ЕС с относительно низким порогом входа. Здания и квартиры иностранцы покупают напрямую, для владения землёй гражданам стран вне ЕС используется румынская компания.
Почему покупать здесь
Один из наиболее доступных по цене входа рынков ЕС при развитой городской экономике в Бухаресте и Клуже. Членство в ЕС даёт стандартную правовую защиту прав собственника и понятную процедуру регистрации.
Налоги, расходы и доходность
Ориентиры по налогам, расходам на покупку и содержание и доходности аренды. Точные цифры зависят от объекта и вашей ситуации.
При покупке основные расходы — нотариальный тариф и регистрация. Ежегодно владелец платит местный налог на здание.
Основные расходы при покупке — нотариальный тариф, зависящий от стоимости объекта, и пошлина за регистрацию права. Дополнительно — комиссия агентства и услуги юриста. Ежегодно владелец платит местный налог на здание; ставка устанавливается муниципалитетом и различается для жилых и нежилых объектов.
1. Проверка объекта в кадастрово-ипотечном реестре. 2. Определение структуры: здание или квартира — на физическое лицо; земельный участок для гражданина страны вне ЕС — на румынскую компанию. 3. Предварительный договор и задаток. 4. Нотариальный акт: в Румынии сделку удостоверяет нотариус. 5. Регистрация права в кадастрово-ипотечном реестре.
Румынские банки кредитуют преимущественно резидентов с местным доходом. Нерезидентам кредит доступен ограниченно.
Покупка недвижимости в Румынии не даёт вида на жительство. Статус оформляется по основаниям, не связанным с покупкой: работа, учёба, бизнес.
Бухарест и Клуж — два основных центра спроса на аренду, во многом за счёт студентов и ИТ-сектора. Курортные направления на побережье и в Карпатах выражено сезонные. Объектов в этой стране у нас сейчас нет в открытом каталоге. Если направление вам интересно, оставьте запрос — подберём через партнёрскую сеть и сопроводим сделку.
Что учитывать: — земля для граждан стран вне ЕС оформляется через компанию, что добавляет администрирование и отчётность; — в старом жилом фонде встречаются объекты с нерешёнными вопросами реституции — историю права смотрят до сделки; — сейсмический риск в Бухаресте: у части старых зданий есть официальная классификация сейсмической опасности, её проверяют по адресу. Данные проверены в сентябре 2026 года. Пороги, ставки и условия программ меняются — перед сделкой уточняйте актуальные требования у юриста в стране покупки.
Запросить подбор: Румыния
Бесплатный гайд · PDF, 19 стр.
Зарубежная недвижимость: с чего начать
Как выбрать страну под ваш бюджет, цель и стратегию — до выбора конкретного объекта.
Цифры ориентировочные, меняются со временем и зависят от конкретного объекта и вашей ситуации. Получите независимую юридическую, налоговую и финансовую консультацию перед покупкой.
Получите персональную подборку недвижимости
Расскажите о цели и бюджете — пришлём подборку от проверенных локальных партнёров, без обязательств.