Займы застройщикам в Румынии через платформы: как работает

Регулируемый путь для частных кредиторов, но платформенный заём не равен прямому займу под залог: что вы держите, что делает платформа и что проверить.

Румыния — один из немногих рынков, где частный кредитор, в том числе нерезидент, может регулируемо вкладывать деньги в застройщиков. Но это не заём, о котором вы договариваетесь с застройщиком напрямую: путь идёт через лицензированную краудфандинговую платформу. В статье разбираем, как это работает, что кредитор на самом деле держит, где сидит риск и что проверить до вложения. Это общая информация, а не финансовая, юридическая или налоговая консультация, и деньги, одолженные застройщику, можно потерять полностью.

Что это за продукт и чем он не является

При платформенном кредитовании застройщик, которому нужно финансирование, размещает проект на краудфандинговой платформе. Много инвесторов, каждый на небольшую сумму, вместе финансируют заём этому застройщику. Платформа организует предложение, собирает деньги, передаёт их и ведёт расчёты по платежам. Часть платформ описывает такие займы как обеспеченные ипотекой на проект или на землю.

Это не то же самое, что прямой заём под залог, о котором мы пишем в материале про займ немецкому застройщику. Там кредитор подписывает один договор займа с одним застройщиком, и залог (земельный долг) оформляется под этот заём. На платформе вы один из многих кредиторов, работаете по условиям платформы, а то, что вы держите, зависит от того, как платформа устроила заём и обеспечение. Условия, риски и защиту нельзя переносить из одной схемы в другую.

Правовая основа в Румынии

Краудфандинговые услуги в Евросоюзе регулирует Регламент (ЕС) 2020/1503. В Румынии компетентный орган — Управление финансового надзора ASF, а национально Регламент реализует закон 244/2022. Закон опубликован в Официальном вестнике в июле 2022 года и вступил в силу в августе 2022 года. Компания, предоставляющая краудфандинговые услуги, должна быть авторизована ASF и внесена в реестр. ASF объявила, что предоставлять такие услуги без авторизации после 10 ноября 2023 года нельзя, и указывает на уголовную ответственность для неавторизованных поставщиков. Кроме того, ESMA ведёт публичный реестр авторизованных поставщиков по всему ЕС.

Первую платформу, SeedBlink, ASF авторизовала в ноябре 2022 года, затем появились другие. Платформа с упором на долговое финансирование застройщиков Stock.estate, по сообщениям 2023 года, получила одобрение ASF на займы застройщикам сроком до пяти лет. Это сообщения прессы и собственные заявления платформ; это пример модели, а не рекомендация, и любую платформу нужно проверять в реестрах ASF и ESMA самостоятельно.

Регламент даёт розничным инвесторам некоторые гарантии защиты. В общем виде платформа должна давать по каждому предложению ключевой информационный лист, проверять знания менее опытных инвесторов и просить их оценить способность нести убытки, а после решения об инвестиции давать несколько дней на размышление. Есть и предел суммы, которую один владелец проекта может привлечь через платформу за двенадцать месяцев. Это правила раскрытия информации и поведения. Они не делают вложение безопасным.

Что кредитор на самом деле держит

На этот вопрос нужно ответить прежде всего остального, и честный ответ такой: это зависит от платформы и проекта. В типичной схеме краудлендинга инвестор через платформу даёт заём владельцу проекта и держит требование о возврате основного долга и процентов. Обеспечено ли это требование и как именно, написано в ключевом информационном листе проекта и в условиях платформы.

По румынским займам застройщикам платформы описывают свои предложения как обеспеченные ипотекой. Мы не смогли подтвердить ни для одной платформы то, что важнее всего при дефолте:

держат ли ипотеку сами инвесторы, держит ли её за них агент по обеспечению или платформа;
как ипотека внесена в земельную книгу и в какой очереди;
как оценена стоимость объекта, кем и какую её долю составляет заём;
кто и как принимает решение, когда застройщик перестаёт платить.

Если предложение не отвечает на это простыми словами, считайте это самостоятельным выводом.

Что делает платформа и чего не делает

Платформа отбирает проекты, публикует информацию, собирает и распределяет деньги и обычно ведёт общение с заёмщиком. Это бизнес со своей выручкой, которая часто зависит от объёма размещённых займов. Это не банк. Деньги, одолженные через платформу, не являются банковскими вкладами, а сама ASF предупреждает, что инвесторы краудфандинга не пользуются защитой клиринговых фондов. Если застройщик не справится, вам никто не компенсирует потери автоматически.

Где сидит риск

Дефолт застройщика: строительные проекты срываются из-за удорожания, задержек, медленных продаж или дыр в финансировании. Проценты и основной долг зависят от проекта, а не от обещания.
Риск обеспечения: ипотека помогает, только если она правильно зарегистрирована, стоит в первой очереди и покрывает одолженную сумму. Обращение взыскания на ипотеку в Румынии занимает время, а выручка может оказаться ниже оценки.
Риск платформы: если платформа обанкротится или плохо управляется, собирать и распределять платежи становится труднее. Выясните, как защищены обязательства платформы перед инвесторами, если она прекратит работу.
Неликвидность: заём идёт до конца срока. Досрочный выход, если он есть, зависит от вторичного рынка платформы и от того, найдётся ли покупатель.
Концентрация: у молодой платформы большая часть займов может приходиться на нескольких крупных застройщиков.
Валюта и расстояние: если вы даёте заём в валюте, отличной от вашей, изменение курса меняет результат, а кредитору из-за рубежа трудно наблюдать за стройкой.
Высокие заявленные ставки: ставка заметно выше банковских вкладов — цена этого риска. Это повод присмотреться внимательнее, а не расслабиться.

Налоги коротко

Проценты от румынского заёмщика могут облагаться налогом в Румынии, и, как правило, их облагает и страна вашего проживания. Источники, которые мы видели, расходятся в том, какая ставка удержания у источника в Румынии применяется к процентам, выплачиваемым нерезидентам-физлицам, и подтвердить ставку на 2026 год мы не смогли. Налоговое соглашение может снизить ставку при наличии справки о налоговом резидентстве, а одна платформа описывает удержание налога у источника. Не полагайтесь на цифру из статьи. До вложения уточните действующие правила у налогового консультанта в Румынии и в стране вашего проживания.

Что проверить до вложения

Платформа авторизована ASF (или регулятором другой страны ЕС, если она работает оттуда) и есть в реестре ESMA.
Ключевой информационный лист по конкретному проекту, прочитанный целиком.
Обеспечение: кто его держит, в какой очереди, внесено ли в земельную книгу и какая оценка за ним стоит.
Опыт застройщика, его отчётность и другие долги, а также разрешения и бюджет проекта.
Срок, график платежей, что происходит при просрочке и какие комиссии берёт платформа.
Как платформа действует при дефолте: кто, за чей счёт и что получают инвесторы.
Что будет с вашими требованиями, если сама платформа прекратит работу.
Готовы ли вы потерять эту сумму и как она соотносится с остальными вашими вложениями.

Как мы помогаем

Мы не предлагаем займы застройщикам в Румынии. Если вы рассматриваете частное кредитование застройщиков, мы можем рассказать о немецких проектных финансированиях, с которыми работаем, показать документы и условия этих предложений и сравнить их структуру с платформенным займом, не обещая никакой доходности. По Румынии мы можем помочь со стороны покупки недвижимости: см. материал как купить недвижимость в Румынии иностранцу и нашу страницу о Румынии. Этот текст — общая информация. Он не является финансовой, юридической или налоговой консультацией, а условия определяют каждая платформа и каждый проект.

Займы застройщикам в Румынии через краудфандинговые платформы: как это работает и где риск