Что можно купить в Румынии за €70 000–300 000 в 2026 году

Это общая информация, а не юридическая, налоговая или инвестиционная консультация. Ниже цены предложения из рыночных индексов, а не цены сделок, и у нас нет объектов в этих городах. Площади в м2 — наша собственная оценка (бюджет, делённый на цену за м2).

Короткий ответ

В 2026 году €70 000–300 000 в Румынии дают совершенно разное в зависимости от города. Цены предложения за м2 в середине 2026 года: Бухарест, вторичка около €2 259, новостройка около €2 636 (индекс Imobiliare.ro по данным Global Property Guide), Клуж-Напока около €3 300 на вторичке и около €3 500 в новостройках, Брашов около €2 246, Яссы около €1 978, Тимишоара около €1 918.

Диапазон щедрый в Яссах, Тимишоаре и Брашове, сбалансированный в Бухаресте и тонкий внизу в Клуже-Напоке: €70 000 там дают около 21 м2, в лучшем случае студию. Вверху €300 000 покупают большую семейную квартиру в Бухаресте или Брашове либо квартиру средней площади в Клуже.

Уровень 1: €70 000–110 000

Наша оценка: около 35–55 м2 при €2 000 за м2, то есть студия или небольшая однокомнатная в Яссах, Тимишоаре или на окраине Брашова. В Бухаресте при €2 259 это около 31–49 м2, часто старый дом на окраинном секторе. Компромисс — возраст: квартиры за такие деньги часто в старых домах с устаревшим отоплением и скромной инфраструктурой. Проверьте состояние дома и спросите о сейсмическом классе здания (см. чек-лист).

Уровень 2: €110 000–170 000

Наша оценка: около 48–85 м2 при €2 000–2 300 за м2. Это одно- или двухкомнатная квартира в Бухаресте вне центра (примерно 49–75 м2 при €2 259), двухкомнатная в Тимишоаре или Яссах либо меньшая квартира в Брашове. Здесь уже можно выбирать между отремонтированной вторичкой и более новым домом. В Бухаресте цены новостроек примерно на 17% выше вторички (€2 636 против €2 259, тот же индекс): вы платите за новизну дома.

Уровень 3: €170 000–230 000

Наша оценка: около 75–102 м2 в Бухаресте при €2 259, 74–100 м2 в Брашове при €2 300, но только 52–70 м2 в Клуже при €3 300. Это хорошая двухспальная или трёхкомнатная квартира в новом доме в Бухаресте, Брашове или Тимишоаре.

Уровень 4: €230 000–300 000

Наша оценка: около 87–114 м2 в новостройке Бухареста (€2 636), 100–130 м2 в Брашове (€2 300), 66–86 м2 в новостройке Клужа (около €3 500). Это семейная квартира в хорошем районе Бухареста. На верхней границе сравнивайте с соседним районом, а не переплачивайте за престижный адрес.

Четыре сценария покупателя

• Начальный, €70 000–110 000: студия или однокомнатная в Тимишоаре или Яссах вместо крошечной квартиры в Клуже. Что легко упустить — это дом, а не квартира: до осмотра кухни запросите сейсмическую экспертизу и узнайте о ремонтном фонде дома.
• Сбалансированный, €110 000–170 000: выбор между отремонтированной вторичкой в Бухаресте и новой квартирой в Брашове или Тимишоаре. Сравнивайте итог с парковкой и отделкой: новые проекты часто рекламируют заниженную входную цену.
• Ориентированный на образ жизни, €170 000–230 000: меньшая центральная квартира в Клуже (52–70 м2) или большая в Брашове (74–100 м2). Легко упустить местный налог: Бухарест поднял налог на жилую недвижимость примерно на 80% на 2026 год, а Клуж надбавок не вводил.
• Верхний сегмент, €230 000–300 000: новая квартира в Бухаресте с НДС 21% или просторная вторичка. Сначала выясните, включён ли НДС в объявленную цену.

Полная стоимость для иностранного покупателя

Источники — коммерческие путеводители и обзоры юрфирм, а не тариф нотариусов. Каждую позицию подтвердите у румынского нотариуса.

• НДС на новую квартиру: 21% с 1 августа 2025. Сниженная ставка 9% для одного жилья до 120 м2 и до 600 000 RON без НДС закончилась 30 сентября 2026 (закон 161/2026), и условия были узкими (аванс до 1 августа 2025). Продления мы не нашли, поэтому для новостроек закладывайте 21% и спрашивайте, включена ли ставка в цену.
• Регистрация в земельной книге: около 0,15% стоимости (коммерческие обзоры).
• Нотариус: источники называют 0,44–2,2% стоимости либо 0,5–2% с минимумом около €500. Для обычной продажи нотариус обязателен.
• Налог на передачу: источники расходятся (нет вообще или 0,5–3%). Насколько мы понимаем, подоходный налог продавца удерживает нотариус, а покупатель налога на передачу обычно не платит, но подтвердить это по официальному источнику мы не смогли.
• Юрист и агент: по договорённости. Один обзор оценивает все расходы в 1,5–6% вместе с услугами агента и юриста.

Для примера, при покупке вторички за €170 000: около 2–4% цены, то есть примерно €3 400–6 800 (наша собственная оценка, не расчёт).

Ежегодные расходы: налог на недвижимость устанавливает местный совет в пределах 0,08–0,2% облагаемой стоимости, которая выросла в 2026 году (базовое значение 2 677 RON за м2). В Бухаресте двухкомнатная квартира может платить до 500 RON в год, трёхкомнатная до 600 (примерно €100–120 при курсе около 5 RON за евро, наше округление). Для 55 м2 в центре Клужа ожидается около 550 RON. Правительство заявляло о планах налогообложения по рыночной стоимости, скорее всего с 2027 года, так что возможны изменения.

Кто может купить и как финансировать

Граждане ЕС и ЕЭЗ, включая поляков, могут напрямую покупать и землю, и квартиры (один коммерческий источник датирует это 2012 годом). Граждане стран вне ЕС, как правило, могут покупать квартиры, но для земли нужна румынская компания; на сельскохозяйственную землю вне города добавляется процедура преимущественного права примерно на два–четыре месяца. Покупка квартиры сама по себе не даёт вида на жительство, насколько нам известно; гражданам стран вне ЕС стоит проверить это отдельно.

По кредиту источники расходятся: LTV для нерезидентов называют от 50% до 85%, а найденная нами ставка 6–8% относится к 2025 году. Считайте местную ипотеку возможной, но непростой: запросите у банков актуальные условия и сравните с финансированием у себя в стране. См. ипотека для нерезидентов.

Доходность и выход

Валовая доходность по Global Property Guide на середину 2026: Бухарест около 6,9%, Тимишоара около 5,4%, Клуж-Напока около 4,6%, по стране около 5,9%. Валовая доходность считается по ценам предложения и арендным ставкам, поэтому чистая ниже после простоев, взносов на дом, местного налога и управления. Рекламные заявления о 6–8% для Брашова и Клужа этими источниками не подтверждаются. В Клуже самые высокие цены и самая низкая доходность, так что это скорее ставка на рост капитала, чем на аренду.

Новостройка или вторичка

В новостройках в цене сидит НДС 21%, в Бухаресте выше цена за м2, и есть риск застройщика и сдачи. Практику сдачи и эскроу в Румынии мы не исследовали, поэтому проверьте разрешение, прежние проекты застройщика и что будет, если проект остановится. Вторичка даёт видимый дом, но в старых домах проверяйте конструкцию, проводку и отопление.

Чек-лист проверки

• Выписка из земельной книги (carte funciara, ANCPI) на конкретную квартиру: собственник, ипотеки, аресты, права преимущественной покупки.
• Кадастровый номер и план, совпадающий с реальной планировкой, включая остеклённые балконы и перенесённые стены.
• Сейсмический класс здания по экспертизе (для старых домов, особенно в Бухаресте): спросите в мэрии.
• Разрешение на строительство и акт ввода для новостроек.
• Справка об отсутствии долгов по местным налогам и справка товарищества собственников о долгах по дому.
• Включён ли НДС и что договор говорит о парковке и кладовой.
• Юрист, читающий договор: нотариус не представляет интересы покупателя. См. нотариус или юрист за рубежом.

Вопросы и ответы

Стоит ли Клуж-Напока за €100 000? Не ради площади: при около €3 300 за м2 это примерно 30 м2. Тимишоара или Яссы дают больше квартиры за те же деньги.

Платится ли НДС 21% на новую квартиру? Обычно да, с августа 2025. Ставка 9% закончилась 30 сентября 2026 и имела узкие условия. Спросите, включён ли НДС в цену.

Может ли поляк купить землю в Румынии? Как гражданин ЕС — да, по данным одного коммерческого источника, датирующего это 2012 годом; подтвердите у нотариуса, особенно для сельхозземли.

Реальна ли румынская ипотека? Возможна, но источники расходятся в условиях. Спрашивайте банки напрямую.

Итог

€70 000–300 000 в Румынии — широкий и рабочий диапазон, но на те же деньги можно купить около 30 м2 в Клуже и около 100 м2 в Брашове, поэтому выбирайте город раньше квартиры. Чаще всего упускают НДС 21% в новостройках, парковку и рост местного налога в 2026 году. Лучшая подтверждённая доходность в Бухаресте, а не в Клуже. Проверьте земельную книгу и сейсмический статус дома до внесения задатка.

Что это значит для обычного покупателя

• Считайте бюджет по городам: на €70 000 ожидайте около 21 м2 в Клуже и около 35 м2 в Яссах или Тимишоаре.
• Спрашивайте цену с НДС и парковкой.
• Для планирования закладывайте 2–4% на расходы сделки и уточняйте точную сумму у нотариуса.
• Нанимайте юриста, который работает на вас, и сами читайте земельную книгу.

Независимую помощь на стороне покупателя в сравнении этих городов и проверке документов может оказать D.H. Realting — независимая консалтинговая компания из Варшавы. См. также наш путеводитель по покупке недвижимости в Румынии, лучшие районы для покупки в Румынии и что купить за рубежом за 100 000 евро.