Где покупать недвижимость в Румынии: города, районы и местные компромиссы в 2026 году

Единственного лучшего места для покупки в Румынии нет. Ответ зависит от того, будете ли вы жить постоянно, пользоваться вторым домом, сдавать надолго или продавать позже, и от улицы и дома больше, чем от названия города. Это общая информация, а не юридическая, налоговая или инвестиционная консультация. У нас нет объектов в этих местах, а цены ниже это цены предложения, а не сделок.

Сначала честное ограничение: цены за м2 по отдельным районам на 2026 год мы не нашли, а по ряду городов исследование остановилось на уровне города. Там, где так, мы пишем об этом, а не гадаем. Что можно купить на заданный бюджет, смотрите в нашей статье о бюджете; эта статья идет глубже названия города.

Цены по городам

Цены предложения Storia за август 2026 по данным Romania Insider: новые квартиры около 3 340 евро за м2 в Клуж-Напоке, около 2 331 в Брашове и около 2 257 в Констанце; вторичные около 3 286 в Клуж-Напоке, 2 344 в Брашове и 2 260 в Бухаресте. В майской заметке Storia вторичное жилье Бухареста стоило около 2 535, новое 2 015, поэтому источники по столице расходятся; индекс Imobiliare.ro из нашей статьи о бюджете (около 2 259 на вторичном рынке) близок к августовским данным Storia. Все это цены предложения.

Карта локаций

• Бухарест, Флореаска и Авиатией. Подходит специалистам и арендаторам премиум-класса. По обзорам порталов это верхний уровень столицы рядом с Примэверий, Херэстрэу и Доробанци. Минус: цена и пробки. Цена за м2 по району: не найдена. Что легко упустить: проверьте, есть ли у новой башни законная парковка, и проверьте дорогу на работу в будний день в 8:30.
• Бухарест, Титан и Тинеретулуй. Подходит семьям и долгосрочным местным арендаторам. Титан описывают как полуцентральный район, популярный у покупателей со средним доходом и входящий в число дешевых по аренде однушек. По Тинеретулуй наш поиск ничего не дал. Минус: местами старый фонд. Цена за м2: не найдена. Что легко упустить: сейсмический класс дома важнее кухни (см. ниже).
• Бухарест, Друмул Таберей. Один источник называет его окраины местом, где доступны старые студии и небольшие однушки начального уровня. Подходит первому покупателю с небольшим бюджетом. Минус: в основном старые блоки. Цена за м2: не найдена. Что легко упустить: спросите, что в доме уже отремонтировано и что запланировано.
• Клуж-Напока. Подходит тем, кому нужен университетский город с работой. Самые высокие цены предложения в стране (около 3 286 евро за м2 на вторичном, 3 340 на новом, Storia, август 2026). Минус: цена относительно площади, а доходность самая низкая среди крупных городов в нашей статье о бюджете (около 4,6% брутто, Global Property Guide, середина 2026). Что легко упустить: сильный спрос не снимает риск доступности, сравнивайте аренду и цену по конкретной квартире. Данные по районам: не изучены.
• Брашов. Подходит тем, кто выбирает образ жизни и горы, и семьям. Около 2 331 евро за м2 на новом и 2 344 на вторичном. Аэропорт в Гимбаве работает третий полный год, Wizz Air летает туда с августа 2023 года и объявил базу с декабря 2026; аэропорт рассчитывал на 600 000 пассажиров в 2026 (новостные сводки). Минус: сезонность туристического фонда. Что легко упустить: в горном городе спросите про зимний подъезд, отопление и дорогу на краю района.
• Констанца и Мамайя. Подходит тем, кому нужны Черное море и летняя аренда. Новые квартиры в Констанце около 2 257 евро за м2. Одно объявление в Мамайя-Норд за июнь 2026 просило около 2 865 евро за м2 за квартиру с видом на море: это одно объявление, а не среднее. Минус: сильная сезонность. Один гид по стоимости жизни пишет, что аренда в Констанце дорожает с мая по август, потому что владельцы переходят на туристическую сдачу. Что легко упустить: курортная квартира может быть пустой и тихой с осени, приезжайте в ноябре.
• Тимишоара и Яссы. Подходит начинающему покупателю, которому нужно больше места: около 1 918 и 1 978 евро за м2 в середине 2026 (Imobiliare.ro, по нашей статье о бюджете). Брутто-доходность Тимишоары около 5,4%. Данные по районам: не изучены, поэтому выбирайте по тестам ниже.

Как выбирать как местный житель

• Приезжайте в будний день в час пик, а не в субботу. Пройдите от дома до метро, трамвая или остановки и до магазина.
• Приезжайте еще раз вечером и зимой. Холод, лед и темные маршруты меняют район.
• Посчитайте парковку: законное место в цене или уличная парковка, за которую приходится бороться.
• Посмотрите на пустые участки рядом. Пустой участок это не парк. Запросите в мэрии разрешения на строительство по соседству.
• Спросите про дом: кто управляет, сколько ежемесячный платеж, есть ли ремонтный фонд, сколько лет отоплению.

Инфраструктура, влияющая на стоимость

• Сейсмический статус в Бухаресте. По сообщениям декабря 2025 года, в городе 411 зданий первого класса сейсмического риска и 486 второго, а за 30 лет за счет публичных средств усилены только 35 зданий. Расследование Guardian, по пересказу, нашло минимум 404 здания первого класса, где аренда запрещена, а мэр в 2024 году говорил примерно о 8 000 зданий с потенциальным риском. Определения в источниках различаются. Для старого блока запросите в мэрии сейсмическую экспертизу дома до внесения задатка.
• Аэропорты. Брашов-Гимбав работает (см. выше). Другие аэропорты и линии метро Бухареста мы не изучали, поэтому реальное время в пути проверьте сами.
• Здравоохранение, школы, интернет, электричество и вода: не изучены. Проверяйте на месте.

Правила для иностранцев, влияющие на выбор района

Наша статья о бюджете со ссылкой на один коммерческий источник пишет, что граждане ЕС и ЕЭЗ могут покупать землю с 2012 года, а покупатели не из ЕС могут покупать квартиры, но для земли обычно нужна румынская компания; на сельхозземлю может действовать срок преимущественного права. На официальном источнике мы это не проверяли. Если вы не гражданин ЕС, проверьте у нотариуса до выбора дома с участком. См. также где иностранцы не могут владеть землей и наше руководство по покупке в Румынии.

Ошибки покупателей в этих районах

• Покупка старого блока в Бухаресте без сейсмического класса.
• Курортная цена в Мамайе в расчете на круглогодичную аренду.
• Вера в вид из брошюры, когда соседний пустой участок можно застроить.
• Выбор Клужа ради доходности: она самая низкая среди найденных нами по крупным городам.
• Сравнение цен нового и вторичного жилья без НДС 21%, о котором в статье о бюджете.
• Игнорирование ежемесячного платежа и того, кто управляет домом.
• Опора на один местный совет. Это зацепка, проверяйте ее на адресе.

Профили покупателей и подходящий район

• Первый покупатель с небольшим бюджетом: Тимишоара или Яссы ради площади либо старая квартира в Бухаресте в Титане или Друмул Таберей после проверки сейсмики.
• Профессионал, который сдает: у Бухареста лучшая подтвержденная доходность (около 6,9% брутто, середина 2026); Флореаска или Авиатией имеют смысл, только если вас устраивает высокая цена входа.
• Семья, которой нужна природа: Брашов с аэропортом и горами, зимний подъезд нужно проверить.
• Покупатель дома для отдыха: Констанца или Мамайя, если вас устраивает сезонность.

Вопросы и ответы

Что лучше для покупки, Бухарест или Клуж-Напока? По найденным цифрам, в Бухаресте цены за м2 ниже, а брутто-доходность выше; в Клуже самые высокие цены и самая низкая доходность. Ни одна цифра не гарантия.

Сейсмический риск это причина не покупать в Бухаресте? Нет, но это причина проверить класс здания. Новый дом и старый блок это разные случаи.

Полезен ли аэропорт Брашова? Он работает и растет, но проверьте зимнее расписание.

Может ли гражданин не из ЕС владеть землей? По сообщениям, только через компанию; уточните у нотариуса.

Что это значит для обычного покупателя

• Выбирайте точную улицу и дом раньше города.
• В Бухаресте запрашивайте сейсмический класс любого старого блока.
• Не покупайте курортную квартиру ради круглогодичного дохода без подтверждения межсезонья.
• Считайте цены за м2 выше ценами предложения и сравнивайте пять похожих квартир.
• Прочитайте наши статьи о стоимости владения и о том, нотариус или юрист.

Независимый консультант на стороне покупателя поможет сравнить районы и привлечь румынского нотариуса и юриста. D.H. Realting работает из Варшавы как независимый консультант.