Недвижимость в Румынии: гид по покупке для иностранцев

Румыния остаётся одним из самых доступных рынков ЕС: сделка проходит через нотариуса, а правила для граждан ЕС и не из ЕС заметно различаются. В гиде изложено то, что нам удалось подтвердить на октябрь 2026 года, и указано, что стоит перепроверить.

Обзор рынка

По данным платформы Storia (в пересказе Romania Insider за август 2026 года), средние цены предложения на квартиры составляли около 3 298 евро за кв. м в Клуже-Напоке, 2 342 евро в Брашове и 2 160 евро в Бухаресте. Это цены в объявлениях, а не итоговые цены сделок; они различаются для новостроек и вторички и от источника к источнику, поэтому воспринимайте их как порядок величин. Клуж-Напока (университеты и IT) и Брашов (горы и туризм) дороже; Бухарест — самый глубокий рынок с большим разбросом цен по районам.

Кто может покупать

Граждане ЕС и ЕЭЗ и компании из ЕС и ЕЭЗ приобретают недвижимость на тех же условиях, что и граждане Румынии (закон 312/2005), включая с 2014 года сельскохозяйственную и лесную землю (для неё действуют дополнительные правила, например право преимущественной покупки по закону 17/2014; уточняйте у юриста).

Граждане не из ЕС могут владеть зданиями и квартирами. По земле их права привязаны к международным договорам о взаимности, и, по найденным нами источникам, такие договоры не заключены. На практике покупатель квартиры из третьей страны становится владельцем квартиры вместе с долей земли под домом, а для дома с участком или голого участка нужна отдельная правовая схема (например, право суперфиция или румынская компания). Не по всем деталям мы нашли официальный текст, поэтому до внесения задатка попросите румынского юриста подтвердить схему. Почему паспорт имеет значение по всей Европе, объясняет материал про правила для граждан ЕС и не из ЕС.

Пошаговый процесс

• Выберите объект и запросите выписку из земельной книги (carte funciara): владелец, ипотеки, аресты, узуфрукт и соответствие кадастрового номера реальному участку.
• Подпишите предварительный договор (antecontract), обычно с задатком. Вид задатка важен: по Гражданскому кодексу задаток (arvuna), как правило, теряет покупатель, отказавшийся от сделки, а продавец, отказавшийся от неё, возвращает его в двойном размере. Проверьте формулировки.
• Запишитесь к нотариусу. Договор купли-продажи удостоверяется нотариально; покупателю, не владеющему румынским, обычно нужен присяжный переводчик на подписании.
• Нотариус проверяет право собственности, удерживает налог продавца и регистрирует договор в земельной книге через кадастровое ведомство (ANCPI).
• Платите со счёта на своё имя и сохраняйте подтверждения. См. как переводить деньги за границу для покупки недвижимости.

Расходы и налоги

Данные ниже приводят консалтинговые компании и налоговые обзоры; точные суммы подтверждайте у нотариуса:

• Нотариальный сбор: считается по шкале, чаще называют примерно от 0,65% до 2% цены; обычно платит покупатель, если не договорились иначе.
• Регистрация в земельной книге: около 0,15% цены для физического лица.
• Налог продавца: 3% стоимости продажи при владении до 3 лет, 1% при владении более 3 лет; платит продавец через нотариуса.
• Новостройки: стандартная ставка НДС выросла до 21% с 1 августа 2025 года. Переходная ставка 9% для узкой категории жилья (одно жильё до 120 кв. м и 600 000 леев без НДС, при авансовом договоре до 1 августа 2025 года) после сбоя в реестре продлена до 30 сентября 2026 года; для конкретной сделки уточняйте, применима ли она.
• Ежегодный местный налог на недвижимость устанавливает муниципалитет; спросите в местной налоговой.

Более полный перечень расходов — в материале полная стоимость владения недвижимостью за рубежом.

ВНЖ через недвижимость

Вида на жительство, выдаваемого просто за покупку жилья, в Румынии мы не нашли. Сообщалось о проекте «золотой визы» с порогом 400 000 евро, куда может входить недвижимость, но подтвердить, что он действует, мы не смогли. Не стройте покупку на этом расчёте.

Аренда

Для физических лиц доход от аренды, по налоговым обзорам (PwC и др.), облагается по ставке 10% после стандартного вычета 20% (проверьте в ANAF). Взносы на медицинское страхование (CASS) могут применяться, когда доходы не от зарплаты превышают пороги, привязанные к минимальной зарплате. Краткосрочная аренда регулируется местными правилами и требованиями туристической регистрации; сравните с материалом краткосрочная и долгосрочная аренда. Доход может облагаться и в стране вашего налогового резидентства; см. налоговое резидентство при переезде.

Риски

• Сбой реестра: система e-Terra, на которой работает румынский земельный реестр, отключилась 14 июля 2026 года после атаки вируса-вымогателя и перезапускалась поэтапно с 11 августа 2026 года. Очередность поданных заявок сохранена, но спросите у нотариуса о текущих задержках.
• Проблемы с титулом: реституция, незарегистрированные пристройки и отсутствие разрешений на строительство — классические пункты проверки.
• Сейсмический риск: старые дома в Бухаресте могут иметь класс сейсмического риска; запросите техническую экспертизу.
• Строящееся жильё: проверьте разрешения застройщика и схему платежей или эскроу.

Для русскоязычных покупателей и экспатов

Подготовьте паспорт и, если живёте в ЕС, карту резидента; обычно нужен румынский налоговый номер, который поможет оформить юрист. Нотариус потребует переводчика, если вы не говорите по-румынски; русскоязычные переводчики и юристы есть в Бухаресте и крупных городах. Банки и нотариусы проверяют источник средств и санкционные риски; подготовьте прозрачные документы и прочитайте проверки банков для граждан России, живущих в ЕС. Владельцам российского или белорусского паспорта сначала нужно уточнить у юриста действующие ограничения (см. ограничения по гражданству). Всё должно быть законно и полностью документировано.

FAQ

Может ли гражданин не из ЕС купить квартиру в Румынии? Да, здания и квартиры можно приобретать напрямую; для земли действуют особые правила, поэтому подтвердите схему у юриста.

Можно ли купить дистанционно? Возможна доверенность, но она должна соответствовать нотариальным требованиям; см. покупка недвижимости за рубежом дистанционно.

Кто платит нотариусу? Обычно покупатель, но это предмет договорённости.

Даст ли покупка вид на жительство? Такого действующего пути мы не нашли.

Сколько длится регистрация? Это зависит от кадастрового офиса; сбой 2026 года удлинил сроки, спросите у нотариуса.

Как мы помогаем

Мы — трёхъязычная платформа, которая подбирает объекты и координирует независимых местных юристов и налоговых консультантов. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; проверяйте действующие правила по официальным источникам, например на сайте румынского кадастрового агентства и налоговой службы ANAF.