Самый дорогой проданный дом 2024 года, вилла у Кицбюэля, ставшая новостью, хижины от 159 000 евро, замки с ценником и почему в Австрии нет островов на продажу.
Австрия не страна островов для олигархов, но крайности здесь найти нетрудно: несколько тирольских деревень, где дом может стоить больше целого венского дома, хижины на альпийских лугах и замки с ценником. В статье собрано то, что было опубликовано, с источником и датой. Ни один из этих объектов не предлагается через нас, цены меняются, а часть цифр это запрашиваемые цены, а не сделки.
Самые дорогие дома: Кицбюэль и соседи
Анализ земельного реестра от willhaben и IMMOunited, о котором APA через vol.at сообщило 27 мая 2025 года, охватывал сделки 2024 года. Самую высокую цену за дом на одну семью заплатили в Йохберге, Тироль: 34,68 миллиона евро. Среди квартир лидировал объект в Кицбюэле с 7,12 миллиона евро, а пентхаус в первом районе Вены продали за 6,65 миллиона евро.
Раньше, в заголовке от 23 мая 2021 года, Tiroler Tageszeitung назвала продажу виллы в Ауракe близ Кицбюэля за 24,4 миллиона евро самой дорогой продажей недвижимости в Австрии. Эту цифру с тех пор превзошли. Покупателя и продавца мы не называем: это частные лица.
Среди запрашиваемых цен рейтинг Immowelt за 2025 год поместил большую часть десяти самых дорогих домов вокруг Кицбюэля, а первой была вилла в Райт-бай-Кицбюэль с запрашиваемыми 24,9 миллиона евро (по пересказу в прессе). Запрашиваемая цена это не продажа, а проверенного рекорда за всё время для Австрии мы не нашли.
Как выглядит кицбюэльская надбавка для обычного покупателя
- В релизе Statistik Austria от 28 мая 2026 года, как его пересказала пресса, Райт-бай-Кицбюэль стоит на первом месте, а город Кицбюэль на втором по стоимости участков под застройку: около 2 742 и 2 617 евро за квадратный метр (среднее за пять лет). Сама Statistik Austria отмечает, что цены поднимают немногие очень дорогие сделки.
- ImmoScout24 и Sprengnetter сообщали в январе 2026 года, что цены в австрийских горнолыжных районах выросли до 59 процентов с 2020 года, а самым дорогим в 2025 году был Кицбюэль. Их примерная квартира в 75 квадратных метров стоила около 429 000 евро на вторичном рынке и около 694 000 евро в новостройке.
О рынке в целом см. цены на недвижимость в Австрии и расходы на покупку и дома для отдыха в Альпах.
Горные хижины: от 159 000 евро, но с подвохом
Объявления, которые мы видели в октябре 2026 года на австрийских порталах, без даты в источниках, дают представление о диапазоне:
- Горная хижина 43 квадратных метра в Куфштайне со статусом дома для отдыха за 850 000 евро.
- Хижина в Хопфгартене близ Кицбюэля за 1,35 миллиона евро, плюс 3 процента комиссии агента и 20 процентов НДС сверху.
- Хижина в Цирле, требующая ремонта, за 185 000 евро.
- Горный дом в Зальцбурге за 630 000 евро и исторический амбар в Каринтии за 159 000 евро.
Это запрашиваемые цены, и объекты могли быть проданы. Подвох в зонировании. Во многих объявлениях подчёркнут статус Freizeitwohnsitz (дом для отдыха), от которого зависит, можно ли вообще использовать здание как второй дом. Один портал отмечает, что предложение ограничено в Форарльберге, Тироле и Зальцбурге из-за спроса на дома для отдыха. Проверенного рекорда по самому маленькому объекту в Австрии мы не нашли; 43 квадратных метра это просто самое маленькое объявление из виденных.
Замки: несколько миллионов, редко дёшево
Schloss Stuppach в Нижней Австрии выставляли за 12 миллионов евро через Sotheby's Concierge Auctions с предаукционной оценкой от 3,95 до 9,95 миллиона евро (Cover Media, 22 ноября 2023 года). Schloss Kremsegg в Верхней Австрии сообщалось на willhaben чуть меньше чем за 5 миллионов евро, с жилой площадью около 1 300 квадратных метров (сообщение без даты). Schloss Sighartstein близ Зальцбурга, по сообщению, продали в 2012 году за 3 миллиона евро.
Маклер, которого цитировал Der Standard (без даты), сказал, что замки трудно продать и что запросы приходят в основном из-за границы. Реальная цена это охрана памятников, расходы на содержание и необходимость реставрации. См. также дома для отдыха в Альпах.
Острова: на продажу нет
Островов или участков на берегу озера на продажу в Австрии мы не нашли. Статья 2015 года называет частные острова на Фаакер-Зе, Вёртерзе, Траунзе и Аттерзе, но ни один не продаётся. Исторический пример это Seeschloss Ort на Траунзе, который Федеральное управление лесов предлагало около 1989-1990 годов. Об островах в других странах см. острова и дома на островах и недвижимость на островах.
Иностранцы и вторые дома: вопрос каждой земли
Земельное право (Grundverkehr) решают федеральные земли, поэтому единого правила нет. По руководствам юридических фирм:
- Гражданам стран вне ЕС нужно разрешение в каждой земле, и запись в земельном реестре от него зависит. Граждан ЕС и ЕЭЗ приравнивают к австрийцам, но ограничения на вторые дома (Freizeitwohnsitz) действуют.
- Тироль: с 1 сентября 2022 года в так называемых резервных общинах действует запрет на новые дома для отдыха, со штрафами до 40 000 евро по одному из источников.
- Зальцбург: Grundverkehrsgesetz 2023 действует с 1 марта 2023 года. Покупателям из третьих стран нужно разрешение районной администрации, а ограничения на вторые дома строже всего в Пинцгау, Понгау и Лунгау.
- Вена: для покупателей из третьих стран мы не нашли ничего конкретного. Проверьте правила города.
Это источники юридических фирм и путеводителей, поэтому обязательной остаётся норма земли и компетентный орган. См. покупка недвижимости в Австрии иностранцем.
Что взять обычному покупателю
- Рекорд это история про несколько деревень. Для обычного дома сравнивайте запрашиваемые цены и зарегистрированные сделки в той общине, которая вам нужна.
- Сначала проверьте статус использования. Правило о доме для отдыха или о резервной общине может решить стоимость хижины или шале.
- Если вы не гражданин ЕС или ЕЭЗ, учтите срок получения разрешения и спросите юриста, что будет проверять орган.
- Посчитайте полную стоимость: налог на передачу (около 3,5 процента), сборы реестра и нотариуса, комиссию агента с НДС и работы.
- Необычные объекты трудно финансировать и перепродавать. Продумайте выход до покупки.
Если вы рассматриваете необычный объект в Австрии, независимый консультант на стороне покупателя, такой как D.H. Realting из Варшавы, поможет подобрать местных юристов и агентов, которых предварительно проверили.