Недвижимость в Австрии для иностранцев: гайд 2026

Австрия открыта для иностранных покупателей, но не по единым правилам. Общенационального правила о том, кто может покупать землю или квартиру, нет: в каждой из девяти федеральных земель (Länder) действует свой закон об обороте недвижимости (Grundverkehrsgesetz), и требования зависят от вашего гражданства, земли и типа объекта. В материале — вопрос разрешений, этапы сделки, расходы и ежегодные налоги по состоянию на октябрь 2026 года.

Кому нужно разрешение: граждане ЕС и все остальные

Граждане ЕС и ЕЭЗ в принципе приравнены к австрийцам. На практике некоторые земли, а в Вене и земельная книга, всё равно требуют подтверждение того, что разрешение не нужно («Negativbestätigung»), прежде чем зарегистрируют вас, поэтому запросите его заранее.

Гражданам других стран («третьих стран») обычно нужно одобрение органа по обороту недвижимости, прежде чем земельная книга их зарегистрирует. По данным официального портала правительства Австрии, одобрение выдаётся, если сделка отвечает культурному, социальному или экономическому интересу и не затрагивает государственно-политические интересы, а в зависимости от земли одно или несколько условий могут отпадать. Для граждан некоторых стран международные соглашения могут освобождать от одобрения. Компетентный орган — ведомство правительства земли или районная администрация; в Вене это муниципальный отдел MA 35, сбор для Вены указан примерно 76–85 евро.

На практике проще всего обосновать покупку как основное жильё для себя. Квартира исключительно как дача или как инвестиция обосновывается сложнее, и в ряде земель в одобрении могут отказать. Относитесь к одобрению как к условию договора: в договоре купли-продажи должно быть сказано, что он вступает в силу только после выдачи разрешения, и до этого не следует платить ничего сверх суммы на эскроу-счёте.

Земля имеет значение

• Вена: покупателю из третьей страны нужно разрешение MA 35 до записи в земельную книгу; гражданам ЕС — подтверждение того, что разрешение не требуется.
• Нижняя Австрия, Верхняя Австрия и другие восточные и центральные земли: покупателям из третьих стран обычно требуется одобрение земли или района; детали, исключения и сроки различаются, и мы не проверяли их по каждой земле отдельно.
• Зальцбург: для покупателей из третьих стран нужно одобрение, по сообщениям, 8–16 недель при законном максимуме три месяца; в ограниченных муниципалитетах покупатель любого гражданства должен ещё и заявить цель основного проживания (см. наш гайд про дачи и горнолыжную недвижимость).
• Тироль и Форарльберг: строгая проверка покупателей из третьих стран и жёсткие ограничения на дачи для всех.

До просмотра первой квартиры спросите местного юриста, какой режим действует для вашего паспорта в конкретной земле. На странице портала правительства Австрии об одобрении для граждан третьих стран указан орган для каждой земли. Более общая картина — в материале ЕС и не ЕС: недвижимость.

Как проходит сделка

• Бронь и предложение: вы подписываете предложение о покупке (Kaufanbot) или бронь; проверьте, к чему оно вас обязывает и возвращается ли задаток.
• Договор: договор купли-продажи обычно готовит юрист или нотариус, который, как правило, выступает и эскроу-агентом (Treuhänder): цена вносится на доверительный счёт и выплачивается только при выполнении условий.
• Разрешения: одобрение для покупателя не из ЕС, подтверждение для граждан ЕС там, где оно требуется, иногда согласие объединения собственников или других собственников дома.
• Налог и регистрация: составивший договор специалист обычно рассчитывает и уплачивает налог на переход собственности и подаёт заявление; затем земельная книга (Grundbuch) при районном суде вносит вас как собственника.
• Передача: ключи, показания счётчиков, последний годовой отчёт по дому и состояние резервного фонда.

Если вы не можете приехать, подписать можно по доверенности, но только с юристом, которого вы выбрали и проверили; см. покупка недвижимости за рубежом дистанционно.

Сколько это стоит

• Налог на переход права собственности (Grunderwerbsteuer): 3,5% цены
• Запись права собственности в земельную книгу: 1,1% цены
• Регистрация залога по ипотеке, если вы берёте кредит: 1,2% суммы кредита
• Агент: до 3% плюс 20% НДС с каждой стороны, только если вы согласовали комиссию
• Подготовка договора: по сообщениям, примерно 1 500–4 500 евро; эскроу — по сообщениям, примерно 0,8–1,5% цены

Типичная покупка с агентом и ипотекой обходится на 10–12% дороже цены. Подробнее — в материале цены на недвижимость в Австрии и расходы на покупку; ипотека для нерезидентов — в ипотека для нерезидентов.

Ежегодные налоги и расходы

• Налог на имущество (Grundsteuer): оценочная стоимость (Einheitswert) умножается на ставку и на коэффициент муниципалитета, который может достигать 500%; поскольку оценочные стоимости старые, он обычно невелик по сравнению с ценой, но запросите у продавца последнее уведомление
• Расходы по дому: ежемесячные эксплуатационные расходы и взнос в резервный фонд дома
• Доход от аренды австрийской недвижимости облагается налогом в Австрии; как его облагает ваша страна проживания, зависит от договора об избежании двойного налогообложения
• При последующей продаже обычно применяется налог на прирост капитала (ImmoESt) в размере 30% с прибыли, с исключениями в зависимости от того, как вы использовали объект; уточните у налогового консультанта

Русскоязычным покупателям и экспатам

Многие наши читатели живут в Польше, Германии, Чехии или странах Балтии и имеют российский, белорусский, украинский, казахстанский паспорт или паспорт страны ЕС. Ваш паспорт и статус проживания определяют, какая из веток выше к вам применима, поэтому назовите это в первом разговоре. Подготовьте документы, которые принимают в Австрии: паспорт, подтверждение проживания, подтверждение источника средств и при необходимости заверенные переводы и апостили (см. документы из России и СНГ). Австрийские банки и нотариусы проводят идентификацию и проверку источника средств, как требует закон, поэтому переводы должны быть прослеживаемыми и согласованными с вашими налоговыми декларациями (проверки банков для россиян в ЕС). В Вене, как правило, можно найти юристов, агентов и сервисы, работающие по-русски; отправная точка — наш обзор русскоязычные сообщества и сервисы по странам. Школы — немецкоязычные государственные, а также частные и международные; вопрос языка для детей продумайте до выбора района.

Частые вопросы

Может ли гражданин не из ЕС купить квартиру в Австрии? Часто да, но обычно сначала нужно одобрение земельного органа по обороту недвижимости, и оно зависит от земли и от обоснованного интереса, например основного проживания. Нужно ли разрешение гражданам ЕС? Как правило, нет, но некоторые земли и земельная книга в Вене просят подтверждение, что оно не нужно. Сколько это занимает? Само одобрение, по сообщениям, занимает от недель до нескольких месяцев, например 8–16 недель в Зальцбурге; последующая сделка через нотариуса обычно короче. Каковы полные расходы? Около 10–12% цены с агентом и ипотекой, из которых 3,5% — налог на переход и 1,1% — сбор за земельную книгу. Можно ли купить через компанию? Это меняет режим разрешений и налоги и требует юриста; здесь мы это не разбираем.

Как мы помогаем

Мы трёхъязычная платформа (английский, русский, польский): подбираем объекты и координируем независимых местных юристов и налоговых консультантов в Австрии. Одобрений мы не обещаем. Смотрите актуальные объекты в Австрии и считайте цифры в калькуляторах. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; актуальные правила для вашей земли и ситуации проверяйте у квалифицированного специалиста.