Тироль, Зальцбург и Форарльберг ограничивают дачи (Freizeitwohnsitze) для всех. Что говорят правила, как выглядят цены на курортах и что значат ограничения посуточной аренды.
Многие покупатели представляют себе австрийскую лыжную квартиру для зимних выходных и летних походов. В Тироле, Зальцбурге и Форарльберге закон делает это сложнее, чем кажется, и не только для иностранцев: дачи (Freizeitwohnsitze) ограничены и для австрийцев, и для иностранцев, потому что местных жителей вытесняли с рынка жилья. В материале — правила, как мы их нашли в октябре 2026 года, цены на курортах и что это значит для сдачи. Правила содержатся в законах каждой земли, поэтому детали надо проверять для конкретного муниципалитета.
Что такое Freizeitwohnsitz и почему это важно
Freizeitwohnsitz — это жильё, которое используют для отдыха, выходных или досуга, а не как основное место жительства. Квартира, являющаяся вашим зарегистрированным основным жильём, или помещение, законно используемое для туристического размещения, трактуется иначе. Первое, что надо выяснить по любой альпийской квартире, — как она классифицирована юридически: основное жильё, законно существующая дача или туристическое размещение. Если вы купите дачу там, где новые дачи запрещены, вы можете нарушить правила, сами того не зная.
Тироль
Тироль запрещает новые дачи в муниципалитетах, объявленных резервными (Vorbehaltsgemeinden), то есть испытывающих особое давление на жильё; в официальном сообщении Тироля 2023 года называлось около 143, в более поздних данных около 148. По сообщениям, муниципалитет объявляется резервным, если дачи и те, что ещё могут быть созданы по плану застройки, превышают 8% всех жилых единиц, а покупатель в таком муниципалитете должен заявить в сделке, что новая дача создаваться не будет. Незаконное использование может привести к штрафам и в итоге к принудительной продаже; называется штраф до 40 000 евро. Тироль также взимает сбор с дач, который на 2026 год, по сообщениям, составляет до 390–1 500 евро в год в зависимости от площади, а ставку в этих пределах определяет муниципалитет. Для покупателей из третьих стран сверху действуют общие правила разрешений (см. наш гайд по покупке в Австрии).
Зальцбург
С закона Зальцбурга об обороте недвижимости 2023 года (в силе с 1 марта 2023 года) покупатель в ограниченном муниципалитете должен заявить и доказать, что квартира станет основным жильём или расширением существующего; прежний подход с отрицательной декларацией заменён этой положительной декларацией. По сообщениям, к ограниченным муниципалитетам относятся туристические районы Пинцгау, Понгау и Зальцкаммергут и центр Флахгау, например Саальбах-Хинтерглемм, Мария-Альм, Целль-ам-Зе и Капрун; это неполный список. Сообщаемые исключения: основное жильё, производственная необходимость, сельское и лесное хозяйство и обязанности по уходу. Штрафы доходят до 50 000 евро и в худшем случае — до принудительной продажи. Муниципалитеты могут также взимать сбор за второе жильё, по сообщениям, максимум 400–2 500 евро в год в зависимости от площади, и сбор за квартиры, пустующие более 26 недель.
Форарльберг
Форарльберг описывают как землю, где де-факто запрет на новые дачи действует с 1993 года. Дачу, существующую законно по исключению, по сообщениям, разрешено использовать только владельцу, семье и гостям, без сдачи неограниченному кругу лиц. Земля привязывает сбор к квартирам без регистрации основного жительства более 26 недель в году, а муниципальные максимумы называются примерно 1 230–2 775 евро в год.
Другие земли
Каринтия и Штирия также позволяют муниципалитетам взимать сборы за второе жильё или пустующие квартиры (в Каринтии ежемесячные суммы по площади; в Штирии максимум около 1 000 евро за 100 м²), но режимы альпийского типа с запретами в основном на западе. Южные горнолыжные районы дешевле: ImmoScout24 и Sprengnetter оценивают Хермагор у горнолыжного района Нассфельд примерно в 2 006 евро за м² для существующих домов, хотя за 2020–2025 годы цены там выросли примерно на 55%.
Сколько стоят курорты
Ниже цены на существующие дома за м² по данным ImmoScout24 и Sprengnetter за 2025 год, не квартиры, поэтому используйте их только для ориентира: Китцбюэль около 11 700, Кирхберг-ин-Тироль около 10 800, Целль-ам-Зе около 7 300, Санкт-Антон-ам-Арльберг около 6 900, Зёльден около 3 800. За пять лет дома в Ишгле и Зерфаусе подорожали примерно на 59%, в Санкт-Антоне примерно на 58%. По квартирам Statistik Austria сообщает медианы 2025 года около 5 000 евро за м² в Форарльберге, 4 968 в Зальцбурге и 4 965 в Тироле, но цены курортов заметно выше медиан земель. Сравните с картиной по стране в материале цены на недвижимость в Австрии и расходы на покупку.
Сдача лыжной квартиры
Краткосрочная аренда ограничена в тех же землях. В Зальцбурге для туристической сдачи нужно одобрение муниципалитета, а за сдачу без одобрения, по сообщениям, штраф до 50 000 евро. В Форарльберге дачу по исключению нельзя сдавать неограниченному кругу лиц. В Тироле и других землях сдача дачи может требовать согласия муниципалитета и правильного назначения участка, поэтому не рассчитывайте оплачивать квартиру доходом с Airbnb. Помещения, юридически классифицированные как туристическое размещение, обычно в апарт-отелях и туристических комплексах, — отдельная категория; внимательно проверяйте классификацию и договор об эксплуатации и прочитайте краткосрочная и долгосрочная аренда и доходность недвижимости в Австрии, прежде чем рассчитывать на доход. Доход от аренды и одобрения мы не обещаем.
Иностранные покупатели: что это значит на практике
- Граждане ЕС по разрешениям приравнены к австрийцам, но правила о дачах распространяются и на них
- Покупателям из третьих стран нужно одобрение органа по обороту недвижимости; чисто дачу, насколько мы смогли выяснить, трудно обосновать как экономический, социальный или культурный интерес, поэтому спросите орган до того, как брать на себя обязательства
- Включите разрешения и классификацию дачи в договор как условия и держите цену на эскроу до их выполнения
- Заложите в бюджет ежегодные сборы, эксплуатационные расходы и взносы в резервный фонд сверх расходов на покупку около 10–12%
Русскоязычным покупателям и экспатам
Если вы живёте в Польше, Германии или другой стране ЕС, Альпы совсем рядом, поэтому многие русскоязычные семьи присматриваются к лыжным квартирам. Привлекайте юриста, который проверит назначение земли, правила муниципалитета и статус дома и который не зависит от продавца; русскоязычные юристы и агенты работают в основном в Вене и крупных городах, поэтому просите рекомендации (см. русскоязычные сообщества и сервисы по странам). Заранее подготовьте документы об удостоверении личности, проживании и источнике средств (документы из России и СНГ). Проверки австрийских банков и нотариусов — требование закона; не пытайтесь их обходить. Об управлении объектом на расстоянии — управление недвижимостью для удалённых владельцев.
Частые вопросы
Может ли иностранец купить дачу в Тироле? В резервных муниципалитетах новые дачи запрещены для всех, поэтому можно купить только жильё, являющееся основным, или законно существующую дачу, а покупателям из третьих стран ещё нужно одобрение. Можно ли купить лыжную квартиру в Зальцбурге как второе жильё? В ограниченных муниципалитетах нужно заявить и доказать использование как основного жилья, поэтому чисто второе жильё там не допускается. Отличаются ли правила для граждан ЕС? Правила о дачах — нет, отличается только этап разрешений. Можно ли сдавать лыжную квартиру через Airbnb? Часто нельзя свободно: Зальцбург требует одобрения муниципалитета, а в Форарльберге владельцы дач по исключению не могут сдавать неограниченному кругу лиц. Проще ли дешёвый лыжный регион? В Каринтии и Штирии цены ниже и правила другие, но проверяйте каждый муниципалитет.
Как мы помогаем
Мы трёхъязычная платформа (английский, русский, польский): подбираем объекты и координируем независимых местных юристов и налоговых консультантов в Австрии. Смотрите актуальные объекты в Австрии и считайте расходы в калькуляторах. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; правила различаются по землям и муниципалитетам и меняются, поэтому проверяйте их для рассматриваемого объекта у квалифицированного специалиста.