Покупка отеля на Бали и в Индонезии: титулы на землю, компании PT PMA и изменения разрешений 2026 года

Индонезия не позволяет иностранному физлицу владеть землёй, на которой стоит отель, а с мая 2026 года Бали закрыл и новые иностранные регистрации для небольших отелей. Остаётся меньше, чем обещают рекламные буклеты: компания PT PMA с коммерческим титулом на землю, аренда или более крупный отель в категории, которая ещё открыта. В материале — структуры, изменение 2026 года, налоги и данные рынка, которые удалось проверить. Для вилл и домов правила другие; см. покупка недвижимости на Бали: цены, доходность и правила.

Об отелях как классе активов начните с руководства по инвестициям в отельную недвижимость для частных инвесторов.

На каком титуле может стоять отель

• Hak Pakai, право пользования. Это титул, открытый иностранным физлицам, и в обзорах юрфирм его описывают как жилое, некоммерческое право. Он стоит за частной виллой иностранца, а не за отелем.
• Hak Guna Bangunan (HGB), право строить и использовать. Обычный коммерческий титул для отелей. Его может держать компания, созданная по индонезийскому праву, в том числе иностранная PT PMA. На бумаге он действует до 30 лет, продлевается на 20 и возобновляется ещё на 30, то есть до 80 лет в сумме, но каждый шаг — заявка с условиями, поэтому считайте только реально выданные годы.
• Аренда, Hak Sewa. Договор с землевладельцем на фиксированный срок. Собственного титула она не даёт, зависит от владельца и качества нотариального договора, а её срок определяет, сколько заплатит будущий покупатель или банк.

Проверка для любого отеля проста: на чьё имя оформлено свидетельство на землю, какой это титул и сколько лет осталось.

PT PMA и категории риска

Отельный бизнес с иностранным капиталом обычно размещают в PT PMA, компании с иностранными инвестициями. Лицензии выдаются через систему единого онлайн-окна по категориям риска, а для отелей категория зависит от размера. По обзорам юрфирм и консультантов:

• Средне-высокий риск: от 101 до 200 номеров, от 100 до 200 сотрудников и здание от 6 000 до 10 000 квадратных метров.
• Высокий риск: более 200 номеров, более 200 сотрудников и здание от 10 000 квадратных метров.

PT PMA обычно также должна подтвердить план инвестиций свыше 10 млрд рупий, около 650 000 долларов США, на каждый вид деятельности. Этот порог намного ниже стоимости настоящего отеля, поэтому он редко становится определяющим.

Май 2026: что изменилось на Бали

Со второй половины мая 2026 года власти провинции Бали перестали принимать в системе лицензирования новые регистрации компаний с иностранным капиталом в категориях малого бизнеса с низким и ниже среднего риска. По сообщениям прессы, в список входят бюджетные отели и гостевые дома, небольшие отели со звёздами в зданиях менее 6 000 квадратных метров, а также аренда недвижимости и управление ею. Действующие компании с иностранным капиталом могут продолжать работу. Первоначальное сообщение мы разбирали в материале Бали закрывает новые разрешения для иностранных инвестиций в 18 категориях бизнеса.

Что из этого следует, как мы читаем сообщения:

• Новая PT PMA больше не может напрямую зарегистрировать на Бали небольшой или бутик-отель. Отели категории от 101 номера остаются открытыми.
• Для бутик-объекта оставшиеся пути — юридические вопросы, а не короткие дороги: приобретение уже действующего лицензированного бизнеса или структура с индонезийским владельцем. Мы не нашли источника, который описывал бы, как трактуется смена иностранного владельца в компании действующего отеля, а номинальные схемы в Индонезии юридически хрупки. Получите письменное заключение индонезийского нотариуса и юриста до подписания чего-либо.
• Отдельно в сообщениях описан мораторий на новые отели, виллы и ночные клубы в частях юга Бали, который, как пишут, может продлиться до десяти лет в зависимости от экологических оценок. Точную дату и текст мы подтвердить не смогли, поэтому уточняйте текущий статус. Ограничение нового предложения может помочь действующим лицензированным отелям, но усложняет любые планы расширения.

Что показывают данные рынка

Иностранных гостей на Бали в первом полугодии 2026 года было около 3,2 млн. В первом квартале международные прибытия составили 1 466 546, плюс 1,04% к прошлому году, а февраль вырос на 9,23%. В отчёте по гостиничному сектору за полугодие операторы описаны как отдающие приоритет цене номера над загрузкой, а Horwath HTL сообщила, что средняя цена номера в 2025 году выросла на 2,4% в рупиях до примерно 2,4 млн рупий, но упала примерно на 2% в долларах США из-за движения валют. Если расходы у вас в долларах, а выручка в рупиях, валюта становится частью доходности.

Вторая половина картины — предложение. Рыночные заметки вилловых агентств сообщают о давлении на загрузку и ставки вилл по всему острову в 2026 году и очень быстром росте числа объявлений, а пресса описывает убранную в августе 2026 года с площадок бронирования нелицензированную аренду, для которой требовались регистрационный номер бизнеса и код вида деятельности отельного типа. Эти заметки относятся к виллам и краткосрочной аренде, а не к отелям, и каждая — один неинституциональный источник, так что читайте их как направление, а не как данные. Подтверждённой цены за номер или ставки капитализации для отелей Бали мы не нашли; как построить свою, показано в материале как оценить отель на продажу.

Налоги и сборы для расчёта

• Налог на прибыль 22% с облагаемой прибыли PT PMA.
• Налог на отели, теперь часть регионального налога на товары и услуги, 10% на проживание, еду и напитки на большей части Бали. Его собирают с гостей и перечисляют, поэтому он влияет на цену, а не прямо на маржу.
• Дивиденды иностранным акционерам: удержание 20% или ниже по налоговому соглашению, обычно от 10% до 15%. Проверьте ставку в соглашении между Индонезией и вашей страной.
• Туристический сбор 150 000 рупий с каждого иностранного гостя, действующий с 14 февраля 2024 года, платит турист через официальное приложение, а не отель.
• Налоги на переход и расходы нотариуса при покупке земли или доли компании подчиняются другим правилам; цифры по виллам из упомянутого руководства по Бали не годятся как замена.

Как это сочетается с налогами вашей страны, разобрано в материале структуры владения и налоги для владельцев отелей.

Какой путь для какого бюджета

• Малые бюджеты: лицензированная вилла с разрешением на аренду — не отель и не несёт отельной экономики. Земля, отнесённая к сельскохозяйственной, по данным агентских и юридических блогов не может получить лицензию на аренду, поэтому проверьте карту зонирования.
• Средние бюджеты: бутик-отель на несколько десятков номеров. Именно этот сегмент затронут изменением мая 2026 года, поэтому структура и лицензия идут раньше цены.
• Крупные бюджеты: отели категории от 101 номера на земле с HGB, которую держит PT PMA, обычно с брендовым оператором. Финансирование и структура значат не меньше цены; см. финансирование покупки отеля для иностранцев и договоры управления, аренда и франшиза в отелях.

Проверки до внесения задатка

• Свидетельство на землю: тип титула, держатель, оставшиеся годы и обременения.
• Зонирование по картам пространственного плана, разрешения на строительство и эксплуатацию здания в том виде, как оно построено.
• Регистрационный номер бизнеса и код вида деятельности и их соответствие числу реально продаваемых номеров.
• Налоговая отчётность, трудовые договоры и спорные дела операционной компании.
• Кому принадлежит лицензия: компании, которую вы покупаете, или владельцу земли.

Частые вопросы

Может ли иностранец владеть отелем на Бали? Землёй как физлицо — нет. Иностранная PT PMA может держать коммерческий титул под отель, а с мая 2026 года новые регистрации небольших отелей на Бали закрыты, тогда как крупные категории остаются открытыми.

Достаточно ли Hak Pakai для отеля? В обзорах его описывают как жилое, некоммерческое право, поэтому для отеля это не тот титул.

Даёт ли покупка отеля вид на жительство? Мы не проверяли такого права и ничего не обещаем; миграционные правила отделены от права собственности.

Сколько действует титул на землю под отель? На бумаге до 80 лет в сумме для HGB, ступенями; срок аренды — какой записан в договоре.

Как мы помогаем

Мы проверяем, сравниваем и ведём переговоры: титул на землю, лицензию, структуру и отчётность. Мы не гарантируем доход или загрузку и не держим для вас конкретный отель. Можно посмотреть отели в нашем каталоге и страницу Индонезии, чтобы увидеть, что есть на рынке.

Материал носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Цифры ориентировочные, взяты из обзоров юрфирм, прессы и консультантов и со временем меняются; перед покупкой подтвердите действующие правила у индонезийского нотариуса и юриста.