Сдача недвижимости в Таиланде: правила и налоги

Покупатели, которые планируют сдавать недвижимость в Таиланде, обычно задают три вопроса: законна ли нужная мне форма сдачи, как облагается аренда в Таиланде и что я должен платить дома. Здесь собраны правила в том виде, в каком мы смогли их подтвердить. Текст носит информационный характер и не является налоговой или юридической консультацией. Ставки, пороги и сроки проверьте на сайте налогового департамента Таиланда и у тайского налогового консультанта.

Какая сдача законна

Главное — срок проживания.

• Долгосрочная аренда. Обычный договор жилой аренды на 30 дней и более — законный вариант по умолчанию для кондо или дома. Распространены договоры на год.
• Краткосрочная аренда. По Закону об отелях B.E. 2547 (2004) размещение менее чем на 30 дней считается гостиничным бизнесом. Обзоры юристов и прессы сообщают: лицензия отеля нужна при более чем четырёх номерах или 20 гостях, упрощённая лицензия «не отель» для малой сдачи доступна только гражданам Таиланда, а кондоминиумы — жилые, и посуточная сдача в них, как правило, запрещена, если у здания нет лицензии отеля. Среди названных санкций — штраф до 20 000 бат, ещё 10 000 бат за каждый день и лишение свободы до одного года. Контроль ужесточается: в 2025 году назначались проверки, сообщалось об арестах владельцев кондо и агентов.
• Правила, о которых вы могли читать, например пороги 28 или 90 дней. Подтверждения таким правилам в найденных источниках мы не нашли, поэтому не полагайтесь на них. По сообщениям, Закон об отелях и реформа размещения рассматриваются в парламенте в 2026 году; пока новый закон не опубликован в Королевском вестнике, рабочая граница — 30 дней. Актуальный текст проверьте с юристом.

Читайте и правила здания. Юридические лица кондо часто запрещают посуточную сдачу во внутренних правилах. Посуточная сдача в кондо на Пхукете или в Бангкоке может привести к штрафам, отключению ключ-карты и спорам с управляющей компанией ещё до вмешательства государства. О квартирах внутри лицензированного отеля — наш материал о кондо-отелях.

Подоходный налог в Таиланде с аренды

Доход от сдачи недвижимости в Таиланде — облагаемый доход по статье 40(5) Налогового кодекса. Он облагается в Таиланде независимо от того, живёт ли собственник там, потому что объект находится там.

• Стандартный вычет. Бухгалтерские фирмы сообщают, что владелец может вычесть фиксированные 30% валовой аренды без подтверждения расходов (правило зависит от вида объекта, уточните у консультанта) либо вычесть документально подтверждённые фактические расходы.
• Прогрессивная шкала. Одна тайская бухгалтерская фирма приводит шкалу на 2026 год: 0% до 150 000 бат, далее 5%, 10%, 15%, 20%, 25%, 30%, до 35% свыше 5 000 000 бат. Считайте границы сообщёнными и проверьте на сайте налогового департамента.
• Нерезиденты. По обзорам, к аренде, выплачиваемой нерезиденту-физлицу, часто применяется удержание 15%, и это не обязательно окончательный налог: если владелец подаёт тайскую декларацию, удержанное засчитывается, а излишек можно вернуть. Та же фирма даёт пример: при валовой аренде 1 000 000 бат налог после фиксированного вычета около 48 500 бат, более двух третей удержанного возвращается при подаче. Это иллюстрация из одного источника, а не обещание. Когда арендатор — компания и когда применяется удержание, уточняйте у консультанта.
• Резиденты. Кто находится в Таиланде 180 дней и более за календарный год, как правило, налоговый резидент. С 1 января 2024 года, по сообщениям, приказ налогового департамента Por. 161/2023 облагает иностранные доходы резидентов при их ввозе в Таиланд независимо от года получения. Остальное о налоговом резидентстве — в нашем материале о визах.
• Подача. Обычный способ уплаты — годовая декларация; срок, как правило, весной года, следующего за налоговым. Проверьте дату на нужный год.

Налог на землю и строения

В Таиланде с 2020 года действует налог на землю и строения. Квартиры в кондо относятся к жилому использованию, даже если сдаются. Закон устанавливает потолок 0,3% оценочной стоимости для жилого использования, а фактическая ставка и льготы определяются королевским указом и местной оценкой. Первые переходные ставки были значительно ниже потолка, существовали и льготы для менее дорогого жилья. Что действует в 2026 году, мы подтвердить не смогли, поэтому запросите счёт в местном органе или у юридического лица вашего здания. По обзорам, платить нужно в апреле каждого года. О прочих расходах покупки — в материале о ценах, доходности и правилах.

Соглашения об избежании двойного налогообложения: Польша и страны ЕС

У Таиланда есть соглашения об избежании двойного налогообложения со многими странами. По списку налогового департамента в пересказе налоговых фирм мы нашли: Польшу (подписано 8 декабря 1978, в силе с 13 мая 1983), Чехию (в силе с 1995), Эстонию (с 2013), Францию (с 1975, с протоколом) и Германию (с 1968); в источниках также названы Испания и Италия. Литву и Латвию подтвердить не удалось, поэтому проверьте список налогового департамента для вашей страны.

По типовой модели доход от недвижимости может облагаться там, где она находится, то есть в Таиланде. Страна проживания затем даёт освобождение от тайского налога либо зачётом, либо исключением дохода, и метод зависит от соглашения. Для резидента Польши ранее изученные пояснения Министерства финансов Польши указывают, что многосторонняя конвенция изменила метод в соглашении Польша — Таиланд на пропорциональный зачёт с 2023 года. Текст соглашения мы прочитать не смогли, поэтому метод подтвердите у польского консультанта. У польской стороны есть и свои формы отчётности; вопросы перевода денег разобраны в польском материале. Храните квитанции об уплате тайского налога: они подтверждают налог для зачёта.

Для русскоязычных покупателей, живущих в ЕС

• Документы. Храните договор аренды, данные арендатора, расписки в получении арендной платы, тайский налоговый номер и квитанции об уплате налога. Налоговая вашей страны попросит подтверждение иностранного дохода и уплаченного налога.
• Банки. Получайте аренду на счёт на своё имя. Если вы пользуетесь тайским управляющим, письменно согласуйте, как собирается аренда и как удерживается и подаётся налог.
• Резидентство. Налоговое резидентство определяется страной проживания, а не местом объекта. Если вы живёте в ЕС, иностранную аренду вы обычно декларируете там с зачётом тайского налога.
• Комплаенс. Не занижайте арендный доход и не дробите договоры ради порогов. Мы работаем только с законными прозрачными схемами.

FAQ

Можно ли сдавать кондо в Таиланде через Airbnb? По Закону об отелях сдача менее чем на 30 дней считается гостиничным использованием и в кондо, как правило, запрещена без лицензии отеля. Законный вариант — аренда на более длительный срок.

Удерживают ли в Таиланде налог с аренды у иностранцев? По обзорам, у нерезидентов-физлиц часто удерживают 15%, и он засчитывается при подаче декларации. Подтвердите в вашем случае.

Есть ли необлагаемый минимум? По обзору 2026 года, шкала подоходного налога Таиланда начинается с нулевой ставки на первые 150 000 бат облагаемого дохода. Проверьте.

Платить налог в Таиланде и дома? Права на налог могут быть у обеих стран, но соглашение об избежании двойного налогообложения даёт освобождение в стране проживания.

Платится ли налог на землю и строения за сдаваемое кондо? Кондо относится к жилому использованию и при сдаче; ставка и льготы местные, поэтому запросите свой счёт.

Как мы помогаем

Мы — трёхъязычная платформа: подбираем недвижимость в Таиланде и координируем независимых местных юристов и налоговых консультантов для оформления аренды и налоговых деклараций. Смотрите объекты в Таиланде и считайте чистую доходность в калькуляторах. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; правила меняются, поэтому актуальные цифры проверяйте в налоговом департаменте Таиланда (rd.go.th) и у налогового консультанта.