Квота 49% для иностранцев на кондо в Таиланде: как работает

Иностранец может владеть квартирой в кондоминиуме в Таиланде на праве собственности и на своё имя. Это единственный массовый путь к freehold-недвижимости для нерезидента. Он работает благодаря квоте. Если вы ищете, какой долей здания могут владеть иностранцы, как проверяется квота и что делать, если она исчерпана, ответ ниже. Текст носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией; детали перед внесением депозита нужно подтвердить у независимого тайского юриста.

Что такое квота 49%

Закон о кондоминиумах 1979 года (B.E. 2522) разрешает иностранцам оформлять на себя квартиры в зарегистрированном кондоминиуме, но не более 49% от общей продаваемой площади всех помещений здания. Остальные 51% и более должны принадлежать гражданам Таиланда или тайским юридическим лицам. Статья 19 закона определяет, кто считается иностранным собственником; на практике большинство покупателей идёт через ввоз денег из-за рубежа в иностранной валюте.

Двух вещей покупатели обычно не ждут.

• Квота считается по площади, а не по числу квартир. В здании, где иностранцам принадлежит меньше половины квартир, квоты может не остаться, если иностранцы владеют более крупными помещениями.
• Квота считается по зданию, а не по застройщику или проекту. В проекте из нескольких корпусов или очередей счёт может вестись отдельно. Уточните, к какому зарегистрированному зданию относится ваша квартира.

Как проверяется квота

Проверка документарная и проходит дважды.

• До оплаты. Запросите у юридического лица здания (управляющей организации) или у отдела продаж застройщика письменное подтверждение доли иностранцев и возможности оформить вашу квартиру как иностранный freehold. Устное «квота есть» не считается ответом.
• При переходе права. Земельный департамент опирается на справку юридического лица здания, которая должна быть актуальной на день сделки, и на подтверждение валютного происхождения средств (см. ниже). По описаниям тайских юристов это рутинный шаг, но частая причина задержек.

На стадии строительства есть нюанс: пока здание не зарегистрировано как кондоминиум, зарегистрированного счёта квоты нет, и застройщик может резервировать «иностранные» квартиры в порядке очереди. Зафиксируйте иностранную квоту письменно в договоре бронирования. О защите платежей на новостройках см. покупку на этапе строительства в Таиланде.

Подтверждение, что деньги пришли из-за рубежа: форма FET

Земельный департамент не зарегистрирует квартиру на иностранца без подтверждения, что цена привезена из-за границы в иностранной валюте. Документ, который раньше называли Tor Tor 3, сейчас чаще называют FET (Foreign Exchange Transaction form). Его оформляет тайский банк при поступлении денег.

• Перевод должен быть в иностранной валюте, на тайский банковский счёт на имя покупателя, на сумму не менее цены покупки, с назначением платежа «покупка кондоминиума».
• По обзорам тайских юристов и агентств, банк выдаёт FET автоматически при входящем переводе от 50 000 долларов США (или эквивалента). При меньшей сумме собирают кредитовые авизо и банковскую справку. Заранее уточните в банке, какие валюты и документы он принимает.
• Что портит сделки: деньги в батах, со счёта третьего лица, с назначением «подарок» или «заём». Исправить это после перевода трудно. Как отвечать на вопросы банка-отправителя, описано в нашем материале о переводе денег за границу при покупке недвижимости.

Титулы: документ на кондо и чанот

У квартиры в кондо есть собственное свидетельство о праве (его обычно называют Or Chor 2) с номером квартиры, этажом, площадью и долей в общем имуществе. Чанот (chanote) — полный титул на землю с межеванием; его ищут, если покупка включает земельный участок, которым иностранец, как правило, владеть не может. Не принимайте документ, который «похож на чанот», без проверки земельного реестра вашим юристом. Для кондо важны: номер и площадь квартиры по договору, отсутствие ипотеки и обременений в свидетельстве, регистрация здания. Полный чек-лист — в материале о проверке сделки.

Что делать, если квота исчерпана

Если иностранная квота в здании выбрана, оформить квартиру как иностранный freehold нельзя. Законные альтернативы: зарегистрированная аренда квартиры или другое здание. Схемы, при которых квартиру оформляют на тайского гражданина или компанию в обход квоты, как раз находятся в фокусе властей; см. Таиланд усиливает контроль за номинальным владением землёй иностранцами. Мы такие схемы не консультируем.

Для русскоязычных покупателей, живущих в ЕС

• Документы. Основной документ — действующий загранпаспорт. Если за вас подписывает доверенное лицо, доверенность, как правило, требует нотариального заверения, апостиля и тайского перевода. Храните оригиналы всех документов по сделке: они понадобятся при перепродаже.
• Банки. Открыть счёт нерезиденту в одних тайских банках проще, чем в других, иногда нужны виза или подтверждение адреса, поэтому узнавайте заранее. Деньги должны уходить с вашего собственного счёта в банке страны вашего проживания.
• Источник средств. Банк-отправитель и тайский банк могут запросить документы о происхождении денег: зарплата, продажа недвижимости, история накоплений. Подготовьте их заранее и отвечайте на вопросы полно. Мы работаем только с прозрачными сделками и законно полученными средствами.
• Визы. Покупка кондо не даёт вида на жительство. См. визовые варианты для покупателей недвижимости.

FAQ

Может ли иностранец владеть 100% здания? Нет. Доля иностранной собственности на квартиры ограничена 49% продаваемой площади каждого зарегистрированного здания.

Квота считается по числу квартир? Нет, по площади, поэтому несколько крупных квартир могут её исчерпать.

Чем Tor Tor 3 отличается от FET? По имеющимся описаниям это один и тот же документ, Tor Tor 3 — прежнее название. Просите у банка форму FET.

Нужна ли FET, если платить со счёта в батах? По обзорам — да, правило требует, чтобы деньги пришли из-за рубежа в иностранной валюте. При оплате с батного счёта оформить квартиру на своё имя может не получиться.

Даёт ли кондо право жить в Таиланде? Нет. Право собственности и миграционный статус — разные вещи.

Как мы помогаем

Мы — трёхъязычная платформа: подбираем недвижимость в Таиланде и координируем независимых местных юристов и налоговых консультантов для описанных проверок. Смотрите объекты в Таиланде и считайте расходы в калькуляторах. Статья носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; правила меняются, поэтому актуальные требования проверяйте в Земельном департаменте Таиланда (dol.go.th) и у юриста.