Дом за 1 евро, деревенский дом за 12 000 евро и разрушающийся городской дом объединяет одно: цена покупки — самое маленькое число. Полная стоимость, юридические ловушки и кому подходит каждая страна.
Когда покупатель ищет самый дешёвый дом под реставрацию, всплывают три страны: Италия из-за заголовков про «1 евро», Болгария из-за деревенских домов по цене подержанной машины и Грузия из-за старых городских домов и горных сёл. У каждой есть свой гид на этом сайте: Италия: дома за 1 евро и руины, Болгария: заброшенные деревенские дома и Грузия: старые дома под реставрацию. Здесь мы ставим их рядом и задаём один вопрос: сколько вы платите в сумме и где можно потерять деньги?
Цена покупки — самое маленькое число
Во всех трёх странах цена покупки — небольшая часть итога. Бюджет определяют работы, налоги и время. Одну честную цифру за м² на работы для каждой страны мы дать не можем, поэтому ниже показано то, что удалось проверить, а где проверенной цифры нет, мы так и пишем, а не угадываем.
Италия: расходы описаны лучше всего, а работы дороже всего
Покупка. Дешёвое рустико или каменный деревенский дом продаются на открытом рынке за несколько тысяч — несколько десятков тысяч евро в таких регионах, как Марке, Абруццо, Умбрия, внутренняя Калабрия и внутренняя Сицилия (наш гид). Агентская цифра по Пьемонту ставит рустико под ремонт на уровне около 85 000–90 000 евро, так что «дёшево» сильно зависит от региона. Программы «1 евро» действуют город за городом, национальной программы нет. Источники называют депозит примерно 2 000–5 000 евро (один город сообщал, что депозита нет), около трёх лет на реставрацию и риск потерять депозит или дом при срыве срока. Какие города сейчас принимают заявки, мы подтвердить не смогли, поэтому смотрите объявление самой коммуны.
Налоги и сборы. Нерезидент, покупающий второе жильё, обычно платит регистрационный налог 9% от кадастровой стоимости, а не от цены, с минимумом 1 000 евро. Один источник говорит, что в некоторых случаях возможны сниженные ставки, поэтому спросите нотариуса. Добавьте нотариуса (около 1–2%) и геометра; ориентир — 10–15% от цены в сумме, а ежегодный IMU для нерезидентов составляет примерно 0,4–1,06%.
Работы. Это самое большое число. Оценки 2026 года: лёгкий ремонт около 700–1 100 евро за м², полный ремонт около 1 000–1 800, конструктивная реставрация 1 800–2 200 и больше; наш гид по руинам берёт 800–1 500, а один гид по Умбрии называет 1 000–3 000 для фермерского дома. См. Италия: стоимость реставрации руины и разрешения.
Пример арифметики (иллюстрация, не предложение). Дом 100 м², купленный за 30 000 евро, при работах по 800–1 500 евро за м² даёт 80 000–150 000 евро работ плюс примерно 3 000–4 500 евро расходов на покупку при 10–15%. Итого: около 113 000–185 000 евро. «Дешёвый» дом оказывается проектом на 110 000 евро и больше. Общую картину рынка смотрите в Италия: цены и расходы на покупку.
Болгария: самая низкая цена покупки, самая большая неизвестность
Покупка. Наш гид даёт деревенские дома по 100–300 евро за м² и полный трёхспальный дом примерно за 18 000–39 000 евро. Четыре цены предложения с зарубежных порталов в 2026 году показывают низ рынка: около 7 000 евро за дом 100 м² на 1 500 м² (нужен ремонт), 12 000 евро за 104 м², 21 500 евро за дом 171 м² на 3 020 м² и около 22 500 евро за жилой двухспальный дом рядом с Велико-Тырново. Это четыре объявления, а не статистика, и данных по Родопам мы не нашли. По нашему делению выходит около 70–130 евро за м² жилой площади во внутренних районах, на побережье и в новых проектах — в несколько раз больше.
Налоги и сборы. Итог оценивают примерно в 5–10% цены: муниципальный налог на передачу права до 3%, регистрация 0,1%, юрист около 500–1 500 евро, переводы около 200–300 евро и агент 2–3%. Цифра по нотариусу в источниках расходится, поэтому спросите нотариуса. В Болгарии с 1 января 2026 года евро, поэтому старые котировки в левах устарели.
Работы. Проверенной стоимости реставрации деревенского дома в Болгарии за м² мы не нашли и не хотим переносить итальянские цифры: работа зависит от того, нужно ли менять крышу, проводку и сантехнику, и от местной рабочей силы. Практическое правило: попросите местного подрядчика осмотреть дом и дать письменную смету до предложения о покупке и с недоверием относитесь к оценке продавца или агента.
Ловушка с землёй. Гражданин не из ЕС может держать квартиру или здание на своё имя, но не землю, включая участок под домом и двор. Обычное решение — болгарская компания (EOOD) или долгосрочное право пользования землёй; оба добавляют расходы. Граждан ЕС это не касается. См. Болгария: цены и расходы на покупку.
Другие ловушки из нашего гида: раздробленное наследство (у дома может быть десяток совладельцев, часть за границей), документы периода реституции и города-памятники, такие как Копривщица и Трявна, где любая реставрация требует согласия органа охраны наследия.
Грузия: два разных рынка и мало ценовых данных
Грузия — не один рынок. Исторические городские дома Старого Тбилиси разрушаются (по данным мэрии, более 10 000 зданий в Тбилиси находятся в небезопасном состоянии), и покупка такого дома означает выкуп всех совладельцев и затем получение разрешений охраны наследия. Горные сёла Рачи и Сванети более пусты и дешевле, но то, чем вы сможете владеть, определяет правило о земле.
Покупка. Надёжных цен предложения 2026 года на деревенские дома в Кахетии или Раче мы не нашли, поэтому цифру не называем. Нашли другое: несельскохозяйственный участок в Гантиади, выставленный примерно по 88 долларов за м². Это не цена дома; это показывает, что стоимость определяет категория земли, а не здание.
Ловушка с землёй. Иностранец не может владеть сельскохозяйственной землёй в Грузии, а многие участки в сёлах и даже в городах записаны как сельскохозяйственные. Проверьте категорию земли в кадастре до любой оплаты. Некоторые иностранные инвесторы используют грузинскую компанию, что требует аккуратной юридической консультации. См. Грузия: цены и расходы на покупку.
Расходы и работы. Расходы на покупку в Грузии низкие, в нашем гиде около 1–1,5%. По работам проверенной цифры за м² мы не нашли, а основные расходы — заключение инженера-конструктора и разрешение охраны наследия, если здание находится в охраняемой зоне.
Ловушки, общие для всех трёх
- Наследство. В Италии, Болгарии и Грузии дом, годами стоявший пустым, часто имеет много наследников, и подписать должны все. Если одного найти нельзя, сделка может застрять, а судебный раздел занимает годы.
- Правила охраны наследия. Исторические центры в Италии, города-заповедники в Болгарии и охранные зоны в Грузии ограничивают фасады, окна и материалы. Спросите правила до того, как определять бюджет.
- Земля, которая не то, чем кажется. Категория земли в Грузии, владение землёй для покупателей не из ЕС в Болгарии, градостроительный и кадастровый статус в Италии.
- Финансирование. Руина редко подходит под ипотеку; рассчитывайте на оплату наличными, см. ипотеку для нерезидентов.
- Перепродажа. Недостроенный дом в селе без спроса продать очень трудно; сравните с тем, что можно купить за 50 000 евро.
Кому подходит каждый рынок
- Италия: покупателю с реальным бюджетом около 100 000–200 000 евро, который хочет готовый результат, понимает бюрократию и готов нанять геометра и архитектора. Города «1 евро» подходят тем, кто действительно будет там жить.
- Болгария: покупателю, которому нужна самая низкая цена входа, который принимает неопределённый бюджет работ и, если он не из ЕС, принимает схему с землёй. Лучше всего подходит гражданам ЕС или тем, у кого уже есть компания.
- Грузия: терпеливому покупателю, который предпочитает городскую квартиру деревенскому дому, или хорошо капитализированному, готовому к многолетнему проекту в Старом Тбилиси. Не для быстрой дешёвой покупки.
Частые вопросы
Действительно ли дом за 1 евро в Италии дёшев? Нет: цена номинальная, но вы платите депозит, налоги и сборы и работы, которые часто стоят десятки тысяч евро. В какой стране дешевле всего купить руину? В Болгарии самые низкие цены покупки из найденных, но стоимость работ подтвердить не удалось, поэтому итог там наименее предсказуем. Может ли гражданин не из ЕС купить деревенский дом в Болгарии? Здание да, землю нет; используют компанию или аренду. Может ли иностранец купить дом с землёй в Грузии? Только если земля не сельскохозяйственная; проверьте категорию в кадастре. Можно ли взять ипотеку на руину? Редко; рассчитывайте на наличные.
Как мы помогаем
Мы — трёхъязычная платформа, которая подбирает объекты и координирует независимых местных юристов, геометров, архитекторов и налоговых консультантов. По руине мы до обязательств проверяем право собственности и наследников, категорию земли и правила охраны наследия и просим письменную смету работ до предложения. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; цифры ориентировочные и меняются, поэтому проверьте актуальные правила перед решением.