Цены на недвижимость в Болгарии и полная стоимость покупки: за м² по городам, налоги, нотариус и этапы

Болгария — один из самых дешёвых рынков недвижимости в Европейском союзе, но «дёшево» охватывает широкий диапазон: квартира в Софии стоит заметно дороже, чем у моря или в горах, а в самом городе районы различаются более чем вдвое. Цены быстро росли в 2023–2025 годах, а курортный сегмент в 2026 году стабилизируется. В материале — цена за м² по городам и курортам, что добавляет покупка, кто что может купить и шаги от залога до регистрации. Где мы не смогли подтвердить цифру, мы так и пишем, а не угадываем. Цифры ориентировочные, из рыночных источников, и со временем меняются.

Цена за м² по городам и курортам

Цены ниже — запрашиваемые или сообщаемые уровни в евро за м², а не данные реестра, кроме оговорённых случаев.

• София: около 2 680 евро по городу, по фактическим сделкам 2026 года, как указано в нашем обзоре лучших районов. Изток и Лозенец, премиальные районы у центра, торгуются примерно по 3 500–4 100. Люлин и Надежда, бюджетный край, — примерно 1 500–2 000.
• Варна: район Владислав Варненчик — бюджетный вход около 1 200, а центр и набережная заметно дороже. Надёжной цифры по всему городу мы не нашли.
• Бургас и Пловдив: надёжных цифр за м² для этого материала мы не нашли, поэтому не приводим их. Сравнивайте актуальные запрашиваемые цены в нужном районе.
• Солнечный берег, Несебр и Святой Влас: качественные квартиры в ухоженных комплексах называют на уровне около 1 200–2 000, премиальные — выше.
• Созополь: около 1 500–1 600.
• Банско и Пампорово: около 900–1 300. Боровец выше, около 1 600–2 000.
• Балчик и Каварна на северном побережье описывают как менее ликвидные, со стабильным годовым ростом цен 4–6%.

Побережье и горы оценивают по комплексу, а не по курорту: конкретный дом, его управление и взносы важнее названия города. См. лучшие районы для покупки недвижимости в Болгарии.

Куда идут цены

По данным Евростата за первый квартал 2026 года, Болгария оказалась среди стран ЕС с самым большим годовым ростом цен на жильё: около 14,8% за год и около 6,2% за квартал. Данных за второй квартал мы не нашли. Внутри рынка картина смешаннее: после накопленного двузначного роста в 2023–2025 годах в самых привлекательных местах курортный сегмент в начале 2026 года указывает на умеренный рост или стабилизацию, а сделок в первом квартале в среднем было на 15% меньше, чем в первом квартале 2025 года по Болгарии, до 30% меньше в Несебре и Балчике. Для столицы см. нашу заметку о рынке Софии в первом квартале 2026. Болгария перешла на евро 1 января 2026 года; сделки и раньше шли в основном в евро, поэтому переход скорее убрал валютный риск, чем сдвинул цены.

Что добавляет покупка к цене

• Местный налог на передачу, по сообщениям, примерно 1,3–3% в зависимости от муниципалитета, в Софии 3%. Обычно он считается от большей из договорной цены и муниципальной налоговой оценки; уточните базу у нотариуса.
• Услуги нотариуса и сборы Агентства по регистрации. Они зависят от стоимости сделки, актуального тарифа мы не нашли, поэтому сумм не приводим. Попросите у нотариуса письменную смету.
• Комиссия агента. Типичную цифру мы не проверяли; договоритесь письменно до просмотров.
• НДС. Новостройки от застройщика, зарегистрированного плательщиком НДС, по сообщениям, продаются с 20% НДС в цене, а старые здания, как правило, от НДС освобождены. Один источник описывает период НДС как 60 месяцев после ввода в эксплуатацию, поэтому попросите продавца письменно указать режим НДС.
• Юрист. Цифру не приводим, так как тарифы различаются.
• Всего расходов покупателя: источники называют примерно 4–8% от цены после добавления нотариуса, регистрации и агента. Считайте это оценкой. При вторичной покупке за 100 000 евро в Софии один только налог 3% — это 3 000 евро, это наша арифметика.
• Расходы владения: годовой муниципальный налог на недвижимость около 0,1–0,45% оценочной стоимости, сбор за мусор и взнос на содержание дома, который в курортных комплексах может быть заметным.

Сравните два пути в материале новостройка и вторичка в Болгарии, а сторону продажи — в налоге на прирост капитала в Болгарии.

Кто что может купить

• Квартиры и другие помещения в здании: любой иностранец, из ЕС или нет, может купить на своё имя и владеет квартирой и идеальной долей земли.
• Земля и отдельные дома с землёй: конституция Болгарии запрещает иностранцам и иностранным компаниям владеть землёй напрямую, исключение — граждане ЕС и ЕЭЗ. Покупатель не из ЕС обычно держит такую недвижимость через болгарскую компанию с ограниченной ответственностью, где ему принадлежит 100%, и это требует постоянного администрирования и отчётности.
• Для польских покупателей: Польша в ЕС, поэтому это ограничение не касается гражданина Польши, покупающего землю. Оно важно, если вместе с вами покупает член семьи или партнёр не из ЕС.
• Вид на жительство за инвестиции — отдельная тема, см. золотая виза Болгарии. Финансирование — в материале ипотека для иностранцев в Болгарии.

Определите структуру до того, как влюбитесь в конкретный объект: она влияет на договор, расходы и сроки.

Покупка по шагам

• Определите, что и как вы покупаете: квартира или дом с землёй, вторичка или новостройка, на чьё имя.
• Согласуйте цену и подписывайте резервирование или залог только после того, как юрист прочитал документ.
• Проведите проверку: запись в Агентстве по регистрации и список запретов по ипотекам, арестам и спорам; для новых домов — цепочка актов о строительстве, заканчивающаяся Актом 16, разрешением на использование; управляющая компания и её резервный фонд.
• Подпишите предварительный договор, где зафиксированы цена, залог и срок для нотариального акта.
• Завершите сделку у нотариуса нотариальным актом: нотариус проверяет право собственности и причитающиеся налоги. Спросите, какие налоги и сборы нужно оплатить до подписания.
• Зарегистрируйте акт в Агентстве по регистрации и сохраните подтверждения оплаты.
• После сделки переоформите коммунальные услуги и договор управления, а краткосрочную аренду зарегистрируйте, см. правила краткосрочной аренды в Болгарии.

Более подробный список проверок — в материале как купить вторичное жильё в Болгарии.

Риски, которые нужно заложить

• Здание без Акта 16, которое юридически нельзя использовать по назначению и которое банки обычно не финансируют.
• Избыток предложения на побережье и сильная сезонность на курортах, построенных в бум 2000-х.
• Курортные взносы на содержание и расходы на управление, растущие быстрее аренды.
• Земля, купленная покупателем не из ЕС в неверной структуре.
• Обещанная доходность, заложенная в цену.

См. риски инвестиций в Болгарии и сравнение 2026 года в материалах доходность аренды по странам и цены за м² по странам.

FAQ

Сколько стоит квартира в Болгарии? Зависит от места: примерно 1 500–2 000 евро за м² в более дешёвых районах Софии и до около 4 100 в премиальных, около 1 200–2 000 на курортах Чёрного моря и около 900–1 300 в Банско. Это сообщаемые запрашиваемые уровни.

Какие дополнительные расходы при покупке? Источники называют общие расходы покупателя примерно в 4–8%, из них самая большая часть — местный налог на передачу около 1,3–3% (в Софии 3%). Нотариус, регистрация и агент идут сверх этого, и их суммы мы не подтверждали.

Может ли гражданин не из ЕС купить в Болгарии? Да, квартиру на своё имя. Землю и дома с землёй обычно покупают через болгарскую компанию.

Взимается ли НДС на вторичке? Старые здания, как правило, освобождены от НДС; новостройки от застройщика-плательщика НДС, по сообщениям, продаются с 20% в цене.

Как мы помогаем

Мы помогаем сравнить болгарские рынки с вашей целью и бюджетом, сверить цену за м² с районом, организовать проверку структуры и документов местными юристами и смоделировать полную стоимость покупки. См. также страницу Болгарии и страницы городов: София, Варна, Бургас, Пловдив, Банско и Солнечный берег.

Материал носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Цифры ориентировочные, взяты из рыночных источников и со временем меняются; перед покупкой уточните актуальные значения.