Цены на недвижимость в Италии в 2026 году: цена за м² по городам и реальные расходы на покупку

Жильё в Италии стоило в среднем около 1903 евро за м² во втором квартале 2026 года по отчёту idealista о вторичном рынке, это на 4,1% больше за год. Среднее вводит в заблуждение: в Милане около 5165 евро за м², в Риме 3429, а части юга сильно ниже общей цифры. Сверх цены иностранному покупателю стоит заложить примерно 10–15% на налоги, нотариуса, агента и юристов, а в некоторых обзорах называют до 20%. Ниже — цены по городам и регионам и полная стоимость покупки. Цифры на октябрь 2026 года, ориентировочные.

Цена за м² по городам (вторичное жильё, 2 кв. 2026)

Отчёт idealista за второй квартал 2026 года (опубликован 2 июля 2026) даёт такие запрашиваемые цены вторичного жилья:

• Милан: 5165 евро за м², минус 0,5% за квартал. Остаётся самой дорогой столицей провинции.
• Венеция: 4958 евро за м² (+1,2%).
• Больцано: 4793 евро за м².
• Флоренция: 4623 евро за м² (+0,5%).
• Болонья: 3720 евро за м².
• Рим: 3429 евро за м² (+1,8%), шестое место в рейтинге.
• Неаполь и Турин: в пересказах отчёта, которые мы видели, городской цифры нет, но вторичный портал (RealAdvisor, июль 2026) показывает квартиры примерно по 2807 евро за м² в Неаполе и 2194 в Турине.

Среди крупных городов отчёт показывает рост цен в Турине (+3,7%), Палермо (+2,3%), Бари (+1,6%) и Неаполе (+1,1%) и снижение в Кальяри (−1,1%). Это запрашиваемые цены из объявлений, а не завершённые сделки.

Тренд 2026 года

• Среднее по стране: 1903 евро за м², +0,6% к предыдущему кварталу и +4,1% за год (idealista, 2 кв. 2026). Выросли 14 из 20 регионов, лидируют Фриули-Венеция-Джулия (+2,9%), Венето (+1,6%) и Ломбардия (+1,5%).
• Индекс цен на жильё ISTAT за второй квартал 2026 года: +4,0% к прошлому году и +1,7% к кварталу. Новое жильё +5,0%, существующее +3,7%. По зонам: Центр +5,1%, северо-восток +4,2%, северо-запад +3,9%, юг и острова +2,6%.
• Immobiliare.it Insights за первое полугодие 2026 года, по пересказу: средние цены продажи выросли на 4,3% до примерно 2200 евро за м², запрашиваемая аренда выросла на 2,9% до 14,7 евро за м² в месяц, агенты отмечают замедление роста цен во втором квартале.

Источники используют разные методики (запрашиваемые цены, официальный индекс, объявления), поэтому цифры не совпадают точно, но направление одно: умеренный рост, сильнее на севере и в центре, слабее на юге. Милан остывает, Рим набирает силу.

Цены на озёрах и в курортных зонах

Для озёр и курортов среднее по стране мало что говорит. По данным Immobiliare.it, в городе Комо в среднем около 2740 евро за м², а в провинции Комо чуть меньше 2000. Цены в Апулии, на Сицилии и Сардинии зависят от города и от того, это отреставрированная масседия, квартира у моря или деревенский дом, поэтому сравнивайте реальные объявления на той же улице, а не средние по региону.

Сколько стоит покупка сверх цены

• Регистрационный налог: 2% для основного жилья, 9% для второго, считается от кадастровой стоимости, а не от согласованной цены, плюс фиксированные ипотечный и кадастровый налоги около 50 евро каждый при покупке на вторичке. Покупка нового у застройщика облагается IVA; разница описана в нашем разборе новостройки и вторички.
• Нотариус: примерно 1–3% цены в зависимости от обзора и сделки.
• Комиссия агента: около 3% плюс IVA, обычно платит покупатель, если участвует агент.
• Юристы: около 1500–3000 евро на проверку.
• Codice fiscale: нужен для любой покупки.
• Итого: примерно 10–15% сверх цены, в некоторых обзорах до 20%. Это диапазон, а не правило.

Правила для иностранных покупателей

Граждане ЕС покупают на тех же условиях, что итальянцы. Для покупателей не из ЕС без итальянского вида на жительство нотариус обязан проверить взаимность: может ли итальянец купить недвижимость в стране покупателя на сопоставимых условиях. Для граждан США, Великобритании, Канады, Австралии и многих других стран это, как правило, выполняется, но вашу ситуацию нужно подтвердить у нотариуса до подписания. Если нужно финансирование, см. ипотеку для иностранцев.

Ежегодные расходы после покупки

• IMU: для второго жилья базовая ставка 0,86%, муниципалитеты могут поднимать примерно до 1,06% на базу, исходящую из кадастровой стоимости. При 10,6 промилле он может превысить 1400 евро в год на типовую квартиру; основное жильё обычно освобождено, но нерезиденты, как правило, на это освобождение не попадают.
• TARI: около 340 евро в год для типовой семьи в 2025 году, в крупных городах больше.
• Кондоминиум и коммунальные платежи сверху, зависят от дома.
• Если вы будете продавать, налог на прирост капитала разобран в нашем гайде по налогу на прирост капитала.

Пример бюджета

Наш собственный иллюстративный расчёт, не рыночные данные. Покупка за 200 000 евро с расходами 10–15% означает 20 000–30 000 евро сверху, то есть реалистичная потребность в деньгах 220 000–230 000 евро до любого ремонта. Содержание второго жилья с IMU и TARI около 1500–2000 евро в год и расходами кондоминиума добавляет примерно 2000–3000 евро в год.

Частые вопросы

Какая средняя цена за м² в Италии? Около 1903 евро для вторичного жилья во втором квартале 2026 года (idealista), в Милане около 5165, в Риме 3429. Италия дёшево? Средняя по стране выглядит низкой, но скрывает резкие различия между севером, центром и югом. Цены растут? Да, умеренно: ISTAT показывает +4,0% за год по второй квартал 2026 года. Сколько стоят расходы на покупку? Примерно 10–15%, в некоторых обзорах до 20%. Платить 2% или 9% регистрационного налога? 9% на второе жильё, 2% только если жильё станет основным местом проживания и выполнены условия. Может ли купить гражданин не из ЕС? Обычно да, при проверке взаимности нотариусом.

Как мы помогаем

Подбираем объекты под бюджет и цель, считаем полную стоимость покупки и владения и координируем местных юристов и нотариусов. Смотрите страницу Италии, а о том, сколько может приносить объект, читайте в нашем разборе доходности аренды в Италии. Перед предложением используйте наш чек-лист вторичного жилья и прочитайте о рисках инвестиций в Италии.

Только информация — не юридическая, налоговая или инвестиционная консультация. Цифры ориентировочные на октябрь 2026 года и меняются.