Кипр или Греция: где покупать и в чём реальная разница

Кипр и Греция — два восточносредиземноморских рынка ЕС, которые иностранцы сравнивают чаще всего. Климат и образ жизни похожи, и оба связывают резидентство с покупкой недвижимости. Под этим они различаются тем, кому разрешено покупать, как облагается покупка, что вы платите каждый год и как устроен выход. Гайд сравнивает их по тем пунктам, которые меняют решение. Цифры — снимок того, что мы нашли в 2026 году, поэтому перед сделкой подтвердите их на месте.

Рынок и цены

Кипр — компактный островной рынок вокруг Лимасола, Пафоса, Ларнаки и Никосии; Лимасол — премиальный, ориентированный на международных покупателей центр. Сообщаемые средние по Лимасолу составляют примерно от 4 100 до 5 500 евро за квадратный метр в зависимости от источника и типа объекта, на первой линии выше. Пафос в целом дешевле, но опубликованные средние сильно расходятся, поэтому сравнивайте реальные объявления, а не заголовочную цифру.

Греция — гораздо более крупный и разнообразный рынок: Афины, Салоники, острова и материк ведут себя по-разному. Средняя цена предложения в муниципалитете Афин во втором квартале 2026 года, по сообщениям, составила около 2 560 евро за квадратный метр, плюс около 2,6% за год, а Банк Греции сообщил о росте цен на квартиры в Афинах примерно на 5,2% за год в первом квартале.

По арендной доходности агрегатор сообщает среднюю валовую около 4,9% на Кипре (первый квартал 2026 года), около 5,3% в Лимасоле и 4,7% в Пафосе, и около 4,4% по Греции (второй квартал 2026 года), с более высокими валовыми цифрами около 5,5–5,9% в отдельных районах Афин. Это валовая доходность от цен предложения из вторичного источника; тот же источник отмечает, что чистая доходность на Кипре ниже на 1,5–2 пункта.

Кто может покупать

Обе страны входят в ЕС, поэтому граждане ЕС не сталкиваются с общими ограничениями на владение ни в одной из них. Для покупателей не из ЕС картина различается:

• Кипр: покупателям не из ЕС нужно разрешение, формально от Совета министров, а на практике через районную администрацию. Практика допускает одно жильё, а в ряде случаев до двух объектов на семью, участок под один дом ограничен примерно тремя донумами. В феврале 2026 года министерство внутренних дел подтвердило, что готовит обновлённую рамку после нескольких законопроектов об ужесточении для покупателей из третьих стран. Нового закона на момент проверки принято не было.
• Греция: общего ограничения для покупателей не из ЕС нет, но в обозначенных приграничных и военных зонах нужно предварительное разрешение, а сделка без него недействительна. Один юридический обзор называет значительную часть Додеканеса, Лесбос, Хиос и Самос и несколько северных приграничных округов материка. Разрешение занимает месяцы, отказы, по сообщениям, редки.

Для покупателя не из ЕС Греция обычно проще, если адрес не в закрытой зоне. На Кипре этап разрешения встроен в процесс, а правила пересматриваются.

Расходы при покупке

Логика налогов разная, поэтому сравнивайте конкретный объект, а не национальные ставки. В наших гайдах о новостройке и вторичке по каждой стране это разобрано подробнее.

• Кипр: новостройка от застройщика-плательщика НДС несёт НДС 19%, с пониженной ставкой 5% для основного жилья при условиях. Вторичка, как правило, вне НДС и платит сборы за передачу 3%, 5% и 8% по ступеням со скидкой 50%. Гербовый сбор, по сообщениям, отменён с 1 января 2026 года. На новостройках возможно долгое ожидание титульного документа.
• Греция: новостройки по умолчанию облагаются НДС 24%, но застройщик может выбрать приостановку, тогда вместо этого действует налог на передачу около 3,09%. Опция продлена до 31 декабря 2026 года. Вторичка платит налог на передачу. Греческий закон не требует эскроу или банковской гарантии для авансов на этапе строительства, поэтому защита идёт из договора.

Расходы на владение

Кипр отменил государственный налог на недвижимость с 1 января 2017 года, поэтому ежегодного национального сбора со стоимости нет. Муниципальные и местные сборы остаются и зависят от места. Греция каждый год взимает ENFIA: сообщаемые ставки 2025 года, переходящие на 2026, составляют примерно от 2,00 до 16,20 евро за квадратный метр в зависимости от зональной стоимости адреса, плюс дополнительный налог на более крупные портфели. Если для вашей модели важен ежегодный налог, посчитайте конкретный адрес в обеих странах.

Пути к резидентству

• Кипр: ускоренный путь к постоянному резидентству требует новый объект не дешевле 300 000 евро плюс НДС от застройщика, подтверждённый доход из-за рубежа 50 000 евро для основного заявителя и депозит. Это постоянное резидентство, а не продлеваемое разрешение, но не паспорт; программа гражданства за инвестиции закрыта в 2020 году.
• Греция: «золотая виза» действует при 800 000 евро в Аттике, Салониках, на Миконосе, Санторини и крупных островах, 400 000 евро в остальной стране и 250 000 евро за перевод в жильё и реставрацию. Разрешение выдаётся на пять лет с продлением, нужен один объект не менее 120 квадратных метров, краткосрочная аренда этого объекта запрещена.
• Удалённые работники: обе страны требуют 3 500 евро чистого дохода в месяц. Греция принимает заявления только в консульствах с 2026 года, а Кипр работает по ограниченной годовой квоте.

Полные условия — в наших гайдах о золотой визе по каждой стране.

Правила аренды и выход

• Краткосрочная аренда: на Кипре для каждой сдачи туристам нужна регистрация в Заместительном министерстве туризма с номером в каждом объявлении. Практические гайды сообщают о сборе 222 евро за три года и штрафах до 5 000 евро за сдачу без регистрации. Греция требует регистрационный номер AMA от налоговой службы AADE и ставит требования к самому объекту.
• Налог на прирост капитала: Кипр облагает прирост по ставке 20% для любого продавца, включая нерезидентов, а с 1 января 2026 года повысил пожизненные освобождения: 30 000 евро общее и 150 000 евро для основного жилья. В Греции налог 15% есть в законе, но для физических лиц он приостановлен до 31 декабря 2026 года. Что будет после этой даты, не определено, поэтому греческий налог стоит закладывать как риск, если вы планируете продавать позже.

В обоих случаях прирост может облагаться и в вашей стране.

Что под какую цель

• Покупатель не из ЕС, которому нужна простая процедура: Греция, вне закрытых приграничных зон.
• Покупатель, которому нужно постоянное резидентство при покупке новостройки: Кипр, с учётом рисков «только от застройщика» и титульного документа.
• Покупатель, которому нужен более крупный и разнообразный рынок, от квартир в Афинах до островов: Греция.
• Покупатель, которому нужен компактный рынок с сильным международным сообществом и без ежегодного национального налога на недвижимость: Кипр.
• Покупатель, чей план опирается на курортную аренду: проверьте лицензию и правила дома по конкретному адресу в любой из стран, прежде чем считать доход.

Частые вопросы

Где дешевле покупать? Зависит от города: средние по Лимасолу сообщаются выше афинских, а Пафос и многие регионы Греции ниже, поэтому сравнивайте объявления. Где проще резидентство? Кипр даёт постоянное резидентство при покупке новостройки, Греция — продлеваемое пятилетнее разрешение, условия у них разные, поэтому лучший вариант зависит от плана. Может ли гражданин не из ЕС покупать в обеих? Да, но на Кипре нужно разрешение, а в Греции только в закрытых зонах. Где ниже налог при продаже? Сегодня Греция не берёт налог с физических лиц из-за приостановки до конца 2026 года, а Кипр берёт 20% с щедрыми пожизненными освобождениями.

Как мы помогаем

Подбираем по обоим рынкам под вашу цель, считаем чистые расходы и координируем местных юристов. Это общая информация, а не инвестиционная, юридическая или налоговая консультация; правила в обеих странах меняются, поэтому подтверждайте актуальные условия у квалифицированного местного консультанта.