После реформы 2024–2026 годов золотая виза Греции стоит 400 000 или 800 000 евро в зависимости от адреса, требует один объект от 120 м² и запрещает посуточную аренду. Что проверить до подписания.
Греция — одна из последних стран ЕС, где покупка жилой недвижимости всё ещё может привести к виду на жительство, и именно поэтому правила ужесточили. Как устроены такие программы в целом, объясняет наш общий обзор золотых виз; здесь мы разбираем Грецию в состоянии на октябрь 2026 года. Правила в этой сфере меняются часто, поэтому любую цифру ниже воспринимайте как снимок на дату публикации и сверяйте в день подачи.
Порог зависит от адреса
Минимальная инвестиция больше не единая сумма. Она привязана к месту, где находится объект:
- 800 000 евро в Аттике, Салониках, на Миконосе, Санторини и островах с населением более 3 100 человек
- 400 000 евро в остальной Греции
- 250 000 евро только для двух узких категорий: перевод нежилого здания в жилое (завершён после 5 апреля 2024 года и подтверждён инженером) или реставрация памятника, охраняемого государством
Реставрационный маршрут за 250 000 евро — не обходной путь. Реставрацию нужно завершить до первого продления, до этого объект нельзя продавать, а за нарушение, по имеющимся данным, предусмотрены отзыв разрешения и административный штраф 150 000 евро.
Один объект, не менее 120 м²
Нельзя складывать несколько небольших квартир, чтобы дотянуть до порога. Квалифицирующая инвестиция — это один объект с застроенной площадью не менее 120 м², причём кладовые и парковка в площадь не входят. Вспомогательные помещения, купленные по тому же договору в том же здании, могут учитываться в стоимости. На практике это подталкивает покупателей к более крупным квартирам и домам и делает точную зональную принадлежность адреса первым, что нужно подтвердить: несколько улиц могут означать разницу между 400 000 и 800 000 евро.
Посуточная аренда запрещена
Объекты золотой визы нельзя сдавать на короткий срок в рамках режима шеринговой экономики. Сообщаемое наказание — отзыв разрешения и штраф 50 000 евро. Долгосрочная аренда допускается, а обязанности сдавать у владельца нет. Если ваш расчёт строится на доходе от Airbnb, этот маршрут и такой план не сочетаются; о режиме регистрации AMA для обычных собственников читайте в нашем гайде по правилам краткосрочной аренды в Греции.
Само разрешение
Разрешение выдаётся на пять лет и продлевается на следующие пятилетние периоды, пока сохраняется квалифицирующая инвестиция. Минимального срока пребывания нет, разрешение даёт возможность свободно ездить по Шенгену, но не делает вас налоговым резидентом или гражданином. Вторичные источники сообщают, что рассмотрение занимает примерно от шести до девяти месяцев, в загруженных регионах вроде Аттики дольше, а госпошлины составляют около 2 000 евро за инвестора и 150 евро за каждого дополнительного члена семьи. Среди допустимых членов семьи называют супруга, детей и родителей обоих супругов, для детей действуют возрастные ограничения; актуальный перечень и размер сборов уточните у греческого юриста до составления бюджета.
Что может измениться дальше
Портфельный маршрут — несколько объектов в долгосрочной аренде — по сообщениям, был одобрен в рамках Национальной жилищной стратегии Греции 23 июля 2026 года, но на момент написания ещё не работал. Не стройте планы на нём, пока не опубликованы исполнительные правила.
Что проверить перед покупкой
- зону, к которой относится именно этот адрес, письменно
- застроенную площадь относительно минимума в 120 м² и что в неё засчитывается
- разрешение на строительство, документы на собственность и отсутствие обременений
- что ваш план не зависит от посуточной аренды
- как вы будете выходить из объекта, поскольку разрешение привязано к сохранению инвестиции
FAQ
Нужно ли жить в Греции? Минимального срока пребывания не сообщается, но налоговое резидентство — отдельный вопрос, зависящий от того, где вы фактически проводите время. Ведёт ли это к греческому паспорту? Само по себе нет; гражданство — отдельная процедура натурализации, спросите юриста о вашем случае. Можно ли сдавать объект? Долгосрочно да, посуточно нет, штраф по имеющимся данным 50 000 евро. Можно ли объединить две небольшие квартиры? Нет, инвестиция должна быть одним объектом.
How we help
Мы помогаем проверить объект на соответствие актуальной зоне, площади и условиям аренды до сделки и координируем покупку с греческим юристом, который ведёт подачу. Эта статья — общая информация, а не инвестиционная, юридическая, налоговая или иммиграционная консультация; правила программы меняются.