Займы застройщикам в Германии: правила и налоги

Налоги и сборы

Как распознать корректное предложение дать заём немецкому застройщику: BaFin, правила о проспекте, европейский краудфандинг, какой защиты нет, налоги кратко и вопросы продавцу.

Частный заём застройщику — это не банковский вклад и не покупка квартиры. Это требование к компании, и правила, которые к нему применяются, и налогообложение процентов зависят от того, как устроено предложение. Этот материал помогает распознать корректное предложение и задать правильные вопросы. Это общая информация, а не юридическая или налоговая консультация, и ваш капитал под риском: заём застройщику может потерять часть стоимости или всю её, какой бы ни была ставка на первой странице.

Сначала: что это за продукт?

Похожие на вид предложения могут быть разными юридическими конструкциями:

Индивидуальный заём между вами (или вашей структурой) и одной названной компанией, обычно с залогом в виде поземельного обременения (Grundschuld) на немецкий объект.
Субординированный заём или заём с участием в прибыли (Nachrangdarlehen, partiarisches Darlehen), который предлагают многим инвесторам. Немецкое право относит такие инструменты к инвестиционным активам (Vermögensanlagen).
Облигация или нота: ценная бумага, к которой применяются правила рынка ценных бумаг.
Заём через краудфандинговую платформу, на который распространяется европейский регламент о краудфандинге.

Попросите продавца письменно ответить, какой это вариант. От ответа зависит, какие документы вам должны выдать и кто за что отвечает.

Когда выдача займов — регулируемая деятельность

В Германии выдача займов на коммерческой основе — банковская деятельность, для которой нужна лицензия BaFin по параграфу 32 закона о банковской деятельности (KWG). Коммерческой считается, по формулировкам юридических комментариев, деятельность, рассчитанная на длительный срок и ведущаяся с целью получения прибыли. Проверка относится к тому, кто занимается кредитованием как бизнесом, а не к частному лицу, которое дало заём один раз. Для вас это важно в двух случаях: если компания собирает деньги со многих людей и выдаёт их дальше, спросите, какая лицензия или какое исключение это позволяет; и если вы сами собираетесь кредитовать регулярно, проконсультируйтесь до начала. Источника о положении частного лица, дающего заём эпизодически, мы не нашли, поэтому не утверждаем ничего.

Какой режим: проспект, информационный лист или ничего

Если предложение адресовано публике как инвестиционный актив, закон об инвестиционных активах (VermAnlG) в общем случае требует проспект, одобренный BaFin, а в ряде случаев — короткий информационный лист (VIB). В законе перечислены охваченные продукты, среди них займы с участием в прибыли и субординированные займы. Из практики BaFin стоит знать две вещи. Во-первых, BaFin проверяет полноту и понятность проспекта, но не оценивает экономическую состоятельность проекта. Во-вторых, одобрение не вечная гарантия: BaFin запрещала предложения без разрешённого информационного листа и признавала, что эмитенты субординированных займов работают в «пограничной зоне».

Есть исключения. Для краудфандинга параграф 2a закона, по действующему тексту в пересказе юридических фирм, освобождает от обязанности составлять проспект предложения одного эмитента до 6 млн евро за двенадцать месяцев (до 2019 года порог был 2,5 млн), но с коротким информационным листом и лимитом на сумму одного инвестора: 1 000 евро, либо 10 000 евро при подтверждении свободных активов от 100 000 евро. Точные цифры проверяйте по тексту закона. Подпадает ли обычный заём между одним названным займодавцем и одним заёмщиком под закон вообще, зависит от конструкции и от того, к скольким инвесторам обращается заёмщик, поэтому запросите у продавца его письменный анализ.

Чтобы проверить, что публичное предложение подкреплено одобренным проспектом, у BaFin есть открытая база депонированных проспектов. Если продавец говорит, что проспект есть, найдите его сами.

Европейский регламент о краудфандинге

Регламент (ЕС) 2020/1503 действует во всём ЕС с 10 ноября 2021 года. Краудфандинговой платформе нужна лицензия по этому регламенту, а правила охватывают предложения одного владельца проекта до 5 млн евро за двенадцать месяцев; более крупные предложения попадают в режим ценных бумаг (проспект и правила MiFID). Платформа обязана выдать ключевой информационный лист инвестору, который готовит владелец проекта, с предупреждением о рисках. Инвесторам, не отнесённым к опытным, даётся четырёхдневный период размышления, в течение которого можно отказаться без объяснения причин. Источники расходятся в способе расчёта лимита в 5 млн евро, поэтому, если число для вас важно, прочитайте статью 1 регламента.

Какой защиты нет

Законная защита вкладов покрывает банковские вклады до 100 000 евро на клиента в одном банке. На заём, который вы даёте компании, она не распространяется. Добровольные банковские системы этого не меняют.
BaFin не осуществляет постоянный надзор за прямыми инвестициями, поэтому никто не проверяет за вас, существуют ли активы и продвигается ли проект.
Залог помогает, но это не обещание возврата. При принудительной продаже суд определяет стоимость по экспертному заключению, и, как пишут потребительские обзоры, на первых торгах нижняя граница составляет половину этой стоимости (70%, если об этом просит кредитор), выручка выплачивается по очерёдности, а непокрытый остаток остаётся неоплаченным. Недостроенный дом продаётся дешевле достроенного, а обременение, стоящее после банковского, получает то, что осталось.
Проект может задержаться, а займы нередко продлевают. Продление — это риск для сроков, а не только удобство.

Налоги кратко

Налог зависит от вас не меньше, чем от заёмщика. Для частного инвестора, налогового резидента Германии, проценты обычно облагаются единым налогом 25% плюс 5,5% солидарной надбавки, рассчитанной на этот налог (вместе 26,375%, церковный налог отдельно), с ежегодным необлагаемым минимумом 1 000 евро (2 000 евро для супругов), который банк учитывает только при наличии заявления об освобождении. К иностранному займодавцу это не относится.

Для займодавца, живущего за рубежом, немецкая судебная практика (решение Федерального финансового суда 1994 года) считает проценты по займу, обеспеченному поземельным обременением на немецкий объект, доходом из немецкого источника, что может создать ограниченную налоговую обязанность в Германии. Вправе ли Германия фактически облагать их, зависит от соглашения об избежании двойного налогообложения между Германией и вашей страной. Многие соглашения отдают право облагать проценты в основном стране проживания займодавца, но в некоторых есть исключения, и ни одно соглашение в этом материале не проверялось. В налоговом обзоре одной из консалтинговых фирм сказано, что этот налог взимается по декларации, а не удерживается, но как это работает для иностранного частного займодавца, подтвердить не удалось. Ваша страна обычно тоже облагает ваши процентные доходы в мире. Попросите у продавца письменное заявление об удержании налога и формах и проконсультируйтесь со своим налоговым консультантом до сделки.

О чём спросить продавца

Кто именно заёмщик? Попросите точное название и номер в торговом реестре и проверьте запись в реестре сами.
Кто займодавец: вы, платформа или специальная структура? Кому принадлежит ваше требование, если платформа обанкротится?
Какой режим применяется: индивидуальный заём, инвестиционный актив, краудфандинг или ценные бумаги? Попросите проспект, информационный лист или ключевой информационный лист и ссылку на BaFin.
Есть ли разрешение у продавца или платформы? Проверьте базу компаний BaFin, а для посредников — реестр посредников по финансовым инвестициям при торгово-промышленных палатах (им нужно разрешение по параграфу 34f промышленного кодекса).
Что является обеспечением? Запросите выписку из земельного реестра: внесено ли обременение, на чьё имя (доверенное лицо?), на каком месте по очерёдности и что стоит впереди? Кто оценивал объект, когда и какую долю этой стоимости составляет заём?
За счёт чего вернут деньги? Разрешение на строительство, стадия, бюджет, дефицит финансирования и план выхода (продажа квартир или рефинансирование). Что будет при задержке и кто решает о продлении?
Заём субординированный или в нём есть оговорка о приоритете? Кому платят первым?
Куда идут деньги? Ищите счёт нотариуса, эскроу или доверенного лица с условиями выдачи, а не перевод напрямую застройщику.
Каковы все комиссии и налоговый режим в письменном виде?

Тревожные признаки: обещанная или гарантированная доходность, доходность намного выше банковской без объяснения рисков, давление «решайте быстрее», документы только после оплаты и продавец, который не может назвать заёмщика или обеспечение.

Частые заблуждения

Обеспеченный не значит безопасный. Поземельное обременение даёт вам требование к объекту, поэтому важно, сколько объект стоит при принудительной продаже и сколько требований стоит впереди вашего.
Одобренный проспект не значит хороший проект. BaFin проверяет полноту и ясность, а не то, сходятся ли цифры.
Немецкий заёмщик не значит защиту немецкого банка. Защита вкладов относится к вкладам в банках, а не к займам компаниям.
Процентная ставка — не ваша доходность. Это договорный максимум до задержек, расходов, налога и возможной потери основной суммы.

Как мы помогаем

Мы можем показать документы и условия финансовых проектов, с которыми сейчас работаем, чтобы вы изучили их со своим юристом и налоговым консультантом. Мы не называем цифры доходности и не даём юридических и налоговых консультаций. Общую картину рисков немецкой недвижимости смотрите в материале риски инвестиций в недвижимость Германии, а чтобы сравнить этот путь с другими, прочитайте заём застройщику, сдаваемая квартира или листинговый фонд: сравнение.

Займы застройщикам в Германии: регулирование и налоги для частных займодавцев