Займ немецкому застройщику: как это работает

Земельный залог, очередность, LTV, возврат из продаж и что бывает при провале: как устроен частный займ застройщику.

Займы застройщикам стали заметным продуктом: девелоперу нужны деньги на проект, и он занимает у частных кредиторов, часто на короткий срок и под высокую заявленную ставку, с земельным залогом на объект в качестве обеспечения. Кредитору за рубежом это может казаться простым: дал деньги, получил проценты, вернул тело. На практике займ стоит в структуре капитала рядом с другими требованиями к тому же объекту, а обеспечение работает только если оно зарегистрировано в нужной очередности и его можно принудительно реализовать. Этот гайд объясняет, как устроен такой займ, что даёт обеспечение, что происходит при провале проекта и о чём говорит предлагаемая ставка. Это информация, а не юридическая, налоговая или инвестиционная консультация, и деньги, вложенные таким образом, под риском: их можно потерять частично или полностью.

Зачем застройщики занимают у частных кредиторов

Немецкий девелопер обычно финансирует проект слоями: собственный капитал, банковский долг и, там где банк останавливается, что-то промежуточное. По данным Mezzanine-Report, которые приводит отраслевая пресса, собственный капитал в девелоперских проектах нередко составляет всего 5–10% затрат, то есть долг по всем слоям вместе — порядка 90–95% затрат. Банки покрывают лишь часть, а остальное закрывают мезонинное и другое подчинённое финансирование или частные займы.

Частные займы используют и на короткие периоды: быстро купить участок, дотянуть до разрешения или продержаться, пока предпродажи откроют банковскую линию. Поэтому застройщик, пришедший к частным кредиторам, нередко тот, кому банк уже сказал, что больше не даст. Это не повод отказываться. Это повод спросить, в каком слое находятся ваши деньги и почему более дешёвых слоёв не хватило.

Senior, junior, мезонин: где стоят ваши деньги

В одном проекте могут быть деньги разных типов, и от ярлыка зависит, что вы получите, когда что-то пошло не так.

Senior-кредит банка: первый залог на участок, первым получает деньги от объекта.
Junior-займ с обеспечением: тоже обеспечен земельным залогом, но в более низкой очередности, поэтому его погашают только из остатка после залогов впереди.
Мезонин или подчинённый займ: стоит между собственным капиталом и старшим долгом. При банкротстве требования по мезонинному капиталу удовлетворяются только после старших кредиторов. Часто земельного залога нет вовсе, есть лишь договорное подчинение.

Юридический ярлык важен не только для очередности. Займ с квалифицированным подчинением (Nachrangdarlehen) по немецкому праву считается капиталовложением по закону Vermögensanlagengesetz, и публичное предложение такого займа, как правило, требует проспекта. Обычный займ с залогом — другое дело. Порога или исключения, написанного именно для займов застройщикам, я не нашёл, поэтому какой режим применим к конкретному предложению — вопрос к юристу, а не к рекламной странице.

Обеспечение: Grundschuld

Обычное обеспечение — Grundschuld, земельный залог, который вносится в Grundbuch (земельную книгу) на участок. Он создаётся нотариальным актом и существует только после регистрации. Три момента определяют, чего он стоит.

Он абстрактный. На практике это обеспечительный залог (Sicherungsgrundschuld): отдельное соглашение об обеспечении (Sicherungsabrede) определяет, какие требования он обеспечивает. Если займ фактически не выплачен, собственник может сослаться на возражение из этого соглашения.
Сам по себе он даёт право требовать, чтобы терпели принудительное взыскание, но не готовый исполнительный титул. Чтобы взыскивать без суда, заёмщик обычно подписывает нотариальное согласие на немедленное принудительное исполнение (абзац 1 пункт 5 параграфа 794 гражданского процессуального кодекса), как правило, в том же акте. Проверьте, что оно есть, что оно связывает и собственника участка и что охватывает основной долг и проценты.
Он привязан к участку и тому, что на нём стоит, а не к остальным активам девелопера. Застройщики часто используют проектную компанию, созданную под этот объект, поэтому личное требование к заёмщику может стоить мало, если участок стоит меньше долга.

Очередность и LTV

Залоги погашаются в порядке очередности, которая определяется регистрацией. Предшествующий залог может отодвинуться за ваш только через зарегистрированную уступку очередности (параграф 880 гражданского кодекса), причём она должна быть нотариально удостоверена и внесена в книгу. Поэтому первый вопрос всегда такой: что стоит передо мной сегодня и что может быть записано передо мной позже?

Второй вопрос — LTV: ваш займ плюс все залоги перед ним, делённые на стоимость участка. Какую стоимость? Рыночная стоимость (Verkehrswert) и залоговая стоимость (Beleihungswert) — разные вещи. Залоговая стоимость определяется осторожно и лежит ниже рыночной; цифра 60%, которую часто называют, относится к правилам покрытых облигаций и не является общим пределом банковского кредитования. Для участка с недостроенным домом разрыв между «стоимостью как есть» и «стоимостью после завершения» может быть огромным, а недостроенное здание способно стоить меньше, чем в него вложено. Запрашивайте и стоимость как есть, и стоимость по завершении, и кто их определил.

Как вернуть деньги

Короткий займ застройщику погашается из одного из трёх источников: продажи квартир по одной, продажи всего проекта или рефинансирования банком, когда здание достроено и сдано или продано. Каждый зависит от рынка и от решения третьей стороны, а по 12-месячному займу задержка на несколько месяцев — нормальный риск, а не исключение. Продления сопровождаются дополнительными процентами, но они же говорят о том, что план сдвинулся.

Когда квартиры продают по одной, покупатели будут требовать освободить их от вашего залога. Правила, защищающие авансы покупателей (параграфы 3 и 7 Makler- und Bauträgerverordnung, регламента для застройщиков, который Федеральный суд относит к защитным нормам), выстроены вокруг безопасности покупателя, а не кредитора. Прочитайте в своих документах, как устроено освобождение проданных объектов и кто получает деньги покупателей.

Когда проект проваливается

Если заёмщик банкротится, кредитор с земельным залогом имеет право на обособленное удовлетворение (параграф 49 закона о несостоятельности): вы не стоите в очереди с обычными кредиторами, но и не можете просто забрать объект. Объект реализуется через принудительные торги или принудительное управление по закону Zwangsversteigerungsgesetz.

При принудительных торгах выручка распределяется по очередности. Если назначен управляющий по банкротству, первой изымается фиксированная сумма в четыре процента от установленной стоимости (очередность 1a). Некоторые публичные платежи, например недоимка по налогу на имущество, идут перед зарегистрированными правами, а затем залоги погашаются по порядку. По одному вторичному обзору проценты защищены только за текущий период и два предыдущих года, поэтому давно копившиеся проценты могут оказаться вне вашей очередности. Суд также сверяет ставку с установленной стоимостью: предложение ниже половины этой стоимости суд отклоняет по собственной инициативе, ниже 70% — по заявлению уполномоченного участника; новые торги обычно назначают через три–шесть месяцев.

Надёжной статистики о том, сколько длятся принудительные торги и сколько они обычно приносят относительно оценки, я не нашёл. Закладывайте многие месяцы и выручку, которая может оказаться ниже оценки. Неоплаченные подрядчики добавляют давление: гражданский кодекс даёт им право на обеспечительную ипотеку на участок (параграф 650e), которая обычно стоит позади уже зарегистрированных залогов, но неоплаченные подрядчики останавливают работы, а остановленная стройка стоит дешевле. Всё, что торги не покрыли, остаётся требованием к заёмщику, которое стоит ровно столько, сколько его прочие активы или поручительство.

Как проекты срываются на практике

Задержка разрешения или планировки, и займ наступает раньше, чем объект готов к продаже.
Перерасход, и деньги на достройку кончились.
Продажи идут медленнее модели, и выход не покрывает долг.
Банк не рефинансирует в конце срока.
Старший кредитор взыскивает первым.
Банкротство застройщика.

Рыночный фон тяжёлый. Исследование Prognos, о котором писала отраслевая пресса, насчитало 1 414 банкротств девелоперов в Германии с 2018 по 2025 год, с заметным ростом с 2023-го, при более широком определении, чем у Федерального статистического ведомства. Bauherren-Schutzbund насчитал 1 230 застройщиков и девелоперов, подавших на банкротство в 2023–2025 годах, а в первые пять месяцев 2026 года в строительстве было 44,0 банкротства на 10 000 компаний против 29,8 по всей экономике. Это вторичные сообщения, определения различаются, но направление понятно.

Что нужно знать кредитору-нерезиденту

Три вопроса лежат за пределами самого займа, и ни на один из них мои источники не ответили.

Лицензия. Коммерческое кредитование в Германии требует лицензии финансового регулятора по параграфу 32 закона о банковской деятельности. Суд признал, что обязанность может возникнуть, когда предложение из-за рубежа нацелено на немецкий рынок. Подпадает ли один частный кредитор или посредник, продающий займ, зависит от того, носит ли деятельность коммерческий характер. Спросите юриста.
Налоги. Для нерезидента проценты по займу, обеспеченному немецкой недвижимостью, считаются доходом из немецких источников по пункту 5 c абзаца 1 параграфа 49 закона о подоходном налоге, согласно решению Федерального финансового суда. Льготы по налоговым соглашениям, подача деклараций и налог в стране вашего резидентства — отдельные вопросы для налогового консультанта в каждой стране.
Источник средств. Нотариусы и банки спросят, откуда деньги; см. банковские проверки для граждан России, живущих в ЕС.

О чём говорит ставка

Старший банковский кредит с низким LTV стоит намного дешевле junior- или мезонинной позиции. По одному обзору, международный стандарт доходности для мезонинного капитала — 15% и выше. Заявленная ставка вроде 12% годовых по 12-месячному займу — как раз такая цифра, какую рекламируют эти предложения. Относитесь к ней как к цене за риск, а не как к доходу. Высокая заявленная ставка сама является сигналом риска: она может означать, что заёмщик не смог получить деньги дешевле, или что предлагаемая вам позиция слабая. Всегда сравнивайте ставку со слоем, в котором вы находитесь.

Проверки перед займом собраны в чек-листе проверки займа немецкому застройщику. О рынке в целом см. инвестиционные риски немецкой недвижимости и ипотеку для иностранцев в Германии.

Как мы помогаем

Мы можем показать документы и условия финансовых проектов, с которыми работаем: выписку из земельной книги, очередность и LTV, соглашение об обеспечении и план выхода, чтобы вы отнесли их своему юристу. Мы не обещаем и не называем доходность и не даём юридических, налоговых или инвестиционных консультаций.

Займ немецкому застройщику: как устроен частный кредит под проект и где сидит риск