Займ застройщику в Германии: чек-лист проверки

Выписка из земельной книги, очередность, разрешения, оценка, бюджет, план выхода, доверенный держатель залога и красные флаги.

Решение о частном займе немецкому застройщику принимают документы, а не ставка на странице. Этот чек-лист — то, что нужно собрать и спросить до любого перевода денег. Он идёт вместе с материалом как устроен частный займ застройщику, где объясняются земельный залог, очередность и что происходит при провале. Это информация, а не юридическая, налоговая или инвестиционная консультация. Отдайте документы немецкому юристу и помните, что деньги, выданные застройщику, находятся под риском частичной или полной потери.

1. Против чего вы на самом деле даёте деньги

Запишите четыре вещи по одному предложению: кто заёмщик (обычно проектная компания), какой участок и какое здание стоят за займом, какой залог вас обеспечивает и в какой очередности, как и когда вам вернут деньги. Если по документам вы не можете заполнить все четыре, к займу вы не готовы.

2. Выписка из земельной книги (Grundbuch)

Земельная книга — самый полезный документ. Просите актуальную выписку, а не копию с начала сделки. Лицо с законным интересом может ознакомиться с книгой (параграф 12 кодекса о земельной книге), а потенциальный кредитор с обеспечением такой интерес имеет; ознакомление можно ограничить отдельными разделами. Прочитайте три части.

Раздел I: кто владеет участком. Это должен быть заёмщик, либо заёмщик должен иметь возможность обременить участок. Другой собственник означает другого заёмщика.
Раздел II: обременения и ограничения, например сервитуты, преимущественные права, предварительные записи в пользу покупателей.
Раздел III: ипотеки и земельные залоги, по порядку. Это требования, стоящие перед вашим и рядом с ним.

Выписка также отвечает на вопрос, стоит ли залог перед вашим сегодня. Попросите юриста подтвердить текущее состояние в день займа и ещё раз при регистрации.

3. Очередность и предшествующие залоги

Какие залоги стоят перед вашим, на какую сумму и в чью пользу?
Они на всю выбранную сумму или только на то, что банк уже выдал? Залог банка может быть зарегистрирован на сумму больше, чем кредит.
Есть ли у заёмщика или банка право позже записать ещё залоги перед вами (резервирование очередности)? Просите исключить или ограничить его.
Любая уступка очередности в вашу пользу должна быть нотариально удостоверена и внесена в книгу, чтобы действовать. Обещание в письме очередностью не является.
Ваш залог первый или вы junior? Цена и риск следуют из ответа.

4. Разрешения и планировка

План без разрешения — это только план. Запросите разрешение на строительство (Baugenehmigung), его дату, условия и то, вступило ли оно в силу. Проверьте, оспаривали ли его соседи или органы и охватывает ли оно число и тип объектов, которые заложены в бюджет. Некоторые платформы, организующие такое финансирование, выплачивают деньги только при наличии разрешения и зарегистрированного залога. Этому разумному стандарту стоит последовать: привязать первую выплату к разрешению и записи в книге.

5. Оценка и LTV

Попросите независимую оценку, кто её заказал и что она оценивает: участок в нынешнем виде или завершённый проект. Для стройплощадки это очень разные числа.
Различайте рыночную стоимость (Verkehrswert) и залоговую (Beleihungswert). Залоговая определяется намеренно осторожно и лежит ниже рыночной; по одному глоссарию юристов она составляет 70–90% рыночной, но это описание, а не правило. Цифра 60% относится к покрытию облигаций, а не к частному кредитованию.
Посчитайте свой LTV: ваш займ плюс все залоги перед ним, делённые на стоимость как есть. Сделайте то же для завершённой стоимости и для стоимости на 20–30% ниже. Если скромное падение цены съедает подушку, значит подушки не было.
Помните, что делают принудительные торги. Суд сверяет ставку с установленной стоимостью: предложение ниже половины отклоняется по собственной инициативе суда, ниже 70% — по заявлению, а новые торги обычно назначают через три–шесть месяцев. Надёжной цифры того, как принудительные торги обычно соотносятся с оценкой, я не нашёл, поэтому не закладывайте её.

6. Бюджет, собственный капитал и стоимость достройки

Полный бюджет проекта: земля, строительство, гонорары, расходы на финансирование, маркетинг и резерв.
Сколько собственного капитала девелопер вложил на самом деле и в какой форме (деньги или земля, оценённая во сколько).
Какой банковский кредит стоит в бюджете, на каких условиях и подтверждён ли он или только ожидается. В немецких девелоперских проектах собственный капитал нередко составляет всего 5–10% затрат, так что тонкий слой нормален; вопрос в том, сходятся ли цифры, если продажи запоздают.
Стоимость достройки против оставшихся денег. Проект, которому нужно больше денег, чем осталось, придёт за следующим займом.
Кто контролирует выплаты относительно хода строительства? Займ, выплаченный одной суммой без привязки к прогрессу, — другой риск, чем займ, выдаваемый траншами.

7. Девелопер и компания-заёмщик

Послужной список: завершённые проекты с адресами, которые можно проверить, и чем каждый закончился.
Годовая отчётность заёмщика и группы, с вниманием к гарантиям и займам между связанными лицами.
Структура компаний: какая берёт займ, какая владеет участком, какая строит, какая продаёт.
Любое личное или групповое поручительство за займ. Требование к проектной компании без других активов стоит ровно столько, сколько её участок.
Судебные споры, налоговая недоимка, прежние банкротства связанных компаний. Торговый реестр и объявления о банкротстве публичны.

Рыночный фон объясняет, зачем это нужно. Исследование Prognos, о котором писала отраслевая пресса, насчитало 1 414 банкротств девелоперов в Германии с 2018 по 2025 год, с ростом с 2023-го, а в строительстве в первые пять месяцев 2026 года было 44,0 банкротства на 10 000 компаний против 29,8 по всей экономике. Это вторичные сообщения с разными определениями, но направление понятно.

8. План выхода

Как погашается займ: продажи по одной, оптовая продажа или рефинансирование банком? Просите доказательства для каждого, а не допущения.
Предпродажи: сколько объектов под нотариальными договорами, по каким ценам и на каких условиях оплаты?
Если объекты продают по одному, как они освобождаются от вашего залога, кто держит деньги покупателей и в каком порядке вы их получаете? Регламент платежей застройщикам (параграфы 3 и 7 Makler- und Bauträgerverordnung) создан, чтобы защитить авансы покупателей, и суды признают его защитным, так что у покупателей сильное право на чистый объект.
Что будет в конце срока, если выход не состоялся? Продление, дополнительные проценты, дефолт: всё это должно быть в договоре заранее.

9. Кто держит обеспечение

Выясните, кто числится обеспеченным кредитором в книге: лично вы или доверенный держатель для нескольких кредиторов. Платформы, финансирующие проекты из многих мелких займов, часто держат земельный залог в доверительной форме для всех, а доверительный управляющий взыскивает и распределяет выручку пропорционально. Такая структура не плоха, но тогда ваша реальная позиция — требование к доверительному управляющему по договору доверия, со своими условиями. Попросите договор, обязанности управляющего и что будет, если он сам не справится. Спросите также, у кого находятся нотариальное согласие на принудительное исполнение и оригиналы актов.

10. Сценарии банкротства

Запишите три сценария и попросите юриста разобрать каждый.

Заёмщик банкротится в течение срока. Земельный залог даёт право на обособленное удовлетворение при банкротстве (параграф 49 закона о несостоятельности), которое реализуется принудительными торгами или принудительным управлением. Сначала уходят расходы и публичные платежи, а если назначен управляющий, то четыре процента от установленной стоимости идут в массу до выплат по зарегистрированным залогам. По одному вторичному обзору проценты защищены только за текущий период и два предыдущих года.
Первым взыскивает залог перед вашим. Время выбирает старший кредитор, и принудительные торги могут назначить за вас.
Подрядчикам не заплатили. У них есть право на обеспечительную ипотеку на участок (параграф 650e гражданского кодекса), которая обычно стоит позади более ранних залогов, но они могут и остановить работы, а остановленное здание стоит дешевле.

Для каждого посчитайте, что дойдёт до вас, в каком порядке и через сколько месяцев.

11. Документы, которые нужно требовать

Актуальная выписка из земельной книги и нотариальный акт, создающий ваш залог, с подтверждением регистрации.
Нотариальное согласие на немедленное принудительное исполнение и соглашение об обеспечении (оно должно говорить, какие требования обеспечивает залог).
Договор займа: срок, проценты, условия продления, дефолт, что обеспечено.
Разрешение на строительство, отчёт об оценке, бюджет проекта и график строительства.
Отчётность заёмщика, структура акционеров и поручительства.
Документы по залогам впереди, договоры с банками и любые уступки очередности или заявления об освобождении.
Договор доверия, если залог держит доверенное лицо.
Подтверждение того, как и когда выплачиваются деньги и при каком условии.

12. Красные флаги

Высокая заявленная ставка при позиции junior или без земельного залога. Высокая заявленная ставка сама является сигналом риска.
Выплата до регистрации залога.
Нет независимой оценки или оценка завершённого проекта выдаётся за сегодняшнюю стоимость.
Нежелание показать выписку из земельной книги, отчётность или разрешение.
Заёмщик, которому только что отказал банк или который снова и снова занимает у разных кредиторов.
Обещание фиксированной доходности или гарантия возврата от кого-либо, кроме заёмщика.
Давление с требованием перевести деньги быстро.
Неясно, кто на самом деле кредитор и кто продаёт займ и на каком основании.

13. Вопросы вашим консультантам

Лицензирование: нужна ли лицензия по параграфу 32 закона о банковской деятельности отдельному кредитору или посреднику. Суд признал, что обязанность может возникнуть, когда предложение из-за рубежа нацелено на немецкий рынок, и ни один из найденных мною источников не отвечал на случай частного кредитора.
Законодательство о ценных бумагах: подпадает ли займ, если он подчинённый или продаётся публично, под закон о капиталовложениях и его правила о проспекте.
Налоги: для нерезидента проценты по займу, обеспеченному немецкой недвижимостью, считаются доходом из немецких источников по пункту 5 c абзаца 1 параграфа 49 закона о подоходном налоге, согласно решению Федерального финансового суда. Льготы по налоговым соглашениям и налог в стране вашего резидентства требуют консультанта в каждой стране.
Источник средств: банковские проверки для граждан России, живущих в ЕС объясняют, о чём спрашивают банки и нотариусы. О более широких рисках см. инвестиционные риски немецкой недвижимости.

Как мы помогаем

Мы можем показать документы и условия финансовых проектов, с которыми работаем, по этому чек-листу: выписку из земельной книги, очередность и LTV, соглашение об обеспечении и план выхода, чтобы ваш юрист мог их проверить. Мы не обещаем и не называем доходность и не даём юридических, налоговых или инвестиционных консультаций.

Займ немецкому застройщику: чек-лист проверки до перевода денег