Заём застройщику, квартира или листинговый фонд: Германия

Три способа вложиться в недвижимость Германии рядом: ликвидность, кто несёт какие риски, почему заявленная доходность различается, налоги кратко, порог входа и выход. Без рейтинга и обещаний.

В недвижимость Германии можно вложить деньги как минимум тремя способами: дать заём застройщику под обременение земли, купить квартиру для сдачи или купить акции листинговой компании либо фонда недвижимости. Это разные ставки с разными рисками, расходами и способами выхода. Мы ставим их рядом без рейтинга, потому что подходящий вариант зависит от вашего горизонта, налогового резидентства и того, какую часть капитала вы готовы потерять. Это общая информация, а не инвестиционная консультация, и каждый вариант здесь может принести убыток.

Три варианта в одном абзаце

Заём застройщику с обеспечением: вы даёте фиксированную сумму на фиксированный срок компании, которая строит или реконструирует объект, а заём обеспечен поземельным обременением. Ваш доход — проценты, указанные в договоре, а риски в том, что заёмщик заплатит с опозданием или не заплатит и что объект стоит меньше долгов, стоящих впереди вас. Регулирование и налоги этого пути разобраны в материале займы застройщикам в Германии: регулирование и налоги для частных займодавцев.

Сдаваемая квартира: вы владеете квартирой, получаете аренду и несёте её расходы, простои и ремонты, а при продаже выигрываете или теряете вместе с рыночной ценой.

Листинговая недвижимость: вы покупаете акции компании, которой принадлежит много объектов, или паи фонда. В Германии есть лишь несколько формальных налогово-прозрачных REIT (G-REIT), которые обязаны распределять большую часть прибыли; крупные арендодатели жилья вроде Vonovia и LEG — обычные листинговые компании, а не REIT. Через брокера можно купить и зарубежный REIT или фонд недвижимости.

Ликвидность и срок

Заём застройщику: срок задан договором, часто это месяцы или несколько лет. Досрочного выхода обычно нет, а застройщик может попросить продлить срок.
Квартира: выставить её можно в любой момент, но продажа занимает месяцы, а расходы на покупку (налог на передачу, нотариус, реестр и иногда брокер) ложатся на следующего покупателя, поэтому быстрая перепродажа обходится дорого. См. сколько стоит покупка в Германии.
Листинговая недвижимость: продать можно в любой торговый день, но цена в этот день может быть заметно ниже цены покупки. Ежедневная ликвидность не означает стабильной стоимости.

Кто несёт какие риски

Заём застройщику: риск строительства и продажи лежит на заёмщике, но кредитный риск несёте вы. Если проект встанет, ваша защита — поземельное обременение, и очень важно, на каком месте оно стоит и как оценён объект. Недостроенное здание продаётся дешевле достроенного.
Квартира: вы несёте рыночную цену, простои и риск арендатора, счёт за ремонт и изменения правил (ограничения аренды, требования к энергоэффективности). Часть этого можно изменить, например выбором локации.
Листинговая недвижимость: вы несёте рыночную цену акций, долг компании и риск управления, и повлиять на них можете мало. Цены листинговой недвижимости могут быстро падать при росте ставок.

Доходность: почему заявленные цифры различаются

Осторожно сравнивайте цифры между тремя вариантами. Заявленные проценты по займу — максимум, обещанный на бумаге, а не то, чего стоит ждать после задержек, продлений, расходов и вероятности потерять часть суммы. Валовая доходность квартиры — это аренда, делённая на цену, до расходов; в нашем руководстве по доходности аренды в Германии объяснено, почему валовая доходность немецких квартир — низкие однозначные числа и почему чистая ниже, а цены менялись по-разному в номинальном и реальном выражении, см. цены на жильё в Германии в номинальном и реальном выражении. Дивидендная доходность листинговой компании меняется вместе с курсом акций.

Более высокая заявленная цифра почти всегда отражает более высокий риск, более долгую заморозку денег или и то и другое. Честное сравнение для каждого варианта задаёт вопросы: какая доходность после расходов и налога, каков реалистичный диапазон и что будет с моими деньгами в плохом сценарии? Вложение, у которого показан доход, но не показан плохой сценарий, описано не до конца.

Налоги кратко

Заём застройщику: проценты — доход от капитала. Для частного инвестора, резидента Германии, ставка 25% плюс солидарная надбавка (вместе 26,375%, церковный налог отдельно, ежегодный минимум 1 000 евро). Для иностранного займодавца всё зависит от соглашения об избежании двойного налогообложения и от вашей страны, см. материал выше.
Квартира: аренда облагается как доход, и иностранный владелец, как правило, подпадает под ограниченную налоговую обязанность в Германии и должен ожидать немецкую декларацию. Продажа в течение десяти лет после покупки в общем случае облагается в Германии как частная сделка; сдача квартиры в аренду этот срок не останавливает. Как это работает для вас как нерезидента, подтвердите у немецкого налогового консультанта. О стороне продажи см. налог на прибыль при продаже в Германии.
Листинговая недвижимость: указанная выше ставка применяется к частным инвесторам, резидентам Германии; что применяется к вам, зависит от страны вашего резидентства и от места листинга акций.

Минимальный порог входа

Заём застройщику: определяется предложением. Индивидуальные займы под поземельное обременение — нередко крупные единичные суммы; пулы и краудфандинговые предложения допускают меньшие суммы, но с лимитами на инвестора.
Квартира: от десятков тысяч евро за небольшую квартиру в более дешёвом городе и в несколько раз больше в крупных городах; см. что можно купить в Германии за 120 000–600 000 евро.
Листинговая недвижимость: одна акция или один пай.

Выход

Заём застройщику: возврат в срок за счёт продаж застройщика или рефинансирования. Досрочный выход обычно не предлагается.
Квартира: продажа частному покупателю или инвестору, сроки и расходы как выше.
Листинговая недвижимость: продажа на бирже по цене дня.

Как выбирать

Горизонт: как долго вы можете не трогать деньги? Заём замораживает их на срок.
Ликвидность: не понадобятся ли они раньше?
Потери: какую долю капитала вы можете потерять без ущерба и достаточно ли мала эта позиция?
Концентрация: один заёмщик, одна квартира и одна акция каждый ставит большой вес на одно имя или адрес.
Налоги: где вы резидент и сказал ли вам налоговый консультант, во что обходится каждый путь?
Контроль: нужна ли вам возможность влиять на актив или требование к чужому проекту?

Разумный портфель редко вкладывает большую долю капитала в заём одному застройщику, и не каждому инвестору стоит держать такой заём вообще.

Как выглядит плохой сценарий

Это иллюстрации того, как работает каждый механизм, а не прогнозы и не утверждения о каком-либо конкретном проекте.

Заём застройщику: проект задерживается, заём продлевают, и в итоге застройщик не может вернуть деньги или рефинансироваться. Объект продают принудительно, а выручка идёт кредиторам по очерёдности. Займодавец, стоящий после банка, может получить лишь часть основной суммы, а проценты могут не быть выплачены вовсе.
Квартира: простой длится месяцами, приходится менять крышу или отопление, а продавать нужно на слабом рынке. После расходов на покупку, содержание и продажу результат ниже уплаченной цены.
Листинговая недвижимость: ставки растут, курс акций падает, дивиденд урезают. Риск здесь не только финансовый, но и поведенческий: продажа на дне превращает бумажный убыток в реальный.

Частые ошибки

Сравнивать валовую цифру по одному варианту с чистой по другому.
Забывать про валюту: если вы зарабатываете и тратите в другой валюте, доходность в евро — лишь часть картины.
Вкладывать слишком много в одно имя, один адрес или один проект.
Считать поземельное обременение гарантией возврата, а не требованием, стоимость которого нужно проверить.
Не читать оговорки о продлении и субординации перед подписанием.
Принимать решение по заявленной ставке, не спросив, как выглядит плохой сценарий.

Как мы помогаем

Мы можем показать документы и условия финансовых проектов, с которыми сейчас работаем, а также квартиры и новостройки из нашего предложения, чтобы вы сравнили их по одним и тем же вопросам. Мы не называем цифры доходности и не даём инвестиционных, юридических и налоговых консультаций. Перед решением изучите документы со своим юристом и налоговым консультантом.

Заём застройщику, сдаваемая квартира или листинговый фонд в Германии: сравнение