Как продать недвижимость в Германии иностранному владельцу: порядок сделки, налоги и вывод денег в 2026 году

Кратко

На 7 ноября 2026 года продажа в Германии действительна только если договор нотариально удостоверен (§ 311b BGB), и нотариус же организует шаги в земельной книге, снятие обременения и справку общины об отказе от преимущественного права, на выдачу которой у общины три месяца с момента уведомления. С 23 декабря 2020 года на покупателя-потребителя можно переложить не больше половины комиссии брокера. Прибыль от продажи в течение десяти лет после покупки обычно облагается налогом, после десяти лет обычно нет, есть освобождение для собственного проживания и порог 1000 евро. Общий срок ни один источник не называет. Как наше собственное допущение для планирования, закладывайте около двух-трёх месяцев от договора с брокером до платежа. Это общая информация, а не юридическая или налоговая консультация.

Почему в Германии всё держится на нотариусе

В Германии нотариус не формальность; без нотариального договора продажи не существует. Нотариус зачитывает договор обеим сторонам, проверяет земельную книгу, вносит предварительную запись (Auflassungsvormerkung) в пользу покупателя, запрашивает справку об отказе общины от преимущественного права, подтверждает срок оплаты цены и в конце подаёт переход права. Для иностранного владельца это хорошая новость: процедура стандартизирована, и многие проверки берёт на себя нотариус. Сама встреча занимает обычно 45-90 минут по данным одного руководства; время уходит на работу до и после неё.

Проверьте налоговую позицию до публикации объявления, потому что она зависит от даты вашей первоначальной нотариальной покупки: налог на прирост капитала при продаже в Германии.

Шаг 1: нужные документы

Соберите заранее:

• выписку из земельной книги (Grundbuchauszug), в которой видны собственник, обременения и их очерёдность
• энергетический сертификат (Energieausweis), который обязан предоставить продавец
• договор вашей собственной покупки и, если вы сдавали жильё, историю аренды
• для квартир документы кондоминиума: обычно декларацию о разделе, протоколы собраний собственников и выписки о ежемесячных платежах (общая практика, здесь не искали: спросите у управляющего, что запросит покупатель)
• планы и технические бумаги и, если жильё в ипотеке, контакт вашего банка для снятия залога

Если вы владеете жильём через компанию или получили его по наследству, добавьте корпоративные или наследственные документы. Делайте это до просмотров, а не после предложения.

Шаг 2: брокер и деление комиссии

Продавать можно с брокером и без него. С 23 декабря 2020 года закон (§ 656c BGB) говорит: если брокер действует в интересах обеих сторон, комиссия должна быть одинаковой с обеих; брокер, требующий полную комиссию только с одной стороны, делает свой договор недействительным. На покупателя-потребителя можно переложить не больше половины комиссии. Законодательного максимума общей комиссии нет. Один провайдер называет рыночные суммы от 5,95% до 7,14% по землям и подчёркивает, что это рыночные цифры, а не закон.

Решение Федерального суда от 16 июля 2026 года (дело I ZR 111/25), о котором пишут три юридических новостных страницы, касается деления пополам для многоквартирного дома, который покупатель позже использовал как односемейный; результат зависит от того, что знал брокер при заключении договора с ним. Текст решения мы не читали. Если ваш объект двухсемейный дом или нечто подобное, спросите у юриста, как это влияет на комиссию.

Шаг 3: договор, встреча у нотариуса и преимущественное право

Нотариус готовит проект и заранее направляет его обеим сторонам. Ключевые для продавца условия: срок оплаты цены, условия наступления срока и порядок с обременением. В большинстве договоров цена становится подлежащей оплате только когда нотариус подтверждает: предварительная запись в пользу покупателя внесена в земельную книгу, община отказалась от преимущественного права и есть все прочие согласования. У общины есть три месяца с момента уведомления, чтобы решить по своему законному преимущественному праву (§ 28 BauGB), и по запросу она обязана выдать справку без промедления, если им не пользуется; её обычно запрашивает нотариус. Без этой справки земельная книга переход не зарегистрирует. Решение Федерального суда от марта 2026 года (III ZR 182/25), по заметке одной юрфирмы, говорит, что нотариус, удостоверивший неясное условие о преимущественном праве, может нарушить служебные обязанности, и это ещё одна причина внимательно читать это условие.

Если вы не можете приехать, обычный путь это доверенность. Общая практика, здесь не искали: уточните у нотариуса, как её надо подписать или легализовать за рубежом и нужен ли переводчик.

Шаг 4: снятие обременения

Большинство жилья с ипотекой несёт Grundschuld в разделе III земельной книги. Покупатель хочет получить объект свободным от неё. Согласия банка на продажу недостаточно: банк должен дать согласие на погашение записи (Löschungsbewilligung), обычно после получения части цены, покрывающей кредит. Типичное решение: нотариус переводит банку деньги из платежа покупателя, а вам остаток. Скажите банку заранее, что планируется продажа, и узнайте, сколько ему нужно времени.

Шаг 5: налог вкратце

В Германии нет отдельного налога на прирост капитала с недвижимости. Прибыль от частной продажи это доход от частной сделки (§ 23 EStG) и прибавляется к вашему доходу, если между нотариальной покупкой и нотариальной продажей прошло десять лет или меньше; после десяти лет прибыль обычно не облагается. Продажа в пределах десяти лет может быть без налога, если вы жили в доме сами непрерывно или в год продажи и два предыдущих года. Прибыль менее 1000 евро в год (порог с 2024 года) не облагается, но когда она достигает 1000 евро, облагается вся сумма. Прибыль облагается по вашей личной ставке. Подробно это объяснено в нашей статье: налог на прирост капитала при продаже в Германии.

Облагается ли нерезидент при продаже немецкой недвижимости и как договор об избежании двойного налогообложения это меняет, мы подробно подтвердить не смогли. Общие знания говорят, что продажа немецкой недвижимости нерезидентом обычно попадает под ограниченную налоговую обязанность, но не полагайтесь на это: спросите налогового консультанта, знающего обе системы, до подписания.

Шаг 6: переход права и вывод денег

Право собственности переходит в момент внесения перехода в земельную книгу, а не в день подписания. Оплата происходит после того, как нотариус подтвердит срок. Практические моменты для выплаты:

• Дайте нотариусу счёт на своё имя и ждите проверок личности и по борьбе с отмыванием денег.
• Ждите вопросов об источнике средств в принимающем банке. Если у вас российский, белорусский, казахстанский или украинский паспорт, проверки могут быть строже и дольше; см. что банки спрашивают у граждан России, живущих в ЕС.
• Сохраните договор, счёт нотариуса, налоговый расчёт и банковские выписки для отчётности на родине и см. возврат денег после продажи недвижимости за рубежом.

Частые ошибки

• Продавать за несколько дней до истечения десяти лет, не посчитав дни по нотариальным датам.
• Забыть про период аренды, который ломает освобождение для собственного проживания.
• Не спросить банк о снятии обременения до подписания договора.
• Игнорировать справку о преимущественном праве и потом удивляться, что цена не оплачена.
• Считать, что всю комиссию брокера платит покупатель.
• Подписать доверенность, которую немецкий нотариус не сможет использовать.

План по шагам и ориентировочные сроки

• Неделя 0-2: посчитайте десять лет; проверьте освобождение для собственного проживания; спросите банк о снятии обременения; соберите документы и энергосертификат.
• Неделя 2-6: выберите брокера или обойдитесь без него; согласуйте деление комиссии; продвигайте объект.
• Неделя 6-8: согласуйте цену; нотариус готовит проект; прочитайте условия о сроке оплаты и преимущественном праве.
• День у нотариуса: подпись (лично или по доверенности); нотариус запрашивает справку и вносит предварительную запись.
• Недели 8-12 (наше допущение): приходит справка, наступает срок оплаты, банк получает свою долю, вы остальное; переход вносится.
• После выплаты: подайте налоговую декларацию за год договора, если продажа облагается; сохраните бумаги.

Что покупатель платил в начале, в нашем гиде по расходам: расходы на покупку в Германии; покупатель с кредитом также спросит про ипотеку для иностранцев. Если вы управляете жильём из-за границы до продажи, см. управление недвижимостью для удалённых владельцев, а если вы переехали в Германию, чек-лист первых 30 дней описывает регистрации.

Вопросы и ответы

Нужен ли брокер для продажи в Германии? Нет. Нотариус обязателен, брокер по желанию. Если вы работаете с ним, на покупателя-потребителя можно переложить не больше половины комиссии.

Сколько длится продажа? Общий срок ни один источник не называет. Как допущение для планирования закладывайте около двух-трёх месяцев от договора с брокером до платежа. Шаг с преимущественным правом общины ограничен тремя месяцами с момента уведомления.

Продажа после десяти лет не облагается налогом? Обычно да, если между нотариальным договором покупки и нотариальным договором продажи прошло десять лет.

Может ли покупатель заплатить до снятия обременения? Обычно цена становится подлежащей оплате только после внесения предварительной записи и отказа общины от преимущественного права, а нотариус организует платёж банку, который держит залог.

Можно ли подписать из-за границы? Обычно по доверенности, которую принимает нотариус; уточните формальности заранее.