Сервисные сборы в Дубае и реальная стоимость владения: что вы платите после покупки

Дубай продают как рынок без налогов, и в узком смысле это правда: нет ежегодного налога на недвижимость и нет подоходного налога с аренды. Но это не значит, что владеть квартирой бесплатно. Каждый год приходят счета от здания, коммунальных служб, управляющего и страховщика, и именно они, а не заголовочная валовая доходность, определяют, сколько вы оставляете себе. Ниже расходы в том порядке, в каком вы с ними сталкиваетесь, диапазоны, которые называют брокеры и порталы в октябре 2026 года, и пример расчёта. Все цифры - диапазоны, их нужно уточнять для конкретного дома. Большинство данных взято из обзоров брокеров и порталов, а не из самого Земельного департамента Дубая.

Расходы при покупке (сбор 4% при регистрации, trustee office, агент) разобраны в статье Цены на недвижимость в Дубае и расходы при покупке, здесь их не повторяю. В сумме ориентир такой: около 4,2-4,5% государственных и trustee-сборов для покупателя за наличные, а с агентом и прочим брокеры обычно называют 6-7%.

Сервисные сборы: расход, который определяет чистую доходность

Сервисный сбор оплачивает общие части здания или комплекса: лифты, охрану, бассейн и зал, озеленение, уборку, страховку конструкции и управляющую компанию. Он считается за квадратный фут вашего помещения в год и подлежит оплате независимо от того, сдана квартира, пустует или вы в ней живёте.

Диапазоны брокеров для квартир в 2026 году:

• В среднем по городу: около 16-18 дирхамов за кв. фут в год. Разброс большой: от примерно 8 в простых башнях до 40 и выше в самых дорогих брендированных домах.
• Downtown Dubai: в среднем около 21, типичный диапазон 17-40 и выше.
• Dubai Marina: 18-24 в востребованных башнях.
• Dubai Hills Estate: 14-20.
• Виллы в таких комплексах, как Arabian Ranches: примерно 3,5-10 за кв. фут, потому что участок большой, а общей инфраструктуры меньше.

Для квартиры в 800 кв. футов 16 дирхамов за фут - это 12 800 AED в год, около 3 100 евро по курсу примерно 4,13 AED за евро. Часть источников ожидает дальнейшего роста сборов в 2026 году, поэтому берите утверждённую цифру текущего года, а не прошлого.

Как проверить сервисный сбор до покупки

Сервисные сборы не устанавливаются произвольно. Каждый дом с общей собственностью подаёт годовой бюджет через платформу RERA для сервисных сборов - Mollak. Бюджет должен пройти аудит и быть утверждён на собрании ассоциации собственников, а управляющей компании нужно одобрение RERA, прежде чем выставлять счета. Земельный департамент Дубая публикует индекс сервисных сборов, где можно найти утверждённую ставку за кв. фут для конкретного дома.

До бронирования запросите у агента письменно три вещи: утверждённую ставку на текущий год, ставки за два предыдущих года и информацию о том, не планируется ли специальный взнос на ремонт или резервный фонд. Тревожный знак - дом, где сбор резко вырос или где продавец не может объяснить статьи. В новостройке истории нет, и цифра первого года - оценка застройщика: спросите, на чём она основана.

Если сбор кажется завышенным или вы его не платите

По сообщениям, порядок для спора такой: сначала письменный запрос в управляющую компанию или ассоциацию с постатейным бюджетом и номером одобрения RERA, затем письменная жалоба ей же и только потом жалоба в RERA; источники называют около 500 AED и 30-60 дней. Обращение в RERA без первого письменного шага, как сообщают, становится причиной отказа.

Не платить - хуже. По закону Дубая об общей собственности (Law No. 6 of 2019) собственник обязан платить. Среди последствий называют пени, приостановку услуг, отказ в выдаче NOC (то есть продать или на практике сдать нельзя), внесение в список должников и в итоге продажу помещения с аукциона после одобрения RERA. Если вы живёте за границей, убедитесь, что счета приходят на адрес или почту, которые вы читаете.

Коммунальные услуги, охлаждение и регистрация

• DEWA (электричество и вода): возвращаемый депозит 2 000 AED для квартиры или 4 000 AED для виллы плюс небольшая плата за подключение, по данным порталов. Когда квартира пустует между арендаторами, счета обычно оплачивает собственник.
• Центральное охлаждение: во многих башнях кондиционирование выставляют отдельно такие провайдеры, как Empower, примерно 500-1 500 AED в месяц в зависимости от площади и сезона. Уточните, включено ли оно в сервисный сбор или идёт сверху и кто платит по договору аренды.
• Ejari (регистрация договора аренды, нужная для каждого контракта): около 220-250 AED за регистрацию. Без неё позиция арендодателя в споре слабая.
• Интернет, мебель и первый ремонт, если сдаёте с мебелью, тоже на вас.

Управление, поиск арендатора и обслуживание

Если вы живёте в Польше, то на долгосрочную аренду почти наверняка нужен управляющий. Называют такие ставки: 5-8% годовой арендной платы, иногда до 10%. Часто берут плату за поиск арендатора около месячной аренды, плату за продление (называют 500-2 500 AED) и за каждый осмотр. Некоторые компании добавляют 10-20% к счетам подрядчиков. В договоре смотрите, что именно входит в процент. Для краткосрочной аренды комиссия гораздо выше, а про разрешение и правила см. правила краткосрочной аренды в Дубае.

Между арендаторами возникает простой. При долгосрочной аренде управляющий за это время обычно не берёт плату, но сервисный сбор и DEWA продолжают идти. Две недели простоя в год стоят около 4% годовой аренды, месяц - около 8%.

Обслуживание неравномерно: кондиционер, водонагреватель, покраска между арендаторами. Резерв в несколько тысяч дирхамов в год для квартиры - разумный ориентир, для виллы больше.

Страховка

Брокеры называют 800-2 500 AED в год за страхование здания для квартиры плюс дополнение арендодателя (ответственность, потеря арендной платы) примерно ещё 500-1 500 AED. Комплексный полис для инвестора начинается около 1 500 AED и может превышать 5 000 AED для дорогой квартиры. Многие банки по ипотеке требуют страховку. Цена зависит от башни и истории противопожарной системы.

Что получается в сумме: пример расчёта

Это наша собственная арифметика на заданных допущениях, а не котировка. Возьмём квартиру в 800 кв. футов, купленную за 1 500 000 AED (около 363 000 евро) и сданную на длительный срок за 90 000 AED в год, то есть 6% валовой доходности.

• Сервисный сбор по 16 AED за кв. фут: 12 800 AED
• Управление, 5% аренды: 4 500 AED
• Страховка: 1 500 AED
• Резерв на обслуживание: 4 000 AED
• Две недели простоя: около 3 500 AED
• Итого: около 26 300 AED в год, то есть 1,75% цены

Чистый доход - около 63 700 AED, чистая доходность около 4,25% при валовых 6%. Брокеры обычно оценивают расходы владения в 1,5-2,5% цены в год, и пример укладывается в этот диапазон. Разницу в 1,5-2 пункта между валовой и чистой доходностью стоит закладывать в план. Рыночные доходности смотрите в руководстве по доходности и инвестициям, а свои цифры можно подставить в калькуляторы. См. также полную стоимость владения за рубежом.

Расходы при продаже

При продаже продавец обычно платит агенту около 2% плюс 5% НДС, оплачивает NOC застройщика или управляющей компании (называют 500-5 000 AED плюс НДС) и закрывает ипотеку: за снятие обременения около 1 300-1 600 AED, а при досрочном погашении до 1% остатка с потолком 10 000 AED. Брокеры в сумме оценивают это в 2,2-2,5% цены для продавца за наличные и 4-6% при досрочном погашении ипотеки. Налога на прирост капитала для физических лиц в Дубае нет (см. налог с продажи), но доход может облагаться в вашей стране. Расходы на вывод денег и курс - отдельно: дирхам привязан к доллару по курсу 3,6725, поэтому вы несёте курс доллара к злотому или евро.

Налоги: чего не берут в ОАЭ и что всё равно возьмут в Польше

• ОАЭ: нет подоходного налога с физлиц, налога на недвижимость и налога на богатство. По Cabinet Decision No. 49 of 2023 аренда недвижимости в ОАЭ у физического лица, как сообщают, не облагается корпоративным налогом, если это не лицензируемая деятельность с оборотом выше порога 1 млн AED. Уточните у консультанта в ОАЭ.
• Компания - другое дело. Если квартира принадлежит компании ОАЭ, аренда входит в её прибыль: 9% корпоративного налога свыше 375 000 AED плюс отчётность компании. Компании свободных зон получают 0% только при выполнении строгих условий. Для одной-двух квартир компания обычно добавляет расходы и бумаги.
• Польша: налоговый резидент Польши платит налог в Польше с доходов со всего мира, поэтому аренда из Дубая попадает в польскую декларацию, хотя в ОАЭ налога нет. Польские порталы описывают для частной аренды ставку 8,5% до 100 000 PLN и 12,5% выше. Договор Польши и ОАЭ (1993) изменён так, что налог, уплаченный в ОАЭ, засчитывается, но он равен нулю, поэтому зачёт польский налог не уменьшает. Подробности, формы и сроки - в статье налог с аренды за границей для налоговых резидентов Польши, а про деньги - в переводе денег за границу для покупки. Это общая информация, а не налоговая консультация: проверьте у польского консультанта.

Храните договор аренды, сертификат Ejari, выписки по сервисным сборам и банковские выписки. Это доказательства для обеих сторон.

Перед сделкой: пять вопросов

• Какова утверждённая RERA ставка сервисного сбора за кв. фут в этом году и за два предыдущих?
• Входит ли центральное охлаждение в сбор или выставляется отдельно, и кем?
• Кто управляет объектом и что именно покрывает процент?
• Какова чистая доходность после всех расходов, письменно?
• Сколько будет стоить выход, если я продам через пять лет?

Наша команда может разобрать цифры по конкретному объекту вместе с вами, но мы не налоговые и не юридические консультанты: окончательное решение принимайте с лицензированным юристом и налоговым консультантом. Про юридическую проверку застройщика и проекта см. чек-лист проверки застройщика в Дубае, а про рынок в целом - страницу ОАЭ.