Ипотека в Дубае для нерезидентов: лимиты LTV, ставки, сборы и ограничения для off-plan

Дубай — один из немногих рынков, где иностранец может купить объект в собственность и при этом занять деньги у местного банка, но условия сильно зависят от того, резидент ли вы ОАЭ и готов ли объект или это off-plan. Наш общий гайд по ипотеке для нерезидентов описывает основы по разным странам, а этот разбирает именно Дубай. Почти все цифры ниже взяты у брокеров и консультантов, а не из официальных прайс-листов банков, поэтому считайте их ориентировочными и уточняйте у лицензированного брокера.

Сколько дают банки ОАЭ

Центральный банк ОАЭ устанавливает лимиты соотношения кредита к стоимости, которые обязаны соблюдать банки, и они различаются по типу покупателя, ценовому диапазону и тому, первый это объект или дополнительный. Сообщаемые заявленные потолки, при этом источники расходятся в точных цифрах выше порога AED 5 млн:

• Резиденты-экспаты, покупающие первое жильё до AED 5 млн: по сообщениям, до 80% LTV, то есть взнос 20%.
• Первое жильё дороже AED 5 млн: по сообщениям, около 65–70% для экспатов в зависимости от источника.
• Второй или инвестиционный объект: по сообщениям, около 60–65% для резидентов-экспатов.
• Нерезиденты: банки обычно дают заметно меньше заявленных лимитов. Консультанты называют около 50–60% для готового жилья, а для некоторых профилей до примерно 70%, с самыми низкими цифрами для инвестиционных покупок.
• Off-plan: по многочисленным сообщениям, не больше около 50% от стоимости готового объекта, а некоторые банки вообще не финансируют off-plan для нерезидентов. Это практика банков, поэтому уточняйте у кредитора.

Для расчёта берётся меньшее из цены покупки и оценки банка, поэтому заниженная оценка увеличивает разрыв, который нужно закрыть наличными.

Возраст, доход и долговая нагрузка

• Банки обычно ограничивают суммарные ежемесячные платежи по долгам, включая новую ипотеку, примерно 50% валового месячного дохода. Это широко цитируемое правило Центрального банка.
• Сообщаемые возрастные ограничения: кредит нужно погасить примерно к 65 годам для наёмных работников и примерно к 70 для самозанятых, максимальный срок около 25 лет, меньше для заёмщиков старшего возраста.
• Некоторые банки требуют минимальный месячный доход, по сообщениям около AED 25 000, а несколько кредиторов принимают меньше по более высокой ставке.

Ставки в 2026 году

Ипотеки в Дубае оформляют как маржу над EIBOR (межбанковской ставкой ОАЭ) для плавающих кредитов либо с фиксированной ставкой на начальный период, обычно от трёх до пяти лет, после чего ставка плавающая. Сообщаемые полные ставки для нерезидентов примерно 4,5–6% в зависимости от банка, LTV и того, фиксированная ли ставка. Источники называют разные уровни EIBOR и маржи, а дирхам привязан к доллару США, поэтому ставки в целом следуют за движением ставок в США. Запрашивайте актуальное предложение банка, а не опирайтесь на средние.

Какие документы запросит банк

• Паспорт и, если есть, Emirates ID и резидентская виза
• Подтверждение дохода: справки о зарплате и расчётные листки для наёмных работников или около двух лет аудированной отчётности для самозанятых
• Оригиналы банковских выписок, по сообщениям за шесть месяцев, в ряде случаев с проверяемым штампом банка или QR-кодом
• Международный кредитный отчёт и данные о действующих кредитах
• Договор купли-продажи объекта

По сообщениям, предодобрение действует около 60 дней, поэтому согласуйте его со сроками покупки.

Что платится сверх первоначального взноса

• Сбор Земельного департамента Дубая за передачу: 4% стоимости объекта, обычно платит покупатель, как описано в наших гайдах про новостройку и готовое жильё и про расходы при продаже.
• Регистрация ипотеки: по сообщениям, 0,25% суммы кредита плюс небольшой фиксированный сбор (около AED 290) в пользу Земельного департамента.
• Комиссия банка за рассмотрение: по сообщениям, 0,5–1% суммы кредита.
• Оценка: по сообщениям, около AED 2 500–5 000.
• Страхование жизни и имущества, при этом страхование жизни по сообщениям около 0,2–0,5% кредита в год.
• По сообщениям, эти расходы обычно нельзя добавить к кредиту для нерезидента, и их платят сразу наличными.
• Комиссия агента отдельно и обычно называется около 2% плюс НДС.

Подводные камни

• Расчёт по заявленному LTV регулятора. Для нерезидента реальная цифра — собственная политика банка.
• Предположение, что off-plan можно профинансировать. Многие банки дают мало или ничего до передачи объекта, поэтому на деле маршрут часто идёт через рассрочку застройщика.
• Недооценка потребности в наличных. Взнос плюс сбор за передачу плюс расходы по ипотеке могут составить заметно больше трети цены.
• Игнорирование валюты. Дирхам привязан к доллару, но если вы получаете доход в другой валюте, курсовые колебания влияют на платежи.
• Забытый срок предодобрения. Истёкшее предодобрение, возможно, придётся оформлять заново со свежими выписками.

FAQ

Может ли нерезидент получить ипотеку в Дубае? Да, в нескольких банках ОАЭ, но с меньшим LTV, чем у резидентов, обычно около 50–60% на готовое жильё. Какой нужен взнос? Закладывайте около 40–50% для нерезидента плюс 4% сбора за передачу и расходы по ипотеке. Можно ли профинансировать off-plan? Часто лишь частично или совсем нет до передачи объекта, поэтому смотрите рассрочку застройщика. Какая будет ставка? Сообщаемые полные ставки для нерезидентов примерно 4,5–6%, привязаны к EIBOR или фиксированы на начальный период. Нужно ли жить в ОАЭ? Для владения freehold нет, но резиденты получают лучшие условия.

How we help

Мы связываем покупателей с брокерами и банками, кредитующими нерезидентов, и выстраиваем покупку вокруг реалистичного финансирования. Это общая информация, а не финансовая, налоговая или юридическая консультация: лимиты LTV, ставки и сборы меняются и различаются по банкам, поэтому перед принятием обязательств уточните актуальные условия у лицензированного ипотечного брокера и юриста в ОАЭ.