Покупка недвижимости в Дубае от AED 2 млн может дать право на 10-летний продлеваемый вид на жительство. Что сам Земельный департамент Дубая говорит об условиях, ипотеке, семье и сборах — и что нам подтвердить не удалось.
Дубай — один из немногих рынков, где покупка недвижимости может привести к долгосрочному проживанию, и этот путь описывает ведомство, которое им занимается. Земельный департамент Дубая (DLD) публикует сервис Golden Visa Investor для владельцев недвижимости. Этот гайд излагает, что сказано на странице сервиса, где собственное резюме федерального правительства читается иначе, и что нам подтвердить не удалось и стоит проверить до покупки. Правила меняются, поэтому цифры ниже — срез на осень 2026 года по нашим проверкам.
Основное правило
Согласно странице сервиса DLD, Golden Visa Investor позволяет инвестору в недвижимость, владеющему объектом стоимостью покупки AED 2 млн или более на момент покупки, подать заявку на 10-летний продлеваемый вид на жительство. Важны три детали:
- AED 2 млн считаются по цене покупки, а не по более поздней оценке.
- Могут засчитываться один или несколько объектов, если они полностью принадлежат заявителю.
- Заявитель должен физически находиться в ОАЭ при подаче.
Виза — это вид на жительство, а не паспорт и не путь к гражданству. Она сама по себе не делает вас налоговым резидентом где-либо ещё и не снимает обязанностей в вашей стране.
Объект в ипотеке
Страница DLD указывает, что объекты в ипотеке допускаются при наличии письма банка, подтверждающего, что оплачено не менее AED 2 млн стоимости. На практике это значит, что письмо должно показывать реально внесённый вами собственный капитал, а не заявленную цену. Наш гайд по ипотеке в Дубае объясняет, почему нерезидентам обычно дают меньшую долю цены, чем резидентам, поэтому планируйте необходимые наличные соответственно.
Кого можно включить
Страница DLD называет супруга, детей и родителей. Для членов семьи запрашиваются нотариально заверенное согласие, свидетельства о браке или рождении, медицинская страховка и IBAN; для родителей — справка об иждивении, медицинская страховка, свидетельство о рождении и IBAN. Актуальный перечень документов уточняйте в сервисном центре: именно требования для семейных категорий чаще всего обновляются.
Документы и процесс
- Основные документы: паспорт, электронный сертификат права собственности или title deed, фотография, а также UAE ID и действующий вид на жительство, если они уже есть.
- Шаги по данным DLD: прийти в сервисный центр, подать документы и оплатить сборы, пройти медосмотр и получить вид на жительство по электронной почте.
- Срок: на странице указано 7–10 рабочих дней.
Поскольку DLD запрашивает title deed, простой случай — готовый объект с зарегистрированным правом собственности. Подходит ли объект на этапе строительства, у которого ещё нет title deed, на проверенной странице не сказано, поэтому до покупки на этапе строительства ради визы спросите DLD или лицензированного визового агента письменно. Наш гайд по off-plan объясняет отдельные риски покупки до завершения.
Сборы
Страница DLD называет итог AED 9 884,75 для основного заявителя на 10-летний вид на жительство: медосмотр (AED 700), Emirates ID (AED 1 153), подтверждение резидентства (AED 2 856,75), сборы Земельного департамента (AED 4 020) и административные сборы (AED 1 155). Для каждого члена семьи или родителя указано AED 5 774,50. Это цифры, опубликованные на этой странице; даты обновления на ней нет, поэтому актуальные суммы подтвердите при подаче. Они не входят в расходы на покупку, включая сбор DLD 4% при передаче, описанный в нашем гайде по продаже и передаче недвижимости в Дубае.
Где источники расходятся
- Срок действия. Резюме золотой визы на федеральном правительственном портале с датой обновления в июле 2026 года указывает для категории инвесторов 10 лет для государственных инвестиций и 5 лет для инвестиций в недвижимость при ориентире капитала AED 2 млн. Страница сервиса DLD, написанная для владельцев недвижимости, называет 10 лет. Согласовать их по опубликованным страницам мы не смогли. Подтвердите реальный срок письменно, прежде чем рассчитывать на 10 лет.
- Визы инвестора низшего уровня. Некоторые рыночные источники упоминают более короткие инвесторские визы при меньшей стоимости объекта и сообщения об изменении правил в 2026 году. Подтвердить это по официальным страницам мы не смогли, поэтому пороги здесь не приводим.
- Что будет при продаже. Опубликованного правила о судьбе разрешения при продаже объекта или падении ниже порога мы не нашли. Резидентство привязано к инвестиции, поэтому исходите из того, что это важно, и спросите до продажи.
Другие маршруты золотой визы
Федеральный портал называет и другие категории, так что недвижимость — не единственный путь:
- Предприниматели: 5 лет, для инновационных или технических проектов с подтверждающими документами и письмом бизнес-инкубатора или профильного органа.
- Исключительные таланты и редкие специальности: 10 лет.
- Выдающиеся студенты: от 5 до 10 лет в зависимости от достижений.
- Гуманитарные деятели и герои передовой: 10 лет.
Если вы работаете удалённо и покупать не планируете, годовая Virtual Working Programme — другой, более лёгкий продукт; см. наш гайд по визе цифрового кочевника в Дубай.
Налоговый контекст
ОАЭ не взимают подоходный налог с физических лиц, а физлицо при продаже недвижимости в Дубае не платит налог на прирост капитала, как объясняет наш гайд по налогам при продаже в Дубае. Если вы налоговый резидент другой страны, она всё равно может облагать ваш доход и прирост, так что виза не заменяет налоговую консультацию.
Стоит ли покупать ради визы?
- Это разумно, если вы и так хотите дом или инвестицию в Дубае от AED 2 млн и цените долгосрочное проживание для семьи.
- Это слабый повод, если объект нужен только как средство получить визу: доходность, сервисные сборы, ликвидность при перепродаже и репутация застройщика по-прежнему определяют, работает ли покупка.
- Разделяйте визу и покупку как два решения и убедитесь, что объект стоит владеть, даже если правила визы изменятся.
FAQ
Сколько недвижимости нужно? По данным DLD, один или несколько полностью принадлежащих объектов со стоимостью покупки не менее AED 2 млн. Можно ли использовать ипотеку? DLD сообщает, что объект в ипотеке допускается при письме банка о выплаченных не менее AED 2 млн. Какой срок разрешения? DLD указывает 10 лет с продлением, а резюме федерального портала для недвижимости — 5 лет, поэтому подтвердите письменно. Можно ли включить семью? DLD называет супруга, детей и родителей. Сколько занимает? На странице DLD указано 7–10 рабочих дней. Ведёт ли это к гражданству? Нет, это вид на жительство. Подходит ли покупка на этапе строительства? На проверенной странице не сказано; подтвердите до покупки.
Как мы помогаем
Мы подбираем объекты Дубая, проходящие порог с запасом, проверяем право собственности и застройщика и подключаем лицензированных визовых агентов, которые ведут подачу. Информация носит справочный характер и не является инвестиционной, юридической или иммиграционной консультацией; правила меняются, а часть пунктов выше подтвердить по официальным страницам не удалось.