Нотариальные расходы во Франции составляют около 7–8% на старое жильё и 2–3% на новое, но энергетический класс может быть важнее сборов. Что сравнить.
Во Франции вопрос не столько в цене за квадратный метр, сколько в том, во что каждый вариант обойдётся у нотариуса, что защищает вас при проблемах и можно ли будет законно сдавать жильё в будущем. Ответы для новостройки (neuf) и вторичного жилья (ancien) сильно различаются.
Нотариальные расходы: самая заметная разница
То, что французы называют нотариальными расходами, в основном состоит из налогов. На старом жилье они составляют примерно 7–8,5% от цены в 2026 году: налог на передачу права (DMTO) около 5,80% в большинстве департаментов и до примерно 6,40% там, где применили введённую в 2025 году и доступную до апреля 2028 года возможность повысить ставку департамента с 4,5% до 5%. На новое жильё, покупаемое на плане (VEFA), налог на передачу заменяется сниженным налогом на публичность недвижимости около 0,715%, и общий итог составляет примерно 2–3% от цены. На покупке за 400 000 евро это разница порядка 15 000–20 000 евро в пользу новостройки ещё до сравнения самих цен.
Защита при покупке нового жилья на плане
Покупка VEFA сопровождается законным пакетом гарантий:
- финансовая гарантия завершения строительства (GFA), выдаваемая банком или страховщиком, чтобы дом был достроен даже при банкротстве застройщика
- гарантия полного завершения работ, один год с передачи, покрывающая заявленные вами дефекты
- двухлетняя гарантия исправной работы, покрывающая съёмное оборудование
- десятилетняя гарантия на дефекты, делающие жильё непригодным или затрагивающие конструкцию
Проверьте документы по гарантиям до подписания предварительного договора и убедитесь, что платежи привязаны к этапам строительства и не запрашиваются раньше. Сроки сдачи обычно ориентировочные, поэтому прочитайте, что договор говорит о задержках.
Класс DPE и запрет аренды
Если вы планируете сдавать жильё, энергетический класс (DPE) обязателен к прочтению. По закону о климате и устойчивости жильё класса G нельзя новой сдавать или продлевать аренду с 1 января 2025 года, класс F подпадает с 1 января 2028 года, класс E с 1 января 2034 года. С 2022 года для жилья F и G также действует заморозка арендной платы. С 1 января 2026 года коэффициент пересчёта электричества в расчёте DPE изменился с 2,3 до 1,9, что, по сообщениям, перевело многие электрически отапливаемые дома в лучший класс без ремонта, поэтому старый класс может быть уже неактуален. Новостройки проектируются по действующим энергетическим нормам и стартуют с хорошим классом, что является реальным преимуществом для плана сдачи. Для вторички запросите DPE и заложите бюджет на ремонт, если класс низкий.
Вторичка: что проверить
- DPE и прочие обязательные диагностики
- документы совместной собственности: свежие протоколы общих собраний, одобренные или планируемые работы, ежегодные взносы и фонд работ
- состояние конструкций и любые споры вокруг дома
- реальный бюджет ремонта, поскольку он часто решает, действительно ли вторичка дешевле
Как выбирать
- выбирайте новостройку, если нужны меньшие сборы, законные гарантии и соответствующий нормам класс для аренды
- выбирайте вторичку, если расположение или характер дома важнее, вы можете позволить себе нотариальные расходы и будете делать ремонт
- для плана сдачи сначала исключите вторичку, класс DPE которой создаёт риск, и только потом сравнивайте остальное
- сравнивайте полную стоимость за первые годы, а не только цену в объявлении
FAQ
Почему нотариальные расходы так различаются? Потому что на старом жилье большая часть расходов — налог на передачу, а при VEFA он заменяется сниженным. Что защищает меня при банкротстве застройщика? Финансовая гарантия завершения строительства. Можно ли сдавать квартиру класса G? Не как новую аренду или продление с 1 января 2025 года. Затрагивает ли меня изменение DPE 2026? Оно может улучшить класс электрически отапливаемого дома, поэтому запросите актуальную диагностику. Что проверять в совместной собственности? Свежие протоколы собраний, планируемые работы и взносы.
How we help
D.H. Realting поможет сравнить конкретные варианты новостроек и вторички во Франции и подготовить вопросы к застройщику, агенту и нотариусу. Эта статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Сборы, энергетические правила и местные ставки меняются, поэтому подтвердите каждую цифру у французского нотариуса или консультанта до принятия решения.