Французская продажа идёт через нотариуса: диагностики, предварительный договор, 10 дней на отказ у покупателя, затем акт и налог, уплаченный при закрытии. Что должен подготовить владелец-нерезидент и как деньги доходят до вашего счёта.
Кратко
На 7 ноября 2026 года продажа недвижимости нерезидентом во Франции идёт через нотариуса от первого договора до выплаты денег. У покупателя есть 10 дней на отказ после подписания предварительного договора, продавец должен предоставить обязательные диагностики, а налог на прирост (19% подоходного налога плюс 17,2% социальных взносов, или 7,5% для некоторых продавцов, подключённых к системе ЕС/ЕЭЗ) обычно уплачивается через нотариуса при подписании акта. Официальной статистики по сроку от объявления до акта нет. Как наше собственное допущение для планирования, закладывайте около трёх-четырёх месяцев от предварительного договора до акта. Это общая информация, а не юридическая или налоговая консультация.
Чем отличается продавец-нерезидент
Механика французской продажи одинакова для всех: мандат с агентом или частная продажа, предварительный договор, срок для условий покупателя и нотариальный акт (acte authentique) в кабинете нотариуса. Для вас меняются три вещи: вас может не быть во Франции в день подписания, налог рассчитывается и уплачивается за вас при закрытии с дополнительными бумагами, а выручка должна уйти на зарубежный счёт. Продумайте каждый пункт до того, как выставите объект.
Сначала проверьте срок владения, потому что он определяет налог. Наш разбор французского налога на прирост показывает скидки по годам, прочитайте его до назначения цены: налог на прирост капитала при продаже во Франции.
Шаг 1: мандат и комиссия агента
Продавать можно через агента или самостоятельно. Если вы работаете с агентом, в мандате и в объявлении должно быть указано, кто платит комиссию. Французский закон не говорит, что платить обязан продавец или покупатель: это вопрос мандата. По практике 2026 года одна местная агентская страница пишет, что чаще комиссию берёт на себя продавец, а другие страницы замечают, что покупатель в итоге платит в обоих случаях, потому что комиссия входит в цену.
Агентства и брокеры называют диапазоны от 3% до 10% цены, либо от 3% до 8% при среднем около 5%. Это рыночные диапазоны, а не тариф, и их можно обсуждать. Практический эффект: когда комиссию платит покупатель, нотариальные расходы считаются от чистой цены без неё; когда продавец, она включена в цену продажи, и база нотариальных расходов покупателя растёт. Попросите агента показать обе версии цены.
Шаг 2: обязательные диагностики
До предварительного договора нужно собрать технический пакет (dossier de diagnostics techniques, DDT). Он прикладывается к compromis или, в крайнем случае, к акту. Диагностика энергоэффективности (DPE) должна быть доступна уже в объявлении и показываться на просмотрах для существующего жилья. DPE действует 10 лет, для DPE, сделанных до июля 2021 года, действуют особые правила. Страницы, собирающие цены, называют ориентир от 400 до 700 евро на весь набор; точный список зависит от возраста, места и типа жилья, поэтому спросите у сертифицированного диагноста, что нужно вашему объекту.
Делайте это заранее. Отсутствие документа может сдвинуть подписание, а французские страницы отмечают, что срок отказа покупателя не начинается, пока к договору не приложены обязательные документы.
Шаг 3: предварительный договор и 10 дней на отказ
Обычный путь: compromis de vente (подписывают обе стороны, часто с агентом) или promesse de vente (одностороннее обязательство, часто у нотариуса). Оба открывают один и тот же срок отказа для непрофессионального покупателя: 10 дней по закону от 6 августа 2015 года (по закону 2000 года было 7 дней). Источники расходятся, когда он начинается, а один сайт говорит о рабочих днях, тогда как большинство о календарных. Не считайте продажу окончательной в день подписания: нотариус назовёт точную дату, после которой покупатель больше не может отказаться. Обещание продажи сроком более 18 месяцев должно составляться нотариусом, по данным одного источника.
В предварительном договоре будут условия покупателя, чаще всего условие о кредите, и именно они определяют, сколько займёт закрытие. Перед подписью спросите агента, какие условия есть в проекте.
Шаг 4: налог вкратце и налоговый представитель
Официальные разъяснения 2026 года устанавливают подоходный налог на прирост нерезидента в 19% и сверху 17,2% социальных взносов (36,2% до скидок); взносы составляют 7,5% для продавцов, подключённых к системе социального обеспечения страны ЕС или ЕЭЗ или Швейцарии. Есть скидки за срок владения: после 22 лет владения подоходного налога нет, а после 30 лет нет социальных взносов. На крупный прирост свыше 50 000 евро действует надбавка от 2% до 6%. Подробности и освобождения в нашей статье о налоге, которую мы здесь не повторяем: налог на прирост капитала при продаже во Франции.
Для нерезидента важны два процедурных момента. Во-первых, налог обычно рассчитывается, декларируется и уплачивается через нотариуса при подписании акта. Во-вторых, может потребоваться налоговый представитель. Один источник говорит, что аккредитованный представитель нужен, когда продавец проживает вне ЕС и ЕЭЗ, а цена превышает 150 000 евро; другие источники описывают обязанность шире. По официальной странице им может быть аккредитованная компания или другое лицо с налоговым домицилием во Франции, кроме нотариусов и адвокатов, и представитель солидарно отвечает за налог. Спросите нотариуса до предварительного договора, нужен ли он вам, сколько стоит и сколько времени занимает аккредитация.
Шаг 5: акт и кто может его подписать
Акт подписывается в кабинете нотариуса. Если вы не можете приехать, обычное решение это доверенность (procuration), и она должна быть составлена в форме, которую принимает ваш нотариус. Это общая практика, мы её здесь не искали: уточните у нотариуса, как доверенность должна быть подписана, заверена или легализована за рубежом и на каком языке. Короткий список документов, которые стоит подготовить, ниже.
Шаг 6: вывод денег
Нотариус из цены погашает ипотеку и налог, а остаток перечисляет на счёт, который вы указали. Подготовьте этот счёт заранее. Три практических момента:
- Используйте счёт на ваше имя. Счета третьих лиц вызывают вопросы у нотариуса и у вашего банка.
- Ждите вопросов об источнике средств. Банк, получающий крупную сумму, может запросить акт, налоговую декларацию и подтверждение того, как вы изначально купили объект. Если у вас российский, белорусский, казахстанский или украинский паспорт либо принимающий банк в ЕС, проверки могут быть строже и дольше; прочитайте что банки спрашивают у граждан России, живущих в ЕС.
- Валюта: цена придёт в евро. Если ваш счёт в другой валюте, сравните курс конвертации до того, как дать поручение нотариусу; см. возврат денег после продажи недвижимости за рубежом.
Частые ошибки
- Назначить цену, не проверив срок владения и скидки.
- Выставить объект без диагностик и потерять недели на предварительном договоре.
- Решить, что комиссию агента платит покупатель, потому что так сказано в объявлении; читайте мандат.
- Узнать у нотариуса, что нужен налоговый представитель.
- Забыть про налог на родине; договор об избежании двойного налогообложения решает, кто облагает прирост и кто засчитывает налог.
- Выбрать счёт для выплаты после того, как дата акта уже назначена.
План по шагам и ориентировочные сроки
- Недели 0-2: подтвердите срок владения и налог у нотариуса; спросите про налогового представителя; выберите агента и мандат; закажите диагностики.
- Недели 2-8: продвижение объекта; торг; подписание предварительного договора; у покупателя идут 10 дней.
- Недели 8-16 (наше допущение, зависит от кредита покупателя): выполняются условия; нотариус готовит акт и налоговую декларацию.
- День акта: подпись (лично или по доверенности); нотариус погашает налог и ипотеку.
- После акта: получение средств; сохраните акт, налоговую декларацию и выписку о выплате для отчётности на родине.
Если объект был домом для отдыха, который вы сдавали, посмотрите, как считалась покупка: расходы на покупку во Франции и купить там, где отдыхаешь: 11 месяцев сдаю, месяц живу сам, Франция. Если вы переехали во Францию и продаёте своё жильё, чек-лист первых 30 дней описывает регистрации, влияющие на ваш налоговый статус.
Вопросы и ответы
Сколько длится продажа во Франции? Официальной статистики не нашли. Как допущение для планирования закладывайте около трёх-четырёх месяцев от предварительного договора до акта, дольше, если покупателю нужен кредит.
Может ли покупатель отказаться после подписания? Да, в течение 10 дней после предварительного договора; источники расходятся в точке отсчёта, поэтому спросите у нотариуса дату.
Кто платит комиссию агента? Это оговаривается в мандате; закон не обязывает платить ни продавца, ни покупателя. На практике 2026 года часто платит продавец, но в любом случае стоимость заложена в цену.
Нужен ли налоговый представитель? Один источник говорит, что да для продавцов, проживающих вне ЕС и ЕЭЗ, при цене выше 150 000 евро; в других источниках обязанность описана иначе, поэтому спросите нотариуса заранее.
Можно ли подписать по доверенности? Обычно да, в форме, которую принимает нотариус; уточните у нотариуса формальности подписания за рубежом.