Займы застройщикам во Франции через платформы

Розничный путь к французским застройщикам идёт через лицензированные платформы. Что вы держите, что делает и чего не делает платформа и что проверить.

Частное лицо, которое хочет дать деньги в заём застройщику во Франции, на практике не подписывает договор с застройщиком и не регистрирует ипотеку на своё имя. Путь, открытый розничным инвесторам, в том числе живущим за границей, идёт через лицензированную краудфандинг-платформу. В этом гайде разобрано, как этот путь устроен, что вы на самом деле держите, где сидит риск и что проверить, прежде чем вложить хоть евро. Это общая информация, а не юридическая, налоговая или финансовая консультация, и деньги, вложенные таким образом, можно потерять полностью.

Это не немецкий продукт

В других материалах этой серии мы описываем иную структуру: прямой заём немецкому застройщику, обеспеченный земельным залогом (Grundschuld) в пользу кредитора. См. как устроен частный заём немецкому застройщику и чек-лист проверки. Французский платформенный заём — не то же самое. С застройщиком вы напрямую не общаетесь, между вами и проектом стоит платформа, а какое у вас обеспечение и есть ли оно вообще, зависит от проекта. Просим не читать эту статью как «то же самое, только во Франции».

Правовая рамка вкратце

С 10 ноября 2021 года во Франции, как и во всех странах ЕС, действует Регламент (ЕС) 2020/1503 о европейских поставщиках услуг краудфандинга. Переходный период закончился 10 ноября 2023 года, поэтому платформа, предлагающая займы французским проектам, теперь обязана иметь разрешение поставщика услуг краудфандинга (по-французски PSFP), выданное AMF — французским регулятором финансовых рынков.
Французское право оставляет кредитование как регулярный бизнес за банками и другими лицензированными организациями (статья L511-5 Валютно-финансового кодекса), а авторизованные краудфандинг-платформы работают в рамках специального исключения. Допустим ли разовый частный заём застройщику вне платформы — вопрос к французскому юристу. Мы этого не проверяли и не подаём это как вариант.
Регламент ограничивает, сколько может привлечь один владелец проекта в этом режиме: вторичные источники называют потолок 5 млн евро за двенадцать месяцев на владельца проекта, выше которого действует обычный режим проспекта. Источники формулируют это по-разному, поэтому перед тем как опираться на цифру, проверьте действующий текст.
Неопытные инвесторы получают информационную защиту: ключевой информационный лист об инвестиции, предупреждения о рисках, тест знаний и предконтрактный срок на размышление в четыре дня. Эти меры нужны, чтобы вы понимали риск. Они не мешают вложить деньги и не защищают от потерь.

Что вы на самом деле держите

В заёмном предложении вы даёте деньги проектной компании — как правило, созданной под одну стройку. Ваше требование направлено к этой компании. Вы кредитор проекта застройщика, а не владелец здания и не вкладчик банка.

Обеспечено ли ваше требование — самый важный вопрос, и ответ различается от проекта к проекту. Платформа может описывать ипотеку, залог долей проектной компании, гарантию группы спонсора или личное поручительство застройщика — либо вообще никакого обеспечения. Источники, которые мы смогли проверить, не описывали структуру обеспечения французских платформенных займов в целом, поэтому общих утверждений об этом мы не делаем. Важен ключевой информационный лист конкретного проекта: в нём должно быть сказано, что за обеспечение и какая у него очередность. Ипотека, стоящая после ипотеки банка, стоит намного меньше, чем ипотека первой очереди, а гарантия группы хороша ровно настолько, насколько хороша группа.

Возврат обычно идёт из продажи квартир или из рефинансирования после завершения проекта. Если продажи идут медленно или задерживается разрешение или стройка, срок, как правило, продлевают. Продление — часть устройства таких продуктов, а не исключение.

Что делает платформа и чего не делает

Платформа отбирает проекты, публикует информацию, собирает ваши деньги, передаёт их застройщику и возвращает вам платежи. За это она берёт комиссии. Её лицензия означает, что она обязана соблюдать правила регламента об информации, конфликте интересов и управлении. Это не значит, что проект надёжен: в одном обзоре позиции AMF сказано, что лицензия не гарантирует доход, не защищает от потери капитала и не покрывает несостоятельность застройщика.

AMF также опубликовала призыв к бдительности, где прямо названы два риска: дефолт владельца проекта и прекращение деятельности платформы. Второй легко забыть. Если платформа остановится, кому-то всё равно нужно собирать платежи и взыскивать ваше требование. Найдите в документах платформы, что происходит в этом случае и кто принимает дела.

Риски прямо

Дефолт застройщика. Можно потерять часть капитала или всё. Обеспечение, если оно есть, может не покрывать выданную вами сумму.
Задержки и продления. Проекты опаздывают, сроки продлевают; дата, когда вы ждёте деньги обратно, — оценка.
Неликвидность. Деньги заморожены на срок, продать своё требование до погашения, как правило, нельзя. Если у платформы есть вторичный рынок, никто не гарантирует, что найдётся покупатель.
Сбой платформы. См. выше.
Нет гарантии вкладов. Заём застройщику — не банковский вклад, поэтому система гарантирования вкладов не действует.
Концентрация. Крупная доля сбережений в одном проекте или на одной платформе умножает каждый риск выше.
Валюта. Если вы живёте не в еврозоне, сумма, которую вы получите в своей валюте, зависит от курса.
Маркетинг. Заявленные ставки — маркетинг платформы, а не обещание и не прогноз, за который мы можем ручаться. Мы их не приводим.

Налоги и что мы не смогли проверить

Мы не смогли проверить, как во Франции облагаются проценты, выплачиваемые кредитору, который живёт за пределами Франции: удерживает ли платформа налог, по какой ставке и что меняет соглашение об избежании двойного налогообложения. Источники, которые мы читали, описывают положение французских резидентов, причём ставки различаются по годам. Во многих странах этот доход облагает ещё и страна вашего налогового резидентства, иногда с зачётом иностранного налога. Прежде чем вкладывать, проконсультируйтесь с налоговым консультантом и спросите у платформы, что она сообщает и удерживает по клиентам, живущим за границей.

Чек-лист перед вложением

Проверьте, что платформа есть в списке AMF авторизованных поставщиков услуг краудфандинга и в реестре, который ведётся на уровне ЕС.
Прочитайте весь ключевой информационный лист, а не страницу проекта. Найдите разделы о рисках, комиссиях, обеспечении и о том, что происходит при задержке.
Найдите обеспечение и его очередность. Кто его держит, кто может его реализовать, в каком порядке вам платят?
Выясните, кто владелец проекта: его отчётность, прошлые проекты, доля собственных денег в проекте.
Проверьте разрешения и долю уже проданных квартир.
Проверьте срок, правила продления и кто решает, когда взыскивать.
Выясните, что будет, если платформа прекратит работу.
Сложите все комиссии, которые платите вы и которые платит застройщик.
Держите каждый проект в малой доле денег, которые вы готовы потерять.

Частые вопросы

Это безопасно? Безопасных вложений такого рода нет. Честное описание — риск частичной или полной потери, замороженный срок и зависимость от одного застройщика и одной платформы.

Может ли вложиться человек, живущий за границей? Платформы сами задают правила допуска по стране резидентства и могут отказать некоторым странам. Спросите до регистрации.

Гарантирован ли капитал? Нет. Ни платформа, ни регулятор его не гарантируют.

Как мы помогаем

Мы не предлагаем и не организуем займы французским застройщикам. Что мы можем: разобрать вместе немецкие проектные финансирования, с которыми работаем, показать документы и условия этих предложений, а по французскому рынку помочь со стороной покупки: найти объект, проверить его и выстроить сделку. Доходность мы не называем. Текст — общая информация, а не юридическая, налоговая или финансовая консультация; условия любого предложения определяет эмитент.

Займы застройщикам во Франции через краудфандинг-платформы: как это устроено и где риск