Когда ремонту нужно разрешение, когда архитектор обязателен, что может заблокировать архитектор по охране наследия, какая ставка НДС применяется и какие диагностики и проверка септика идут со старым домом.
Наш разбор руин и заброшенных домов во французской глубинке объясняет, где искать, что такое индивизия между наследниками и сколько в среднем стоит реставрация. Эта статья о том, что происходит дальше, когда дом с чистым титулом найден: какое разрешение нужно, что может навязать архитектор по охране наследия, что добавляют НДС и расходы нотариуса и какие проверки идут со старым домом. Часть пунктов — общие правила, которые мы не сверяли с официальным кодексом, и мы это отмечаем.
Разрешение или простая декларация
Французское градостроительное право работает порогами. Согласно согласующимся обзорам строительных порталов, для пристройки вне городской зоны местного плана (PLU) до 20 м² площади достаточно déclaration préalable (DP); выше нужен permis de construire (PC), а в городской зоне порог поднимается до 40 м². Менее 5 м² в мэрии никаких формальностей не требуется, кроме охраняемых зон. Местный план может ввести более строгие правила.
Ремонт без пристройки — другой вопрос. Как правило, работы, меняющие внешний вид (фасад, окна, кровля), проходят через DP, а смена назначения, например превращение амбара в жилой дом, требует большего. Самый сложный случай — восстановление руины, у которой стены стоят лишь частично: власти могут счесть это новым строительством, которое могут не допустить в сельскохозяйственных или природных зонах PLU. Точные правила для руин мы не проверяли, поэтому до покупки запросите в мэрии certificat d'urbanisme на конкретный участок и укажите в запросе планируемые работы.
Когда архитектор обязателен
Частное лицо обязано привлечь архитектора, если общая площадь после работ превышает 150 м², считая существующий дом и новую часть вместе. Дом в 130 м² с пристройкой 25 м² достигает 155 м² и требует архитектора, хотя пристройка небольшая. Исключение — только для физических лиц: компания, включая семейную SCI, обязана привлекать архитектора для разрешения на строительство при любой площади. Если планируете покупать через компанию, учтите это.
Архитектор по охране наследия (ABF)
Если дом находится в охранном периметре памятника, в выдающемся наследственном месте или иной охраняемой зоне, запрашивается мнение архитектора Bâtiments de France (ABF). По умолчанию периметр составляет 500 м, и ABF оценивает, видны ли дом и памятник одновременно. В этих случаях заключение часто обязательно: власти должны ему следовать, а отрицательное заключение блокирует разрешение. ABF может потребовать конкретные материалы, стиль окон или уклон кровли. Срок рассмотрения в таких зонах увеличивается на один месяц, а реальные задержки бывают дольше. Спросите в департаментском подразделении архитектуры и наследия до покупки и проверьте атлас охраняемых зон.
Стоимость работ и НДС
Наши прежние цифры остаются основой: около 1 500–2 500 евро за м² за полную реставрацию старого каменного здания, а при конструктивных работах — 2 000–4 000 евро за м². НДС на работы снижен для жилья, завершённого более двух лет назад и используемого как основное или второе: 10% на работы по улучшению, переустройству и содержанию и 5,5% на энергетическую реновацию. Работы должен выставлять в счёт профессионал, и они не должны увеличивать площадь более чем на 10%; материалы, купленные самостоятельно, остаются с НДС 20%. С 2025 года пониженная ставка должна быть указана в смете и счёте. Сильно разрушенное здание может не считаться жильём, завершённым более двух лет назад, так, как ожидают правила, поэтому уточните у подрядчика и в налоговой, прежде чем рассчитывать на 10%.
Помощь: на MaPrimeRénov' не рассчитывайте
Вторые дома, по вторичным источникам, не имеют права на MaPrimeRénov', а статус программы в 2026 году в этих источниках неясен (упоминались приостановка, возобновление и отмена части помощи). Не включайте её в бюджет и проверьте актуальные правила на France Rénov'. Премия по сертификатам энергосбережения (CEE), по сообщениям, открыта и для вторых домов, о ней стоит спросить подрядчиков. Схема Denormandie, описанная в нашем прежнем гайде, рассчитана на инвесторов, которые затем сдают жильё.
Расходы нотариуса
На вторичном рынке общие расходы нотариуса составляют около 7–8% цены в департаментах со стандартной ставкой и 7,5–8,5% там, где департамент поднял пошлину на передачу прав до повышенного уровня (повышение допускается для сделок с 1 апреля 2025 по 31 марта 2028 года). Собственно гонорар нотариуса невелик, примерно 0,8–1,3%; основная часть суммы — налоги. Список департаментов с повышенной ставкой в источниках расходится, поэтому запросите у нотариуса точную цифру по дому. На очень дешёвом доме постоянные статьи весят в процентах больше, поэтому ориентируйтесь на письменный расчёт нотариуса, а не на процент.
Диагностики и септик
Продавец предоставляет пакет технических диагностик. Если суммировать популярные руководства: отчёт о свинце нужен для домов, построенных до 1949 года; асбест — когда разрешение на строительство выдано до 1 июля 1997 года; термиты проверяют по префектурной зоне, отчёт действует 6 месяцев; электрику и газ проверяют, если установкам больше 15 лет; энергетический сертификат (DPE) действует 10 лет, а для классов E, F и G добавляется энергоаудит. Для дома без центральной канализации отчёт службы несетевой санитарии (SPANC) должен быть не старше трёх лет. Если система не соответствует нормам, у покупателя есть год после сделки, чтобы привести её в порядок, а стоимость можно заложить в торг. Освобождается ли руина без крыши от части этих пунктов, неясно, поэтому уточните объём у нотариуса.
Порядок действий
- Запросите в мэрии certificat d'urbanisme и проверьте зону PLU и возможный периметр ABF.
- Подтвердите с нотариусом чистый титул (нет проблемы индивизии).
- Закажите отчёт SPANC, диагностики и обследование конструкций.
- Решите, покупать как физическое лицо или через компанию, учитывая правило об архитекторе.
- Получите письменные сметы с указанием ставки НДС; см. также ипотека для иностранцев во Франции, цены на недвижимость и расходы при покупке и риски инвестиций.
FAQ
Нужно ли разрешение на ремонт кровли? Если он меняет внешний вид здания, обычно нужна DP, а в зоне ABF — заключение архитектора по наследию; спросите в мэрии. Всегда ли нужен архитектор? Нет, только когда площадь после работ превышает 150 м² для физического лица, и всегда для компании, подающей заявление на разрешение. Можно ли получить MaPrimeRénov' на второй дом? По найденным источникам нет; проверьте действующую программу. Септик — моя проблема как покупателя? Если он не соответствует нормам, у вас, как правило, год после сделки на исправление, поэтому учтите это в цене.
Как мы помогаем
Мы помогаем задать верные вопросы мэрии и нотариусу, подключаем независимых местных специалистов и сравниваем сметы на вашем языке. Материал носит информационный характер и не является юридической, налоговой или строительной консультацией; проверьте действующие правила до принятия решения.