Франция регулирует краткосрочную аренду через регистрационный номер, разрешение на смену назначения в крупных городах и лимит 120 дней для основного жилья — ужесточённые ещё сильнее законом Ле Мёр 2024 года. Что проверить перед покупкой ради дохода от Airbnb.
Франция и до того была одним из наиболее жёстко регулируемых рынков краткосрочной аренды в Европе, а закон 2024 года (известный как loi Le Meur) ужесточил правила ещё сильнее. Покупателю, планирующему доход в духе Airbnb, нужно понимать три отдельных механизма, а не только общий факт, что Париж строг.
Регистрационный номер
Для сдачи меблированного объекта как туристического краткосрочного жилья (location meublée de tourisme) нужна декларация в местную мэрию, которая выдаёт регистрационный номер. В коммунах, принявших эту систему, — а это большинство крупных городов, — платформы требуют этот номер перед публикацией объявления, и он должен быть указан в самом объявлении.
Смена назначения (changement d'usage): реальный барьер в крупных городах
В Париже и других крупных коммунах (обычно свыше 200 000 жителей, плюс внутренний регион Парижа) сдача в краткосрочную аренду ВТОРОГО жилья — не основного — требует предварительного разрешения на смену назначения (changement d'usage), переводящего объект из жилого в другой правовой статус использования. На самых ограниченных рынках, прежде всего в Париже, это разрешение обычно требует «компенсации»: приобретения и перевода эквивалентной площади из коммерческой в жилую в том же округе. Это главное практическое препятствие для покупки парижской квартиры специально под краткосрочную сдачу, и это давно устоявшееся правило, а не новое.
Лимит 120 дней для основного жилья
Если объект действительно ваше основное жильё, его можно сдавать посуточно до 120 дней в календарном году без необходимости в changement d'usage. Сверх этого объект для этой цели уже не считается вашим основным жильём. Этот лимит действует уже много лет и является одним из самых часто упоминаемых правил при планировании краткосрочной аренды во Франции.
Ужесточение 2024 года (loi Le Meur)
В 2024 году Франция приняла закон, направленный именно на краткосрочную аренду, в ответ на давление на доступность жилья в туристически насыщенных городах. Он, по имеющимся данным, снизил льготный налоговый вычет (abattement), который меблированная туристическая аренда ранее получала по режиму micro-BIC, и ввёл требования по энергоэффективности (DPE) для краткосрочной аренды в русле более широких правил Франции по аренде, а также дал муниципалитетам больше полномочий устанавливать местные лимиты. Поскольку точные актуальные пороги и сроки введения этих конкретных положений — именно то, что уточняется последующими финансовыми законами, проверяйте актуальные цифры у нотариуса или профильного консультанта, а не полагайтесь на фиксированное число здесь.
Что это значит перед покупкой
- Если вы покупаете второе жильё специально ради дохода от краткосрочной сдачи в крупном городе, уточните, реально ли получить changement d'usage — в Париже требование компенсации может сделать это коммерчески нецелесообразным для одной квартиры.
- Если план строится на льготе 120 дней для основного жилья, убедитесь, что объект действительно считается вашим основным жильём по французским правилам, а не только на бумаге.
- Спросите у квалифицированного французского консультанта актуальные детали по налогам и DPE в рамках loi Le Meur перед тем, как моделировать доходность, — это те части, которые вероятнее всего изменились с момента написания.
Частые вопросы
Нужен ли регистрационный номер каждому объекту краткосрочной аренды во Франции? Да, в коммунах, принявших систему регистрации, а это большинство крупных городов. Могу ли я свободно сдавать на Airbnb парижскую квартиру, которая не является моим основным жильём? Как правило нет — нужно разрешение changement d'usage, которое в Париже обычно требует компенсации и является главным практическим препятствием для такой стратегии. Что такое правило 120 дней? Это годовой лимит на краткосрочную сдачу настоящего основного жилья без необходимости в changement d'usage. Правила недавно ужесточились? Да — закон loi Le Meur 2024 года снизил налоговые льготы и добавил требования по энергоэффективности для краткосрочной аренды; уточняйте актуальные детали у консультанта.
Как мы помогаем
Проверяем, может ли конкретный объект реально работать в краткосрочной аренде по правилам своей коммуны — требования декларации, реальность changement d'usage и актуальный налоговый режим — до того, как вы купите в расчёте на доход от Airbnb. Только информация, не юридическая или налоговая консультация; французское законодательство о краткосрочной аренде недавно ужесточалось несколько раз, уточняйте актуальные правила у квалифицированного французского консультанта перед тем, как полагаться на любую цифру здесь.