Зоны «золотой визы», запрет на посуточную аренду в центре Афин, неисправимая самовольная застройка и разрешения для приграничных зон — пять рисков, изменившихся в 2024–2026 годах, и как их учесть.
Греция привлекает покупателей островами, программой «золотой визы» и рынком недвижимости, который растёт с момента выхода из кризиса. Но несколько правил заметно изменились в 2024–2026 годах, и план, построенный на прошлогодних цифрах, сегодня может оказаться неверным. Пять рисков, которые стоит проверить перед сделкой, и как их снизить.
1. Порог «золотой визы» зависит от зоны — и он вырос
Программа резидентства через инвестиции в Греции теперь разделена по зонам, а не единая. Афины, Пирей и остальная Аттика, городская агломерация Салоник, Миконос, Санторини и любой остров с населением более примерно 3 100 человек требуют €800 000. Остальная территория страны — €400 000. Пониженный порог €250 000 существует только для переоборудования коммерческого здания под жильё или реставрации объекта наследия. Для двух более высоких порогов площадь объекта должна быть не менее 120 м², а инвестиция должна приходиться на один объект, а не складываться из нескольких меньших.
Как снизить риск. Уточняйте зону конкретного адреса до расчёта бюджета, а не после — дом в нескольких кварталах может относиться к другой зоне. Если цель — «золотая виза», подбирайте объекты под реально действующий порог, а не цифру из устаревшего гайда.
2. Доход от посуточной аренды может быть недоступен именно там, где вы покупаете
Центральные Афины — 1-й, 2-й и 3-й муниципальные округа, включая Плаку, Кукаки, Колонаки, Синтагму, Экзархию, Панграти, Неос-Космос, Гази и Петралону — находятся под продлённым запретом на регистрацию новых объектов посуточной аренды, действующим сейчас до конца 2026 года. Право на листинг сохраняют только объекты, зарегистрированные до конца 2024 года. Власти также рассматривают аналогичные ограничения для Санторини, Салоник, Ханьи и других туристических точек, вместе с более жёсткими проверками безопасности и регистрации, введёнными с конца 2025 года.
Как снизить риск. Если бизнес-план строится на доходе в стиле Airbnb, проверьте округ объекта и его текущий статус регистрации до покупки, а не как формальность после. Сильный кейс долгосрочной аренды или перепродажи — запасной вариант, если маршрут посуточной аренды сузится ещё больше.
3. Самовольная застройка может быть неисправимой, а не просто бумажной задержкой
Греческая недвижимость — особенно старые дома, виллы с пристроенными комнатами, бассейнами или расширениями — часто несёт изменения, никогда не поданные властям. Схема легализации в Греции охватывает только работы, завершённые до 28 июля 2011 года, и даже тогда «крупные» нарушения — превышение примерно на 40% утверждённой площади или здание вообще без разрешения — исключены из регуляризации с 2020 года и остаются исключёнными. Категории, которые всё же подпадают под схему, нужно подать до 31 марта 2028 года.
Как снизить риск. Никогда не полагайтесь только на юридическую проверку титула. Закажите независимую техническую экспертизу инженера, сравнивающую здание с утверждёнными планами, до подписания. Строение, которое нельзя легализовать законно, — это обязательство, которое достанется вам, а не скидка.
4. Покупателям не из ЕС нужно разрешение в приграничных и островных военных зонах
Вблизи сухопутных границ с Албанией, Северной Македонией и Турцией, а также на островах Родос, Хиос, Лесбос и в части Крита гражданам не из ЕС требуется специальное разрешение на покупку, выдаваемое региональной комиссией с участием Министерства обороны. Одобрение не автоматическое — обычно занимает от трёх до шести месяцев и зависит от чувствительности локации и профиля покупателя.
Как снизить риск. Если вы покупатель не из ЕС и рассматриваете такие регионы, закладывайте срок получения разрешения в график сделки с самого начала и не подписывайте договор со сроком оплаты, рассчитанным на скорость закрытия «по-евросоюзному».
5. Реальная стоимость ближе к 10%, чем к цене в объявлении
Налог на передачу недвижимости — фиксированные 3% от большей из двух величин: цены по договору или официальной «объективной стоимости» объекта (плюс муниципальная надбавка, доводящая эффективную ставку примерно до 3,1%). Сверх этого закладывайте нотариальные расходы около 1–2%, юридические — примерно 1%, и регистрационные — около 0,5%. Вместе с комиссией агентства, где она применяется, итоговые расходы на закрытие сделки обычно составляют около 8–10% от цены — цифра, которая редко указывается рядом с заголовочной суммой в объявлении.
Как снизить риск. Запрашивайте полную разбивку расходов в письменном виде до того, как решитесь на объект, а не после подписания предварительного договора.
Частые вопросы
Доступна ли ещё «золотая виза» Греции через недвижимость? Да, но минимальная инвестиция теперь зависит от зоны — €800 000 в Афинах, Салониках и на основных островах, €400 000 в остальных случаях, или €250 000 для подходящих реконструкций. Можно ли получать доход от посуточной аренды там, где я покупаю? Не гарантировано — центральные Афины сейчас блокируют регистрацию новых объектов посуточной аренды, а другие туристические зоны находятся под пересмотром. Можно ли легализовать старую пристройку или бассейн? Не всегда — под схему подпадают только работы до 2011 года, а крупные нарушения исключены из неё с 2020 года. Нужно ли всем иностранцам специальное разрешение на покупку? Нет — оно касается именно граждан не из ЕС, покупающих в обозначенных приграничных и островных зонах. Сколько закладывать сверх цены объекта? Около 8–10% на налог на передачу, нотариуса, юриста и регистрацию.
Как мы помогаем
Проверяем зону, статус разрешений и историю застройки конкретного объекта до того, как вы примете решение, и закладываем в план реальную стоимость и сроки — включая разрешение для приграничной зоны, если оно нужно. Только информация, не юридическая или налоговая консультация — правила и пороги меняются, уточняйте их для конкретного объекта перед подписанием.