На Кипре агент обязан быть в реестре и иметь ежегодную лицензию. Где проверить, что закон говорит о комиссии по умолчанию 3% и о конфликте интересов и какие признаки должны насторожить.
На Кипре работа агента по недвижимости — лицензируемая профессия с официальным реестром, а деятельность без лицензии считается уголовным делом. Поэтому первую проверку сделать просто, если знать, где смотреть. В основе материала — английский текст Закона об агентах по недвижимости 71(I)/2010 в редакции 2017 года, опубликованный на государственном бизнес-портале. Более поздние поправки не проверялись, поэтому попросите юриста подтвердить актуальную редакцию.
Что закон требует от агента
- Регистрация в Реестре агентов по недвижимости и действующая ежегодная лицензия Совета. Нужно и то, и другое.
- Страхование профессиональной ответственности на 200 000 евро. Статья 19 привязывает его к компенсации покупателю, если агент нарушил обязанность информировать; договор страхования должен висеть в офисе.
- Офис, где выставлены свидетельство о регистрации, лицензия, название и слова «licensed real estate agent» (статья 24).
- Письменный экзамен по праву недвижимости и градостроительному праву до регистрации.
Где проверять
- Попросите ежегодную лицензию и регистрационный номер, а также профессиональное удостоверение человека, с которым вы общаетесь.
- Проверьте номер в Совете. Когда в мае 2025 года Совет предупреждал публику, Cyprus Mail писала, что Совет отсылает к своему сайту ktimatomesites.com.
- Посмотрите на объявление. Статья 23 требует, чтобы в документах и рекламе были слова «licensed real estate agent», регистрационный номер и номер лицензии.
- Сверьте имя в лицензии с именем в договоре и на банковском счёте. Лицензированная компания и IBAN частного лица — тревожный признак.
Это не формальность. Cyprus Mail сообщала о 125 обвинительных приговорах за незаконное посредничество в 2024 году и о том, что к 6 мая 2025 года за этот год осуждены 90 физических лиц и 35 компаний по 110 делам, а ещё несколько ждут суда. В том же материале Совет говорит, что сотрудничество с нелегальным агентом — правонарушение как для покупателя, так и для продавца. Статья 27 закона признаёт недействительным договор с незарегистрированным или не имеющим действующей лицензии агентом.
Комиссия
Статья 20(2) задаёт правило по умолчанию: если не договорились иначе, вознаграждение составляет 3% стоимости сделки и подлежит выплате при завершении сделки, которое закон определяет как заключение договора купли-продажи или аренды. Ключевые слова — «если не договорились иначе»: ставка может быть другой, поэтому попросите её письменно.
- В прочитанном мной тексте закона не сказано, кто платит вознаграждение, и нет слов о НДС. Спросите, кто клиент агента, кто платит и добавляется ли НДС.
- Если сделка не состоялась по причине, за которую агент не отвечает, статья 20(3) всё равно даёт ему право на разумную оплату времени и расходов. Прочитайте, что на этот счёт сказано в вашем договоре.
- Статья 20(1): посредничество агента для сделки с недвижимостью не обязательно. Купить можно и без него.
Что агент должен вам
Статья 21 обязывает агента, действует ли он по поручению продавца или покупателя, сообщить потенциальному покупателю о физическом состоянии объекта, зарегистрированных вещных правах и ограничениях, наложенных законом, судом или органами власти. Исключение — когда агент не смог получить сведения по независящим от него причинам и вовремя сообщил об этом сторонам.
Статья 20(4) касается конфликта интересов. Агент не вправе посредничать в сделке, в которой у него есть интерес, если не уведомил покупателя письменно. Для физического лица в интерес входят родственники до третьей степени; для компании — директора, акционеры и связанные лица. Спросите письменно, есть ли у агента, его компании или связанных лиц интерес в объекте.
Тревожные признаки
- Нет регистрационного номера или номера лицензии в объявлении или договоре.
- Просьба внести задаток за бронь на счёт частного лица.
- Давление: заплатить до того, как юрист получил выписку из Земельного реестра.
- «Юрист не нужен, я сам проверю титул».
- Человек без лицензии, который передаёт сделку лицензированному агенту только ради подписей.
Что даёт независимый консультант
Обязанность агента информировать ограничена тем, что ему известно, а страховка покрывает только нарушение этой обязанности. Она не заменяет юриста, который получит выписку из Земельного реестра, проверит разрешения на строительство и статус титула и прочитает договор о резервировании до того, как уйдут деньги. См. чек-лист перепродажи на Кипре, расходы на покупку на Кипре, кто платит агенту и на чьей он стороне и юристов, рекомендованных агентом.
FAQ
Нужно ли на Кипре пользоваться услугами агента? Нет. Статья 20(1) говорит, что посредничество агента для сделки с недвижимостью не обязательно.
Комиссия всегда 3%? Нет. Это значение по умолчанию, если не договорились иначе.
Действителен ли договор с агентом без лицензии? По закону договор с незарегистрированным или не имеющим действующей лицензии агентом недействителен. Что это значит для уже уплаченных денег, должен подсказать юрист.
Как мы помогаем
D.H. Realting — независимая консалтинговая компания из Варшавы; мы можем помочь подготовить такие проверки и познакомить с местными юристами, которых мы проверили. Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией; актуальное право уточняйте у кипрского юриста.