Как проверить агента во Франции: carte professionnelle и мандат

Во Франции одна из самых формализованных систем регулирования агентов в Европе, и иностранный покупатель может ею пользоваться. Каждый агент, посредничающий в продаже, должен иметь профессиональную карту, а её номер должен быть на виду. Материал носит справочный характер и не является юридической консультацией; детали меняются, поэтому подтверждайте их в выдавшем органе.

Регулируется ли профессия?

Да. Рамку задаёт закон № 70-9 от 2 января 1970 года (закон Hoguet) и декрет от 20 июля 1972 года. Чтобы работать агентом по продажам («transaction»), человеку или компании нужна профессиональная карта carte professionnelle, которую выдаёт Торгово-промышленная палата (CCI) на три года. Её выдают после проверки профессиональной пригодности, страхования гражданской ответственности, финансовой гарантии, если агент будет держать деньги клиентов, и отсутствия запрета на деятельность. Коммерческие обзоры сообщают, что работа без карты является уголовным правонарушением с лишением свободы и штрафом 7 500 евро; в официальном тексте цифры я не подтвердил, поэтому считайте их ориентиром.

Номер карты обычно описывают как префикс CPI, департамент, год, порядковый номер и букву, например T для сделок. Он должен быть на виду в агентстве, на сайте и в документах. Сотрудникам, которые ведут переговоры за агента, нужна справка-доверенность (attestation de collaborateur) от CCI, поэтому спросите, есть ли у человека напротив собственная карта или он действует от имени владельца карты.

Где проверять

• Запросите номер карты и название выдавшей её CCI. В документе CCI упоминается файл профессионалов недвижимости, где можно проверить актуальные данные; найдите его через вашу местную CCI, так как официальную страницу я не открывал и ссылку дать не могу.
• Убедитесь, что компания в карте та же, что в мандате и счёте.
• Если агент держит депозиты клиентов, запросите справку о финансовой гарантии, где указан гарант.
• Если человек называет себя «переговорщиком», запросите справку сотрудника и название агентства.
• Проверьте компанию во французском торговом реестре (номер SIREN) через местного юриста или нотариуса.

Мандат и гонорар

Агент действует по письменному мандату с продавцом. В мандате указаны гонорар и кто его несёт. Законного потолка для гонораров нет; один потребительский обзор называет типичный диапазон от 4 до 10 процентов цены, часто ниже для дорогих объектов. Коммерческие обзоры сообщают, что по правилам агент обязан выставлять гонорары (с расчётом) в витрине агентства и на сайте, а в каждом объявлении цена указывается с гонораром и пометкой FAI (frais d'agence inclus) вместе с распределением между продавцом и покупателем; также они пишут, что гонорар причитается только после заключения сделки, а не при подписании обещания, и что агент не вправе брать оплату до нотариального акта. Это данные коммерческих сайтов, в официальном тексте я их не подтвердил, поэтому проверяйте витрину и формулировку мандата сами.

Что делать:

• Спросите, платит ли гонорар продавец (тогда цена указана FAI) или покупатель (цена указана за вычетом гонорара продавца с добавлением гонорара). Сравнивайте итоговую сумму.
• Если вы нанимаете агента на стороне покупателя (chasseur), это отдельный договор.
• Не подписывайте предварительный договор (compromis), пока у вас нет энергетической оценки, документов по совладению и права собственности продавца. Нотариус, готовящий акт, работает на акт, а не как ваш консультант.

См. кто платит агенту и на чьей он стороне и договоры и формы, которые вас связывают.

Тревожные признаки

• Нет номера карты в агентстве, на сайте или в документах.
• Номер карты принадлежит другой компании, не той, которая просит деньги.
• Задаток просят на счёт частного лица или без указания, кто его держит и под какой гарантией.
• В цене нет гонорара или неясно, кто его платит.
• Давление подписать предварительный договор в тот же день.
• Агент говорит: «юрист не нужен, нотариус всё сделает». См. юрист, рекомендованный агентом или застройщиком.

Общие схемы: мошенничество с недвижимостью за рубежом: частые схемы.

Что добавляет независимый консультант

Карта показывает, кто вправе продавать, но не говорит, в порядке ли объект. Юрист, которому не платит агент, проверит compromis и его условия, счета совладения и запланированные работы, градостроительную ситуацию и право собственности. См. нотариус или юрист: кто нужен за рубежом и чек-лист вторичного жилья во Франции.

Как мы помогаем

D.H. Realting: независимый консультант из Варшавы, который проверяет местных юристов и агентов, прежде чем их рекомендовать. Материал носит справочный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией.