Как продать квартиру в Беларуси иностранцу

Квартира в Беларуси продаётся одним письменным договором у нотариуса или регистратора. Налог для нерезидента называют 13% или 30%, источники расходятся, а вывод денег зависит от банка и правил декларирования на границе.

Кратко

На 7 ноября 2026 года квартира в Беларуси продаётся по единому письменному договору, который подписывают обе стороны и на практике удостоверяет нотариус или который оформляется через регистрирующий орган. Если форма нарушена, договор недействителен. С 11 июня 2025 года нотариус может ещё и зарегистрировать переход прав, об этом говорил в прессе нотариус. Налог на доход нерезидента в одном источнике назван 13%, в другом 30%; Налоговый кодекс мы не открывали, поэтому ставку нужно проверить до подписания. Наличные свыше 10 000 долларов при пересечении границы нужно декларировать, а свыше 100 000 нужны документы о происхождении. Первая часть статьи о том, что вы контролируете сами: порядок действий, документы и очередность платежей.

Что вы на самом деле продаёте

Квартира в Беларуси это зарегистрированный объект, и право собственности переходит к покупателю после регистрации перехода в государственном реестре, а не при подписании договора. Землю в собственности могут иметь только граждане, остальные получают права пользования, поэтому статья о квартирах и домах, которые зарегистрированы как здания. Доля иностранцев на рынке небольшая: иностранцы дают около 5% сделок, а россияне в первом квартале 2026 года были 60% иностранных покупателей по данным Национального кадастрового агентства, которые цитировала пресса. Для продавца это значит, что покупатель чаще всего местный житель, а цену задаёт местный рынок, а не иностранный спрос.

Если вы унаследовали квартиру или купили её давно, сначала проверьте, чист ли титул: зарегистрированы ли ваши права, нет ли ареста, ипотеки и прописанных несовершеннолетних с правом проживания. Эти пункты обычны для любой страны, белорусского источника с таким списком мы не нашли, поэтому в день начала поиска покупателя запросите выписку у нотариуса или регистратора.

Как проходит продажа по шагам

Проверьте титул и объект. Закажите свежую выписку из реестра, технический паспорт и свидетельство о регистрации. Нельзя начинать продажу со старой бумаги, которая не совпадает с реестром.
Договоритесь с покупателем о цене и форме оплаты и зафиксируйте их в одном письменном документе. Договор должен быть единым документом, подписанным обеими сторонами; нарушение формы делает его недействительным, по данным белорусского правового портала.
Обратитесь в нотариальную контору или в регистрирующий орган по месту квартиры. В Минске можно выбрать любую нотариальную контору или городское агентство по государственной регистрации, по данным того же портала. С 11 июня 2025 года нотариус может ещё и зарегистрировать переход прав, как сказал в прессе нотариус, то есть может хватить одного визита; уточните это в конторе.
Возьмите паспорта обеих сторон, технический паспорт и свидетельство о регистрации квартиры, как перечисляет портал. Иностранному продавцу может понадобиться перевод паспорта; спросите нотариуса, какой перевод он принимает.
Получите деньги так, как договорились, и сохраните все квитанции. Если покупатель платит безналичным переводом, платёжное поручение станет вашим первым доказательством происхождения денег.
Подайте налоговую декларацию, если этого требуют правила, и заплатите налог. Ставка и срок освобождения описаны в разделе о налогах ниже.
После регистрации передайте ключи, лицевые счета и показания счётчиков по письменному акту.

Первая полностью онлайн-сделка с недвижимостью в Беларуси прошла в феврале 2026 года: продавец был в Витебске, покупатель в Минске, регистраторы работали онлайн, по данным Госкомимущества. Это исключение, а не обычный путь для иностранца за границей.

Доверенность, если вас нет в Беларуси

Доверенность это обычный способ продать из-за границы. Её может удостоверить нотариус страны, где вы находитесь, а белорусская сторона может потребовать апостиль или консульскую легализацию и перевод. Белорусского источника с точной формой для каждой страны мы не нашли, поэтому до подписания за границей спросите нотариуса, который будет оформлять договор. Давайте поверенному только нужные полномочия (подписать, получить деньги, зарегистрировать) и укажите в тексте срок действия.

Налоги: что говорят источники

Это слабое место статьи, и лучше сказать об этом прямо. Мы нашли три утверждения о налоге при продаже нерезидентом:

в одной статье сказано, что нерезидент платит 13% с разницы между ценой продажи и ценой покупки и не платит, если разница отрицательная;
в комментарии на налоговом портале написано, что резиденты платят 13%, а физические лица-нерезиденты 30%;
юридический портал пишет, что граждане России и Латвии платят 13% с продажи белорусской недвижимости по соглашению об избежании двойного налогообложения, со ссылкой на статью 173 Налогового кодекса.

Ответ на форуме добавляет, что продавец, который превысил минимальный срок владения, освобождён от налога независимо от резидентства. Длину срока мы не нашли. Ни одно из этих утверждений не является официальным текстом, и мы не выдаём ни одно за установленное. Практическое правило: до договора спросите белорусского налогового консультанта или инспекцию, какая ставка относится к вам, какое освобождение применимо и когда подавать декларацию.

Пример только для иллюстрации: вы продали квартиру за 100 000 долларов, купленную за 70 000. Доход 30 000 долларов. При 13% налог был бы 3 900 долларов, при 30% 9 000 долларов. Разница в 5 100 долларов и есть причина сначала выяснить ставку.

Если вы налоговый резидент России, дома возникает второй налоговый вопрос. The Moscow Times сообщила 2 ноября 2026 года, что налоговая служба России начала массово проверять сделки россиян с недвижимостью в Беларуси, данные поступают с 1 августа 2026 года. Российское издание пишет, что налоговое резидентство России определяется на 31 декабря года получения денег. Мы не проверяли это по российской налоговой службе. Смотрите также общую статью о налогах при продаже за рубежом.

Как вывести деньги

Есть два практических пути: наличные через границу и банковский перевод. По наличным белорусские правовые порталы сообщают, что свыше 10 000 долларов нужно декларировать, а свыше 100 000 нужны документы о происхождении денег; Государственный таможенный комитет пояснял, что для выручки от продажи квартиры таким документом может быть нотариально заверенный договор купли-продажи. Эти материалы относятся к 2021 и 2022 годам, поэтому перед поездкой уточните пороги.

По банковскому переводу за границу мы не нашли источника, который говорит, может ли физическое лицо-нерезидент отправить выручку от продажи квартиры и на каких условиях. Банки решают это в каждом случае отдельно. Возьмите нотариальный договор, квитанцию об уплате налога, подтверждение того, как вы покупали квартиру, и паспорт, и спросите банк до продажи, а не после. Общая логика вывода денег описана в статье о возврате денег после продажи за рубежом.

Банки и проверки по санкциям

Банки в Беларуси и банки за рубежом, которые получают деньги, проверяют происхождение средств и паспорт отправителя. Насколько строгими будут проверки, зависит от банка, страны и паспорта. Источников о том, как поступают с выручкой от продажи квартиры владельцы российских, белорусских, казахстанских и украинских паспортов, мы не нашли, и ничто в статье не советует обходить проверку. Помогает полный пакет документов: договор покупки, квитанции об оплате, налоговая декларация, договор продажи. Список для зарубежной стороны есть в статье о проверках банков для россиян в ЕС.

Расходы и сроки

Источников с цифрами по комиссии агента, государственным пошлинам за регистрацию и тарифам нотариуса в Беларуси мы не нашли, поэтому цифр не даём. Перед договором с агентом попросите полный прайс письменно. Как наше планировочное допущение, а не данные источника: простая продажа чистой квартиры занимает от двух до шести недель от подписанного договора до зарегистрированного перехода; поиск покупателя занимает больше и зависит от цены и района.

Частые ошибки

Подписать доверенность за границей в форме, которую белорусский нотариус не примет, и потерять недели.
Принять деньги от покупателя наличными без расписки и без банковской записи.
Считать, что налог такой же, как дома, и не проверить ставку и срок освобождения.
Забыть про налог страны проживания на тот же доход.
Планировать вывезти деньги через границу, не проверив пороги декларирования.
Не предупредить банк о продаже заранее и получить замороженный перевод.

Чек-лист и примерные сроки

Неделя 0: закажите выписку из реестра и технический паспорт; проверьте титул, аресты и прописанных людей.
Неделя 0-1: спросите налогового консультанта о ставке, освобождении и сроке подачи; спросите банк о переводе.
Неделя 1-4: найдите покупателя, письменно согласуйте цену и способ оплаты; подготовьте доверенность, если вы за границей.
Неделя 4-6: подпишите единый письменный договор у нотариуса или регистратора; зарегистрируйте переход; получите деньги с распиской.
После продажи: подайте декларацию и заплатите налог; храните договор, расписку и декларацию на срок налоговых проверок вашей страны; переведите деньги с документами.

Связанные материалы

Вопросы и ответы

Может ли иностранец продать квартиру в Беларуси из-за границы? Обычно да, через поверенного по доверенности, удостоверенной в стране, где вы находитесь, с формой, которую заранее проверит белорусский нотариус. Официального списка требований по странам мы не нашли, поэтому форму подтвердите до подписания за границей.

Какая налоговая ставка применяется к продавцу-нерезиденту? Источники называют 13% и 30%, а соглашение об избежании двойного налогообложения может изменить ответ для граждан некоторых стран. Налоговый кодекс мы не открывали, поэтому ставку нужно подтвердить у белорусского налогового консультанта или в инспекции до договора.

Нужно ли платить налог, если продаю через много лет? По ответу на форуме есть освобождение по сроку владения, но сам срок мы не нашли. Спросите консультанта, сколько лет нужно и какие документы подтверждают дату покупки.

Сколько наличных можно вывезти из Беларуси? По сообщениям, свыше 10 000 долларов нужно декларировать, а свыше 100 000 нужны документы о происхождении денег, и таким документом может быть нотариально заверенный договор купли-продажи. Материалы 2021 и 2022 годов, поэтому уточните действующие пороги в таможне.

Можно ли перевести выручку на счёт в иностранном банке? Правила, которое отвечало бы на этот вопрос для физического лица-нерезидента, мы не нашли. Спросите белорусский банк до продажи, возьмите договор и квитанцию об уплате налога и ждите проверок происхождения средств с обеих сторон.

Как продать квартиру в Беларуси иностранцу: процесс, налоги и вывод денег