Как продать квартиру в Камбодже иностранцу: порядок продажи, налоги и вывод денег

Кратко

На 7 ноября 2026 года иностранец, продающий квартиру в Камбодже, продаёт strata title, единственную форму собственности, доступную иностранцам (юниты выше первого этажа), а окончательный договор покупатель и продавец, или их представители, подписывают в кадастровом ведомстве. Налог на передачу 4% по закону лежит на покупателе, но кто платит, решает договор, а агенту продавцы обычно платят 3-5%. Налог на прирост капитала 20% на недвижимость отложен до 1 января 2027 года, поэтому дата вашей продажи важна. Закон Камбоджи не вводит общего запрета на переводы за границу, но что именно потребует ваш банк, мы подтвердить не смогли: до размещения объявления проверьте это у камбоджийского юриста и в банке. Это не юридическая и не налоговая консультация.

Что вы продаёте и кто может купить

Иностранец в Камбодже владеет strata title, отдельным титулом на юнит выше первого этажа в зарегистрированном доме с совместным владением. Обзоры сходятся: strata title это единственная форма полной собственности для неграждан, а дом без зарегистрированного статуса strata для любого покупателя тревожный признак. Рамка 2010 года ограничивает иностранные доли 70% в доме, и обзоры расходятся, считается ли это по числу юнитов или по площади. Для продавца это даёт одно следствие: иностранному покупателю нужно место в квоте, а камбоджийскому не нужно. Насколько это сужает рынок, в числах мы не нашли, поэтому это наш вывод, а не данные.

Сам рынок вялый. В нашей прежней статье о Камбодже индекс жилья Нацбанка по Пномпеню минус 4,52% за год (январь 2026), кондо на 15-20% ниже пика 2019 года (оценка отрасли) и вакантность около 15% по проекту (IPS Cambodia, 2025). Сколько займёт продажа, не обещает никто. Если юнит ещё строится, strata title выдают только после завершения проекта, и тогда можно продавать лишь право по договору, а это мы не изучали. Сторону покупателя смотрите в статьях что можно купить в Камбодже и лучшие районы.

Как проходит продажа по шагам

• Соберите паспорт, копию strata title и документы проекта; покупатель приносит удостоверение личности.
• Согласуйте цену письменно, а также кто платит налог на передачу и агента. Впишите в договор реальную рыночную стоимость: налоговая льгота для покупателей этого требует.
• Подпишите окончательный договор купли-продажи в кадастровом ведомстве. По одному обзору обе стороны, или их юридические представители, должны присутствовать там лично и вместе подать заявление о передаче.
• После этого Министерство земельного управления выдаёт новый strata title на имя покупателя.
• Налог на передачу платится в течение трёх месяцев после юридической передачи (один источник).
• Рассчитывайте на около 12 недель на передачу (один обзор). Отдельного нотариального шага в кадастровой процедуре мы не нашли, а другой источник говорит, что продажи должен заверять камбоджийский юрист или нотариус; уточните у своего юриста, как правильно.

До этого прочитайте наше общее руководство как продать недвижимость за рубежом по шагам и как продать недвижимость за границей.

Налоги и сборы на стороне продавца

• Налог на передачу, 4% стоимости объекта. База по одному обзору «устанавливается кадастровым чиновником», по другому «оценивается налоговым ведомством». По ряду источников законный плательщик покупатель, но на практике часто платит продавец, а один ответ на форуме говорит, что продавец платит, если не договорились иначе. Не оставляйте это на волю случая: впишите в договор. Государственная льгота для покупателей первого жилья продлена до 31 декабря 2026 года (по данным юрфирмы Andersen); распространяется ли она на перепродажу от частного владельца, мы не нашли.
• Налог на прирост капитала. Для недвижимости отложен до 1 января 2027 года (Главное налоговое управление, уведомление № 041 от 2 января 2026). Ставка 20% от чистого прироста, исключения описаны для основного жилья с проживанием пять лет (только одно жильё), унаследованного имущества и сельхозземли по согласованию. Два источника описывают другие способы расчёта (фактически 4% от цены или фиксированный вычет 80%), а один портал пишет, что налога на прирост сейчас нет вообще. Сам нормативный акт мы не читали, поэтому дату и метод вашей продажи нужно проверить у камбоджийского налогового консультанта.
• Комиссия агента, обычно 3-5% цены, платит продавец или застройщик; IPS пишет, что обычно берёт 3%. Агент должен быть зарегистрирован в лицензированном агентстве. Подпишите условия комиссии до первого показа.
• Юридические услуги и проверка стоят отдельно; проверенных цифр мы не нашли.

Пример расчёта (иллюстрация)

Допущения: вы купили за 150 000 долларов, продаёте за 175 000, агент берёт 3%, налог на передачу 4% от 175 000. Это арифметика на заданных допущениях, не котировка.

• Агент, 3%: 5 250 долларов.
• Если налог на передачу платит покупатель: вы получаете 169 750 долларов до налога на прирост.
• Если по договору платите вы, 7 000 долларов: вы получаете 162 750 долларов.
• Если налог на прирост 2027 года применяется и документально подтверждённые расходы приняты: прирост = 175 000 минус 150 000 минус 5 250 = 19 750 долларов, налог 20% = 3 950 долларов.
• Если вместо этого применяется упрощённый метод 4%, о котором пишет один источник: 4% от 175 000 = 7 000 долларов.

Пункт договора о налоге на передачу сдвигает ваш результат на 7 000 долларов, больше, чем разница между агентом 3% и 4%.

Если вы за границей: доверенность

Правила именно для Камбоджи про доверенность, подписанную за пределами страны, мы не нашли. Один источник пишет, что продажи недвижимости должен заверять камбоджийский юрист или нотариус, а посольства различаются: некоторые не заверяют, если нотариусы есть на месте. Заранее спросите юриста, нужно ли легализовать ваш документ или заверять его заново в Камбодже. Держите доверенность узкой: один юнит, минимальная цена, срок действия. Если юнитом управлял менеджер, см. управление недвижимостью для удалённых владельцев.

Как вывести деньги

Закон о валютном регулировании 1997 года в пересказах юрфирм и обзоров не ограничивает переводы и движение капитала; Национальный банк может вводить контроль только при валютном кризисе, максимум на три месяца. Считается ли продажа частной недвижимости «ликвидацией инвестиции», неясно, а о переводах пишут, что на них действуют применимые налоги у источника; ставку мы не нашли.

Сложнее с вашим банком. Какие документы по выручке просят камбоджийские и зарубежные банки, мы изучить не смогли. Ожидайте запроса договора продажи, подтверждения регистрации нового титула, доказательства уплаты налога и источника первоначальных средств покупки, и сохраняйте их. Банки и службы комплаенса проверяют держателей российских, белорусских, казахстанских и украинских паспортов в разной степени; ничто здесь не советует обходить проверки, а безопасный шаг это спросить банк до объявления о продаже. Подробнее: вывод денег после продажи недвижимости за рубежом, проверки банка и источник средств и, если платили криптой, как проходит покупка за крипту в Камбодже.

Типичные ошибки

• Выставить юнит, у которого strata title не зарегистрирован или у дома нет зарегистрированного статуса strata.
• Оставить налог на передачу или комиссию агента на устной договорённости.
• Написать в договоре заниженную цену: льгота покупателя требует реальной рыночной стоимости.
• Планировать продажу в 2027 году по налоговым предположениям 2026-го или наоборот.
• Подписать широкую доверенность без срока действия.
• Считать, что деньги выйдут сами: какие документы просит банк, нам никто не сказал, поэтому спросите заранее.

Чек-лист на одну страницу с примерными сроками

Сроки наша прикидка, кроме случаев, где назван источник.

• До объявления (недели 0-2): проверьте strata title и статус дома, зафиксируйте комиссию письменно, спросите налогового консультанта о 2026 и 2027 годах, спросите банк, что нужно по выручке.
• Продвижение (срок неизвестен, рынок вялый): назначьте цену, проверьте документы покупателя.
• Договор (около недель 2-6 после появления покупателя): закрепите реальную цену и пункт о налоге письменно, подпишите в кадастровом ведомстве или через представителя.
• Передача (около 12 недель, один обзор): следите за подачей, платите налог на передачу в течение трёх месяцев после передачи.
• После продажи: получите средства, сохраните договор, квитанцию об уплате налога и документы покупки, подайте налоговую отчётность, когда этого требует действующий режим.

Связанные материалы

• Продажа недвижимости за рубежом: по шагам, сроки и ловушки
• Налоги при продаже недвижимости за рубежом нерезидентом, по странам
• Первые 30 дней в Камбодже для русскоязычных

Вопросы и ответы

Может ли иностранец продать квартиру в Камбодже, не приезжая? Только через представителя: кадастровому ведомству нужны обе стороны или их юридические представители. Правил именно для камбоджийской доверенности, подписанной за границей, мы не нашли, поэтому спросите юриста, нужно ли легализовать её или заверять заново на месте.

Кто платит налог на передачу 4% при продаже? Ряд источников называет законным плательщиком покупателя, но решает договор, и продавцы нередко платят сами. Впишите ответ в договор купли-продажи: он может изменить ваш результат на тысячи долларов.

Платят ли налог на прирост капитала при продаже в 2026 году? Для недвижимости он отложен до 1 января 2027 года по уведомлению № 041, поэтому продажа до этой даты под него попадать не должна, но один портал пишет, что налога на прирост нет вообще. Для своей даты уточните у камбоджийского налогового консультанта.

Можно ли вывести выручку из Камбоджи? Закон о валютном регулировании 1997 года в пересказах юрфирм не ограничивает переводы. Не подтвердили мы ставку налога у источника и документы, которые попросит ваш банк, поэтому уточните в банке до объявления о продаже.

Сколько длится продажа? По одному обзору сама передача занимает около 12 недель. Время поиска покупателя источниками не подтверждено, а рынок вялый, поэтому закладывайте его отдельно.