Что можно купить в Камбодже за $50 000–300 000 в 2026 году

Это обзор рынка, а не юридическая, налоговая или инвестиционная консультация. Все цены ниже — запрашиваемые диапазоны агентств и порталов, если не указано иное; объектов в этих местах у нас нет.

Камбоджа — один из немногих азиатских рынков, где иностранец может владеть квартирой полностью, но только как квартирой в кондоминиуме со strata title и только в пределах квоты. Земля недоступна. Рынок при этом слабый: по сообщению Global Property Guide, индекс цен на жильё Национального банка по Пномпеню в январе 2026 года снизился на 4,52% за год, а Knight Frank, как сообщается, оценил долю проданного в отслеживаемых проектах в 3-4%, назвал её самой низкой за десятилетия и связал отчасти с напряжённостью на границе с Таиландом (оригинал отчёта мы не видели). Слабый рынок выгоден покупателю, который умеет торговаться, и вреден тому, кто рассчитывает на быструю продажу.

Короткий ответ

$50 000-300 000 покупают квартиру в кондоминиуме и ничего другого. Запрашиваемые цены за м2, которые мы нашли (2025 — начало 2026):

• Пномпень, в среднем: около $1 800 за м2 (Tranio, анализ 2026 года, вторичный источник). Кондо начального уровня $1 500-2 200 (IPS Cambodia, 2025). Проекты высокого класса выше $2 800, рост около 5% за год в IV квартале 2025 (CBRE, по краткому изложению в поиске).
• Сиемреап: $1 900-2 800 за м2 (IPS Cambodia, заметка 2025 года).
• Сиануквиль: $1 400-2 500 в качественных проектах и $1 000-1 400 в средних центральных (IPS Cambodia, заметка 2025 года); в той же заметке описан переизбыток предложения после недавнего строительного бума.

Диапазон щедрый в Пномпене, где на $50 000 ещё можно купить небольшую квартиру, и скромный в Сиемреапе, где цены выше входного уровня столицы. Площади ниже — наша собственная оценка (цена за м2 × площадь), используйте их для отбора, не как котировки.

Ступень 1: $50 000-80 000

Студия или компактная однокомнатная, примерно 28-60 м2 при $1 300-1 800 за м2 (наша оценка). На практике это вторичные или окраинные проекты Пномпеня либо квартира среднего уровня в Сиануквиле по $1 000-1 400. Компромиссы: удалённость от центра, более старая или простая отделка и прежде всего качество застройщика и управления домом. В Сиануквиле та же заметка, где названы низкие цены, сообщает и о переизбытке, так что низкая цена ещё не выгода.

Ступень 2: $80 000-140 000

Одно- или двухкомнатная, примерно 40-90 м2 при $1 500-2 200 (наша оценка). Самый широкий выбор — в Пномпене, включая кондо начального уровня в сложившихся районах; квартиры среднего уровня в Сиануквиле лежат в нижней части. Сиемреап здесь уже появляется, но при $1 900 и выше за м2 квартира за $100 000 небольшая. Это первая ступень, где можно сравнить готовую вторичную квартиру с более новой и обойти самые слабые дома.

Ступень 3: $140 000-220 000

Крупная или лучше расположенная квартира примерно 50-120 м2 при $1 800-2 800 (наша оценка): центр Пномпеня или проект повышенного класса, либо хорошая квартира в Сиемреапе. Дополнительные деньги дают вид, более новую башню или вторую спальню.

Ступень 4: $220 000-300 000

Премиальная квартира примерно 73-136 м2 при $2 200-3 000 (наша оценка) в высоком сегменте Пномпеня, где действует цифра CBRE выше $2 800 за м2, или проект курортного класса. Другой путь — две небольшие квартиры, что удваивает работу по управлению и проблему выхода.

Четыре покупателя, четыре решения

• Покупатель входного уровня: выбирайте сначала дом, потом квартиру. При $60 000 прежде всего проверьте квоту для иностранцев и статус титула дома (см. чек-лист): квартиру в доме, где квота исчерпана, нельзя будет перепродать другому иностранцу.
• Сбалансированный покупатель, $110 000: сравните готовую вторичную квартиру с квартирой на этапе строительства за те же деньги. У вторички виден дом и реальные эксплуатационные платежи; у квартиры в стройке — обещание застройщика на рынке с медленными продажами.
• Покупатель для образа жизни, $180 000: выбирайте по пешей доступности и ежедневному маршруту, не по виду. Легко упустить: цена за м2 бывает «чистой» или «брутто» в зависимости от договора; выясните, считается ли площадь только квартиры или с долей общих зон.
• Покупатель верхней части диапазона, $260 000: не полагайтесь на проектную доходность. Попросите реальную заполняемость дома и ставки действующих договоров аренды, а не брошюру.

Расходы на покупку для иностранца

• Налог при передаче права: 4% от официальной стоимости, которую определяет сотрудник кадастра и которая не обязательно равна цене сделки (IPS Cambodia и другие обзоры). Один обзор сообщает о льготе для впервые покупающих жильё до $210 000, действовавшей до 31 декабря 2025 года; продлена ли она на 2026 год, мы не нашли, спросите.
• Регистрация: по обзорам, в новых проектах застройщик оплачивает преобразование основного титула и выдачу отдельных strata title. Размер регистрационного сбора при вторичной покупке мы не нашли.
• Юрист, агент и банк: подтверждённой цифры нет. Для планирования закладываем 1-3% цены (наша оценка).

Иллюстративная сумма в середине диапазона, квартира за $175 000: около 5-7% сверху, то есть $9 000-12 000, если 4% берутся с полной цены (иллюстрация, не предложение).

Текущие расходы. Один обзор указывает годовой налог на недвижимость как 0,1% от 80% рыночной стоимости за вычетом $25 000, ниже $25 000 налога нет; для квартиры за $175 000 это около $120 в год по этой формуле (наш расчёт, с законом не сверялся). Налог на доход от аренды в одних обзорах 10%, в других 14% для нерезидентов-физлиц: источники расходятся, получите подтверждение. Общая картина: полная стоимость владения недвижимостью за рубежом.

Кто может купить

Иностранец может владеть квартирами в кондоминиуме со strata title. Несколько обзоров сходятся: предел — 70% общей площади частных помещений здания, без цокольных и подземных этажей, земля остаётся недоступной. Один обзор добавляет, что здание должно быть 2010 года или новее и находиться дальше 30 км от сухопутной границы; мы видели это лишь в одном источнике, поэтому попросите юриста подтвердить правила для конкретного дома. Для вилл и домов на земле нужна другая структура: см. где иностранцы не могут владеть землёй и что можно оформить вместо этого.

Владение кондо и право на проживание — разные вопросы; даёт ли покупка какие-либо визовые преимущества, мы не исследовали, уточняйте в миграционной службе, а не у продавца. Надёжных данных об ипотеке для иностранцев мы не нашли, поэтому исходите из оплаты наличными или финансирования из дома; см. ипотека для нерезидентов и недвижимость в Юго-Восточной Азии для жителей ЕС: налоги, банки и переводы.

Доходность и выход

Продавцы называют валовую доходность 6-7% (Cambodge Magazine, без даты) и 6,5-8% по Пномпеню (маркетинг агентства). Это цифры со стороны продавца, а не независимые данные. Вычтите налог на аренду, простои, управление и эксплуатационные платежи, и помните, что цены падали, пока такие доходности рекламировались. Налог на прирост капитала 20% часть источников описывает как действующий с 1 января 2026 года, с вариантом платить с паушальной суммы, около 4% цены продажи; другие сообщают о переносе на год, до 2027 (уведомление налогового департамента от января 2026 года, по IPS Cambodia). Считайте правило неопределённым и спросите местного консультанта, что действует на дату продажи.

Новостройка или вторичка

Большинство предложений — квартиры в башнях, проданные на этапе строительства или недавно сданные. Перечень рисков обычный, но при медленных продажах острее: задержки застройщика, расхождение между обещанной и реальной площадью, дом, который так и не набирает заполняемость, заложенную в брошюре. Вторичная квартира позволяет увидеть дом и историю платежей, но только юрист подтвердит, что strata title на эту квартиру действительно выдан.

Чек-лист проверки

• Strata title на конкретную квартиру, выданный и зарегистрированный в кадастре, а не только договор продажи.
• Титул на землю всего проекта (hard title или более слабая форма) и наличие ипотеки на неё.
• Разрешения на строительство и ввод, реальная стадия готовности.
• Иностранная квота дома: какая часть из 70% уже продана.
• Соответствие дома названным выше условиям по возрасту и удалённости от границы.
• Эксплуатационные платежи, долги и кто платит при передаче.
• Официальная стоимость для налога и кто что платит в кадастре (в одном обзоре передача занимала около 12 недель).
• Гарантированная доходность в договоре: считайте это маркетингом; см. мошенничество с недвижимостью за рубежом.

Вопросы и ответы

Можно ли купить виллу за $200 000? На своё имя иностранцу нет, потому что земля закрыта для иностранной собственности. Дома и виллы требуют отдельной структуры, которую должен объяснить местный юрист, и риск выше, чем у квартиры со strata title.

Хватит ли $50 000 в Пномпене? На небольшую квартиру во вторичном проекте в нижней части нашей оценки $1 300-1 800 за м2 — да. Цена здесь меньшая проблема: проверьте качество дома, квоту и возможность перепродажи.

Сейчас покупать или ждать? Мы не можем сказать. Найденные источники показывают падение цен и слабые продажи в начале 2026 года и более оптимистичную оценку высокого сегмента в конце 2025. Если покупаете, берите то, что можно держать годами.

Нужны ли юрист и нотариус? Нужна местная юридическая помощь, работающая на вас, а не на застройщика. См. нотариус или юрист: кто нужен за рубежом.

Вывод

За $50 000-300 000 Камбоджа продаёт иностранцу одно: квартиру со strata title на рынке, где цены падали, а продажи идут медленно. Это даёт простор для торга и много способов ошибиться: дом с исчерпанной квотой, титул, который ещё не выдан, доходность из брошюры. Сравните не меньше восьми квартир в двух-трёх домах и считайте всё как полную стоимость.

Что это значит для обычного покупателя

• Начинайте с дома и его титула, затем квартира.
• Узнайте, действует ли в этом году льгота по налогу 4%.
• Закладывайте 5-7% дополнительных расходов и правило налога при продаже, которое может измениться.
• Доходность 6-8% считайте рекламной цифрой, пока не увидите реальные договоры аренды.
• Не рассчитывайте на быструю продажу и на местную ипотеку для вашего покупателя.

О районах: лучшие районы Камбоджи. Независимый консультант на стороне покупателя поможет сравнить дома и подключить камбоджийского юриста; D.H. Realting — независимая консалтинговая компания из Варшавы.