Продажа недвижимости в Монако нерезидентом

В Монако частный продавец обычно не платит налог на прирост, а основную часть сборов за регистрацию несёт покупатель, но процесс через нотариуса, комиссию агента и резидентский статус владельца нужно продумать.

Кратко

На 7 ноября 2026 года частный продавец в Монако обычно не платит там налог на прирост капитала (так говорит консалтинговая компания для физлиц вне другого режима), регистрационный сбор и услуги нотариуса около 6% цены ложатся в основном на покупателя, а комиссия агента продавца может доходить до 5% (одно агентство). Сделкой руководит нотариус в два этапа, задаток около 10%. Наш плановый срок 2–4 месяца. Практические риски: малое число покупателей, договор с агентом и ваш собственный статус резидента. Это общая информация, не юридическая и не налоговая консультация.

Кто продаёт и как это устроено

Монако небольшой закрытый рынок: сделок с квартирами мало, покупатели в основном состоятельные иностранцы, а продажа обычно идёт через монегасское агентство. Нерезидент-владелец может продать лично или через доверенность, подписанную перед нотариусом. Перед тем как подписать договор с агентом, проверьте три вещи: размер комиссии (она обсуждается в договоре), срок эксклюзива и что получает агент, если вы найдёте покупателя сами.

Процесс пошагово

Договор с агентом и оценка. Вы согласуете диапазон цены и комиссию агента, агент готовит объявление.
Письменное предложение. Когда покупатель делает письменное предложение и вы его принимаете, к делу подключается нотариус.
Предварительный договор. Нотариус готовит предварительный договор (promesse или compromis de vente). Покупатель вносит задаток около 10% на счёт нотариуса.
Правило задатка по описанию агентств: если покупатель отказывается после согласования цены, задаток остаётся у вас; если отказываетесь вы, задаток возвращают, и вы можете заплатить штраф в размере задатка. Попросите нотариуса объяснить точные условия, включая условия вроде финансирования.
Договор купли-продажи. Акт подписывают перед нотариусом, он переводит деньги, регистрирует нового владельца и снимает ипотеку.

Одно агентство называет срок завершения от 2 недель до 2 месяцев с письменного предложения. Мы планируем 2–4 месяца, потому что документы, снятие ипотеки и доверенность занимают время.

Нужные документы

Документ о праве собственности и удостоверение личности.
Справка управляющего домом (syndic) о платежах и задолженности.
Сумма досрочного погашения ипотеки, если она есть.
Доверенность, если вы подписываете из-за границы.
Подтверждение того, как вы изначально оплатили объект, для досье нотариуса по борьбе с отмыванием денег.

Расходы

Регистрационный сбор и услуги нотариуса: около 6% цены по страницам агентств (на другом сайте 4,5–6%, до 7,5% или 10%, если структура покупки непрозрачна). Они ложатся в основном на покупателя. Один портал, по сообщениям, всё ещё показывает ставки, отменённые 1 октября 2023 года, поэтому уточните у нотариуса.
Агент: одно агентство указывает для стороны покупателя 3% плюс НДС, для стороны продавца до 5%. Стандартной ставки продавца мы не нашли, поэтому торгуйтесь.
С вашей стороны могут быть расходы на снятие ипотеки и доверенность.

Налог в двух словах

Консалтинговая компания говорит, что продажа квартиры или виллы в Монако не влечёт налога на прирост капитала, если продавец физлицо вне другого режима. Две оговорки. Гражданин Франции во многих случаях остаётся в французском режиме из-за конвенции 1963 года, а недвижимость во Франции облагается во Франции при продаже (19% плюс 17,2% социальных взносов для нерезидентов, по справке французской ассоциации). Проверьте свою ситуацию у консультанта в стране проживания; общую картину см. в обзоре налогов при продаже по странам.

Ваш статус резидента

Источника о том, влияет ли продажа вашего жилья в Монако на вид на жительство, мы не нашли. Если ваше разрешение зависит от наличия жилья в Монако, спросите монегасские власти до подписания предварительного договора, а не после.

Проверки по борьбе с отмыванием денег и вывод денег

Нотариус участвует в строгом режиме Монако по борьбе с отмыванием денег и проверяет личность и происхождение средств. Как продавца вас попросят подтвердить право собственности и то, как вы первоначально оплатили объект. После акта нотариус переводит вам деньги на названный счёт. Банки за рубежом делают свои проверки, строже для держателей российских, белорусских, казахстанских и украинских паспортов: см. проверки банков для россиян в ЕС и возврат денег после продажи. Проверенной цифры по расходам на конвертацию мы не нашли.

Иллюстративный пример

Допущения, не рыночные данные: цена продажи 5 000 000 евро, комиссия агента продавца 5% плюс НДС 20% (300 000), ипотека 1 000 000 гасится при акте, налога на прирост в Монако нет и регистрационных расходов у вас нет. Вы получаете около 3 700 000 евро до любого налога на родине и до банковских комиссий. Если вы гражданин Франции или в сделке есть французские активы, налог может применяться в другой стране.

Частые ошибки

Подписать длинный эксклюзивный договор, не согласовав комиссию.
Поздно запросить у управляющего домом справку о платежах.
Считать, что «нет налога в Монако» значит нет налога нигде.
Не учесть влияние продажи на ваш вид на жительство.
Не подготовить подтверждение того, как вы оплатили объект.
Полагаться на проценты агентств, не сверив их с нотариусом.

Чек-лист с примерными сроками

Недели 1–3: выбрать агента, согласовать комиссию и эксклюзив, собрать документ о собственности и справку о платежах.
Недели 4–10: продвижение объекта, принятие письменного предложения, подписание предварительного договора и получение задатка.
Недели 10–16: снятие ипотеки, подписание акта, выплата выручки.
После акта: проверить свой статус резидента и налог на родине.

Связанные материалы

Вопросы и ответы

Платится ли налог на прирост капитала при продаже в Монако? По словам консалтинговой компании, для продавца-физлица вне другого режима его нет; граждане Франции и недвижимость во Франции подчиняются французским правилам, поэтому проверьте свой случай.

Кто платит регистрационный сбор? В основном покупатель, около 6% цены вместе с услугами нотариуса по страницам агентств; уточните у нотариуса.

Какова комиссия агента? Одно агентство указывает для продавца до 5%, для покупателя 3% плюс НДС; она обсуждается в договоре с агентом.

Сколько длится продажа? Одно агентство называет от 2 недель до 2 месяцев с письменного предложения; мы планируем 2–4 месяца.

Можно ли продать из-за границы? Да, лично или через доверенность, подписанную перед нотариусом, с учётом требований нотариуса.

Как продать недвижимость в Монако нерезиденту: процесс, налоги и вывод денег