Как продать недвижимость в США нерезиденту: процесс, налоги и вывод денег

Кратко

На ноябрь 2026 иностранный продавец недвижимости в США сталкивается с FIRPTA: по умолчанию покупатель удерживает 15% полной цены и отправляет их в налоговую службу США, даже если ваш реальный налог намного меньше. Справка по форме 8288-B может это уменьшить, но налоговая, по сообщениям, обрабатывает её около 90 дней, поэтому подавайте до выставления. Удержание это предоплата: остаток вы возвращаете налоговой декларацией по форме 1040-NR. Тайтл-компания проверяет каждую сторону по санкционным спискам, а комиссия агентов с 17 августа 2024 года обсуждается открыто. Это общая информация, а не юридическая или налоговая консультация.

Как проходит продажа в США

Продажа в США идёт через тайтл-компанию или эскроу-агента: он держит деньги и документы, пока всё не готово, погашает ипотеку, платит налоги и сборы и затем выдаёт выручку. Ваш агент выставляет объект и ведёт переговоры; закрытие ведёт тайтл-компания или адвокат. Закрыть сделку можно, не приезжая, если подписать доверенность (это общая практика, мы не проверяли её как правило в этом раунде) или подписать документы у нотариуса или в консульстве за границей.

Тайтл-компания попросит паспорт, американский налоговый номер, если он есть, и сведения об объекте. Она также проверяет каждую сторону по санкционным спискам, что важно для продавцов из юрисдикций под санкциями (см. ниже). Общую логику для всех стран смотрите в пошаговом руководстве по продаже недвижимости за границей и в материале про вывод денег.

FIRPTA: почему удерживают 15%

FIRPTA это американское правило, по которому покупатель удерживает часть цены, если продавец иностранное лицо. Практические источники, которые мы нашли, согласны в следующем:

• По умолчанию удерживается 15% полной цены, а не вашего прироста.
• Если покупатель будет жить в объекте и цена от 300 001 до 1 000 000 долларов США, ставка 10% при условии, что покупатель даёт обязательство проживания. При цене 300 000 долларов или меньше для жилья покупателя удержания нет. Источники расходятся в том, действует ли ещё полоса 10%, поэтому проверьте.
• Удержание это предоплата, а не итоговый налог. Если реальный налог меньше, разницу возвращают.
• Форма 8288-B запрашивает у налоговой службы справку, которая снижает или снимает удержание, обычно исходя из вашего реального максимального налога. Обработка, по сообщениям, занимает около 90 дней, часто дольше.
• Если справка не пришла к закрытию, покупатель или эскроу держит полные 15% до ответа налоговой, либо удерживает их, а вы возвращаете излишек позже.

ITIN и налоговая декларация

ITIN не нужен, чтобы продать или передать недвижимость, но он нужен, чтобы подать декларацию, которой возвращается излишек удержания. Один источник сообщает, что заявку можно подавать после подписания договора продажи. Если ITIN нет к закрытию, налоговый агент, по одному из источников, может подать документы без него. Ожидание недели закрытия называют частой ошибкой.

После закрытия профессионал, который ведёт сделку, сообщает о продаже в налоговую службу по форме 1099-S. Иностранный продавец подаёт американскую декларацию (форма 1040-NR) до 15 апреля следующего года, а удержание засчитывается как кредит против налога на прирост. Сам налог зависит от вашего прироста и срока владения; про налоги в других странах и вашу страну смотрите налоги при продаже за границей по странам.

Правила штатов

Штаты добавляют свои правила, и они сильно различаются:

• Калифорния требует удержания при продаже недвижимости резидентами и нерезидентами (форма 593-E рассчитывает прирост).
• Нью-Йорк удерживает с нерезидентов с прироста, а продавец может подать форму IT-2663 и подтвердить, что налога нет.
• Нью-Джерси удерживает от 2 до 10,75% прироста.
• Во Флориде нет подоходного налога с физлиц, поэтому нет удержания с прироста на уровне штата; собственные налоги Флориды на передачу здесь не рассматриваются.

Типичный процент расходов на закрытие для иностранных продавцов мы не нашли, поэтому до принятия предложения попросите у тайтл-компании оценку для продавца.

Комиссии агентов после соглашения NAR

С 17 августа 2024 года в объявлениях на MLS, связанных с Realtor, нельзя указывать предложение вознаграждения агенту покупателя. Покупатели подписывают письменное соглашение с агентом, а вознаграждение обсуждается. Вы по-прежнему можете оплатить агента покупателя, но предложение нельзя публиковать на MLS. Один опросный источник называет среднюю общую комиссию 5,32% в 2024 году и 5,46% в 2026 году, а продавцы предлагают агентам покупателей 2–3%; это данные сайтов низкой надёжности, воспринимайте как грубые. Правила штатов различаются, поэтому проверьте в комиссии по недвижимости вашего штата.

Расчётный пример

Иллюстративная арифметика на заданных допущениях, не рыночные данные. Вы продаёте дом за 500 000 долларов, купленный за 300 000. Допустим налогооблагаемый прирост 200 000 долларов и федеральный налог 15% на него.

• Налог на прирост: 30 000 долларов.
• Удержание FIRPTA по умолчанию: 15% от 500 000, то есть 75 000 долларов.
• Излишек, который держит налоговая до подачи декларации: 45 000 долларов.

Со справкой по форме 8288-B, выданной до закрытия, удержание могло бы быть ближе к реальному налогу. Без неё вы ждёте декларацию, чтобы вернуть 45 000 долларов.

Как вывести деньги

После закрытия тайтл-компания переводит вашу чистую выручку на указанный счёт. До закрытия проверьте три вещи. Первое: реквизиты счёта должны совпадать с вашим именем и налоговым делом. Второе: банк получателя вне США должен принять входящий перевод; для паспортов стран под санкциями банки спрашивают об источнике средств и о документах продажи. Третье: проверки на американской стороне: тайтл-компании проверяют каждую сторону по списку санкций OFAC, а в ноябре 2025 года OFAC объявил штраф около 4,67 млн долларов продавцу заблокированной недвижимости. Мы не нашли ничего о конкретном этапе перевода для продавца с российским паспортом и американского правила, нацеленного на российских продавцов как таковых; практический вопрос в том, значатся ли вы или ваш контрагент в санкционных списках. Про документальный след смотрите банковские проверки для россиян в ЕС, а для денег из крипты подтверждение дохода от крипты банкам.

Частые ошибки

• Не подать заявку на справку об удержании до выставления: 75 000 долларов и больше висят в налоговой на месяцы.
• Отложить ITIN на неделю закрытия.
• Забыть про американскую декларацию, которая единственный способ вернуть излишек.
• Не учесть удержание штата в Калифорнии, Нью-Йорке или Нью-Джерси.
• Ожидать, что тайтл-компания отправит выручку до завершения санкционной проверки и налоговых бумаг.
• Не проверить, кто в цепочке, например владелец юрлица, может совпасть с санкционным списком.
• Выставить объект без оценки чистой выручки продавца.

Чек-лист и сроки

• До выставления (неделя 0–2): выберите листинг-агента и тайтл-компанию, запустите ITIN, решите вопрос с доверенностью.
• До выставления (неделя 0–4): подготовьте заявку по форме 8288-B с консультантом, знающим FIRPTA.
• После подписания договора: закрытие обычно через 30–60 дней; это наша оценка по общей практике, а не данные из источника.
• При закрытии: тайтл-компания удерживает, гасит ипотеку и переводит чистую выручку.
• После закрытия: подаётся форма 1099-S; вы подаёте форму 1040-NR до 15 апреля следующего года.

Что подтверждено, а что нет

15% по умолчанию, полоса 10% для жилья, форма 8288-B, обработка около 90 дней, 1099-S и возврат по 1040-NR согласованно описаны практическими источниками. Страницы налоговой службы мы не открывали. Не подтверждено: действует ли полоса 10%, ставка 21% для иностранных корпораций (не использована), типичные расходы на закрытие для иностранных продавцов, срок закрытия (наша оценка), практика доверенностей, этап перевода для продавцов с паспортами стран под санкциями и любые штаты кроме четырёх названных.

Вопросы и ответы

Почему удерживают 15% цены, если мой прирост меньше? FIRPTA задаёт по умолчанию ставку от полной цены, чтобы налоговая удержала часть налога с иностранного продавца. Это предоплата. Излишек возвращается по декларации или уменьшается заранее справкой по форме 8288-B.

Сколько занимает форма 8288-B? Источники называют около 90 дней, часто дольше. Подавайте до выставления. Если справка опоздала, покупатель или эскроу может держать полные 15% до ответа налоговой.

Нужен ли ITIN, чтобы продать? Нет. Он не нужен для продажи или передачи, но нужен, чтобы подать декларацию, возвращающую излишек удержания. Начните оформление заранее.

Кто платит агенту после соглашения NAR? Покупатели договариваются с агентами, а предложение продавца о вознаграждении больше не может быть на MLS Realtor. Вы всё равно можете согласиться оплатить агента покупателя. Проверьте правила штата.

Может ли продавец с российским паспортом вывести выручку? Американского правила, нацеленного на российских продавцов как таковых, мы не нашли. Тайтл-компания проверяет стороны по санкционным спискам, а банки спрашивают об источнике средств, поэтому подготовьте документы и убедитесь, что банк получателя примет перевод.