Самострой и нет разрешений: как проверить дом за границей

Вилла с террасой, пристроенной позже, квартира с мансардой, переделанной в спальню, апартаменты, которые сдают туристам без лицензии: на многих рынках это обычное дело, и покупатель получает проблему вместе с ключами. Разбираем, в чём риск, как найти его до оплаты и к чему он может привести.

Чего боятся покупатели

Покупатели боятся трёх вещей: что власти потребуют снести часть здания или наложат штраф, что потом нельзя будет продать объект или взять ипотеку и что за нормальной записью в реестре скрывается дом, который так и не был законно завершён. Страх оправдан на одних рынках и преувеличен на других, а всё зависит от того, чего именно не хватает.

В чём реальный риск

Часто смешивают три разные ситуации.

• Строительство без разрешения или сверх разрешения (лишний этаж, увеличенная площадь, закрытая терраса). Это административное нарушение; в зависимости от страны и возраста постройки её можно легализовать, оштрафовать, она может быть защищена сроком давности или подлежать сносу.
• Законное здание без финальных документов (нет акта ввода в эксплуатацию или свидетельства о пригодности для проживания). Это часто блокирует договоры с коммунальными службами, ипотеку и регистрацию, хотя сама постройка не незаконна.
• Нелегальное использование, например посуточная сдача без нужной туристической лицензии или использование коммерческого помещения как жилья. С домом всё в порядке, с использованием нет.

Что защищено, а что нет: чистая запись в земельном реестре не всегда доказывает, что здание соответствует разрешению. В ряде систем реестр фиксирует собственность, а соответствие здания разрешениям проверяет другой орган (муниципалитет или кадастр). Не считайте выписку из реестра исчерпывающим доказательством.

Как это устроено по странам

Испания. Новое здание вносится в реестр декларацией о новом строительстве (declaración de obra nueva), для которой обычно нужны лицензия на строительство, акт архитектора об окончании работ и, если требует региональный закон, лицензия первого заселения (licencia de primera ocupación). Старые здания можно регистрировать по давности по государственным правилам, но детали различаются по регионам. Cédula de habitabilidad или её аналог в некоторых регионах запрашивают для договоров с коммунальными службами и продажи. Всегда берите nota simple из реестра и сверяйте зарегистрированную и фактическую площадь. См. чек-лист вторичной недвижимости в Испании.

Италия. Итальянская практика разделяет две проверки: conformità urbanistica (здание соответствует разрешениям) и conformità catastale (кадастровый план соответствует реальности). Они независимы: объект может быть обновлён в кадастре и при этом нарушать градостроительные нормы. По сообщениям о судебной практике отсутствие заявления о кадастровом соответствии в договоре служит основанием недействительности. Прошлые амнистии (condono) и последующие процедуры sanatoria должны быть указаны в договоре. Попросите нотариуса и геометра подтвердить обе проверки. См. чек-лист вторичной недвижимости в Италии.

Португалия. Licença de utilização подтверждает, что здание можно использовать по заявленному назначению. Упрощения 2023-2024 годов, по сообщениям, изменили то, нужно ли предъявлять её при сделке, и сообщалось о дальнейшем изменении в конце 2026 года, поэтому спросите нотариуса, что требуется сейчас. Обязательно сверьте caderneta predial с реестром (certidão predial) и убедитесь, что площадь и назначение совпадают. См. чек-лист вторичной недвижимости в Португалии.

Греция. Закон 4495/2017 создал режим легализации самовольных построек и изменений назначения: с декларациями, штрафами и работой инженера; сроки неоднократно продлевались и, по сообщениям, для ряда процедур идут до конца 2026 года, а Building Identity для самой старой категории — до 2028 года. Продавцу объекта без разрешений обычно нужен инженер, подтверждающий правовой статус до продажи. См. чек-лист вторичной недвижимости в Греции.

Кипр. Самая известная проблема — титульные документы (title deeds): покупатели заплатили застройщику, но не смогли оформить титул, потому что земля была в залоге или не хватало разрешений. По сообщениям, закон 110(I)/2025 создал новую систему для таких случаев, а с февраля 2026 года сообщалось об административных штрафах для продавцов и банков-залогодержателей. Всегда проверяйте, можно ли выдать title deeds и нет ли банковского обременения на участок. См. чек-лист вторичной недвижимости на Кипре.

Болгария. Ключевой документ для нового дома — Акт 16 (разрешение на ввод и использование); более ранние стадии, Акт 14 и Акт 15, описывают черновую коробку или готовое здание без окончательной приёмки. Дом без Акта 16 сложно подключить к коммуникациям и продать. См. чек-лист вторичной недвижимости в Болгарии.

Турция. Каждому завершённому зданию нужно разрешение на эксплуатацию (iskan, yapı kullanma izin belgesi), прежде чем в нём законно жить и подключать постоянные коммуникации. Проверьте, что title deed (tapu) соответствует реальному объекту и что iskan выдан, особенно при покупке у застройщика.

Черногория. Множество зданий построено без разрешений. По сообщениям, новый закон о легализации вступил в силу 1 августа 2025 года, а риелторы пишут, что рассмотрение идёт медленно и решена лишь небольшая часть множества заявок. Здание в процессе легализации — не то же самое, что легализованное здание. См. чек-лист вторичной недвижимости в Черногории.

Последствия

• Финансирование: банки обычно кредитуют только объекты с чистым титулом и действующими разрешениями; незаконная пристройка может уменьшить кредит или заблокировать его.
• Продажа: следующий покупатель, его банк и нотариус потребуют те же документы. Проблема возвращается к вам в виде сниженной цены или сорвавшейся сделки.
• Санкции: штрафы, предписания вернуть прежнее состояние, в тяжёлых случаях снос за счёт владельца. Реальный риск зависит от давности работ, зоны (охраняемые и прибрежные территории строже) и местной практики контроля.
• Страхование и коммуникации: некоторые страховщики и коммунальные компании требуют документы о вводе в эксплуатацию.
• Аренда: туристическое использование без лицензии грозит штрафами и удалением с платформ. См. краткосрочная и долгосрочная аренда.

Чек-лист проверки

• Получите выписку из реестра и сравните зарегистрированную площадь, этажность и назначение с реальным зданием и объявлением.
• Запросите разрешение на строительство, документ об окончании работ и акт о вводе в эксплуатацию или свидетельство о пригодности для проживания.
• Запросите кадастровую или градостроительную справку и сведения о нерешённых предписаниях, штрафах и делах о легализации в муниципалитете.
• Пусть местный специалист (архитектор, инженер, геометр) сравнит чертежи разрешения с домом на месте. См. техническая экспертиза перед покупкой недвижимости за рубежом.
• Проверьте лицензию на туристическое или коммерческое использование, если оно входит в цену.
• Включите в договор условие о передаче недостающих документов с удержанием части цены до их получения.
• Узнайте о сообществе собственников: долги по взносам и несогласованные изменения общего имущества.
• Не принимайте устных заверений вроде «всё в порядке, у нас так принято». См. также двойные продажи и скрытые долги и как проверить застройщика.

Когда подключать юриста или нотариуса

Привлекайте независимого юриста до внесения резервационного платежа, если документы неполные, здание достраивалось или вы покупаете дом, руины или участок. О земле и руинах: покупка земли за рубежом: участки, зонирование и разрешения. О выборе специалиста: нотариус или юрист: кто нужен за рубежом. Официальная информация о системах недвижимости в ЕС есть на портале e-Justice.

FAQ

Можно ли легализовать незаконную пристройку? Во многих странах да, на условиях и за плату или штраф, но не всегда. Легализация зависит от зоны, даты работ и соблюдения норм безопасности. Спросите местного специалиста до подписания.

Доказывает ли выписка из реестра, что здание законное? Само по себе нет. Она показывает собственность и зарегистрированные данные, а соответствие разрешениям проверяют в муниципалитете или кадастре.

Кто платит за легализацию? Это предмет переговоров. Обычно лучше, чтобы продавец легализовал до сделки, либо цена снижается, а часть денег удерживается до завершения.

Могут ли снести здание через годы после постройки? В одних странах срок для принудительных мер истекает, в других нет, а охраняемые зоны оцениваются строже. Это вопрос к местному юристу.

Безопасна ли новостройка? Не автоматически. Проверьте разрешение, акт о вводе и застройщика. См. приёмка новой квартиры.

Как мы помогаем

Мы — трёхъязычная платформа: подбираем объекты и координируем независимых местных юристов и технических специалистов, которые проверяют разрешения и реестры по вашему конкретному объекту. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; правила различаются по странам и регионам, поэтому уточняйте актуальные требования у своего юриста и в компетентных органах.