NIF, Certidão Permanente и подписанный CPCV — не формальности, а то, что делает сделку в Португалии безопасной. Восемь проверок перед оплатой.
Сделка в Португалии строится на конкретном наборе документов и конкретной последовательности шагов: сначала налоговый номер, потом банковский счёт; сначала предварительный договор, потом задаток; сначала проверка обременений, потом подпись чего-либо обязывающего. Не страна сама по себе, а пропущенный шаг превращает простую сделку в проблему.
Ниже — пошаговый чек-лист покупки недвижимости в Португалии. Проходите его независимо от того, покупаете вы у частного продавца или у застройщика.
Коротко, что проверить:
- свой NIF и счёт в португальском банке
- выписку из реестра недвижимости и налоговую запись
- лицензию на использование
- обременения или ипотеку на объекте
- предварительный договор и задаток
- независимое юридическое сопровождение
- оформление у нотариуса или через Casa Pronta
- итоговую регистрацию
1. Сначала получите NIF и откройте счёт
NIF (Número de Identificação Fiscal) — это налоговый номер Португалии, и он нужен до того, как вы сможете подписать предварительный договор, открыть банковский счёт или заплатить любой португальский налог. Нерезидентам ЕС для его получения обычно нужен налоговый представитель в Португалии. Также заранее откройте местный счёт — большинство задатков и итоговый платёж на сделке проходят через португальский банк.
2. Запросите Certidão Permanente и Caderneta Predial
Certidão Permanente — это актуальная выписка из земельного реестра: она показывает зарегистрированного собственника, ипотеки, аресты и другие обременения. Caderneta Predial — налоговая запись объекта: подтверждает налоговую стоимость (VPT), зарегистрированную площадь и налоговый (матрикулярный) номер. Получайте оба документа напрямую, а не полагайтесь на копии от продавца, и сверьте данные с реальным объектом, который вы смотрите.
3. Проверьте Licença de Utilização
Лицензия на использование подтверждает, что объект законно разрешён для проживания и что зарегистрированная планировка соответствует фактически построенному. У старых объектов нередко встречаются нелегализованные пристройки или планировка, которая больше не совпадает с документами, — это частый источник споров уже после сделки, а не до неё.
4. Проверьте обременения и ипотеку (ónus e encargos)
В Certidão Permanente также перечислены зарегистрированные обременения на объект: действующая ипотека, арест, право прохода. Уточните, как именно и когда существующая ипотека будет снята до или в момент сделки, и зафиксируйте это письменно, а не полагайтесь на устные заверения продавца.
5. Подпишите CPCV и чётко определите условия задатка
Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV) — предварительный договор, предшествующий итоговому акту купли-продажи. В нём фиксируются цена, срок завершения сделки и задаток (sinal) — обычно 10–30% цены. Убедитесь, что в договоре чётко прописано, что происходит с задатком, если одна из сторон не завершит сделку: португальская практика по удержанию и двойному возврату задатка специфична, и стоит попросить юриста подтвердить условия письменно.
6. Наймите независимого юриста
Используйте юриста, который работает на вас, а не рекомендованного продавцом или застройщиком без вашей собственной проверки. Он должен изучить Certidão Permanente, Caderneta Predial, лицензию и CPCV до того, как вы что-либо подпишете, и уточнить, есть ли у объекта или района ограничения по Alojamento Local, если доход от краткосрочной аренды входит в ваши планы.
7. Оформите сделку у нотариуса или через Casa Pronta и заложите налоги
Оформление проходит у нотариуса или через более быструю услугу «одного окна» Casa Pronta. IMT (налог на переход права) и Imposto do Selo (гербовый сбор, обычно 0,8% от цены) уплачиваются до или в момент подписания — как нерезидент, заранее уточните актуальную ставку IMT, а не полагайтесь на устаревшие таблицы ставок. Подготовьте подтверждение средств и будьте готовы к тому, что платёж пройдёт через ваш португальский счёт.
8. Убедитесь в итоговой регистрации
Сам акт купли-продажи — ещё не конец процесса. Убедитесь, что Conservatória do Registo Predial зарегистрировала право собственности на ваше имя и что Caderneta Predial обновлена с указанием нового владельца — обычно это делается в рамках Casa Pronta, но стоит проверить, а не считать само собой разумеющимся.
Частые вопросы
Нужен ли NIF до покупки? Да — он нужен, чтобы подписать предварительный договор, открыть счёт или заплатить любой налог в Португалии. Какой размер задатка по предварительному договору? Обычно 10–30% цены, но точную сумму и условия удержания нужно прописать в самом CPCV. Можно ли оформить сделку без юриста? Можно, но независимый юрист — стандартная защита от скрытых обременений, проблем с лицензией и условий CPCV, выгодных другой стороне. Какие налоги платятся при оформлении? IMT (включая актуальную ставку для нерезидентов, если применимо) и гербовый сбор уплачиваются до или в момент подписания; закладывайте оба в общий бюджет, а не только цену покупки. Акт купли-продажи — это финальный шаг? Нет — после этого нужно убедиться, что право зарегистрировано на ваше имя в Conservatória do Registo Predial.
Как мы помогаем
Проходим этот чек-лист вместе с вами, привлекаем независимого португальского юриста для правовой проверки и следим за правильным порядком шагов: NIF, счёт, платежи. Только информация, не юридическая или налоговая консультация — уточняйте актуальные ставки и требования у лицензированного португальского юриста до того, как вложите средства.