Золотой визы в Испании больше нет, а налоги сильно различаются по регионам. Пять реальных рисков, которые стоит учесть перед покупкой, и как их снизить.
Испания остаётся одним из самых ликвидных рынков недвижимости Европы: устоявшиеся правовые механизмы, огромная база иностранных покупателей и широкий выбор — от городских квартир до вилл на побережье. Но за последние два года правила заметно изменились, и план, построенный на устаревших предположениях, может обойтись в реальные деньги. Вот пять рисков, которые стоит учесть перед покупкой, и как каждый из них снизить.
1. Маршрута «золотой визы» больше нет
Испания полностью отменила программу «золотой визы» — не только маршрут через недвижимость — законом Organic Law 1/2025, вступившим в силу 3 апреля 2025 года. Покупка недвижимости в Испании сама по себе больше не даёт пути к резидентству: заявки, поданные до дедлайна, сохраняют права, но тем, кто покупает сейчас, для резидентства нужен другой маршрут — например, виза без права на работу (non-lucrative) или разрешение на работу/самозанятость.
Как снизить риск. Разделяйте решение о покупке и решение о резидентстве. Если для вас важно жить в Испании, заранее уточните, на какую именно визовую категорию вы реально претендуете, а не полагайтесь на то, что само владение недвижимостью откроет дверь.
2. Налог на покупку сильно различается по регионам
Налог на переход права (ITP) при покупке вторички устанавливает каждый автономный регион самостоятельно, единой федеральной ставки нет: около 6% в Мадриде, 7% в Андалусии, 6,5% на Канарах, порядка 9–10% в Валенсии и Каталонии, и прогрессивная шкала до чуть выше 10% на Балеарах. При покупке новостройки вместо ITP платится НДС плюс гербовый сбор. Бюджет, посчитанный по ставке не того региона, может разойтись с реальностью на несколько процентных пунктов от цены.
Как снизить риск. Уточняйте точную региональную ставку для конкретного муниципалитета и типа объекта до того, как зафиксируете бюджет, а не после того, как найдёте объект — одна и та же цена в разных регионах может означать заметно разную итоговую стоимость.
3. Налог для нерезидентов платится независимо от сдачи в аренду
Нерезиденты платят испанский подоходный налог (IRNR) даже за пустующий объект: Испания вменяет условный доход от аренды исходя из кадастровой стоимости и облагает его ежегодно — 19% для резидентов ЕС/ЕЭЗ и 24% для всех остальных. Если объект всё же сдаётся, реальный арендный доход облагается отдельно, и нерезиденты за пределами ЕС не могут вычитать расходы так, как это делают резиденты ЕС. Плюс независимо от этого действует ежегодный местный налог на недвижимость (IBI).
Как снизить риск. Закладывайте эти платежи в бюджет содержания с первого дня, а не как сюрприз во время подачи декларации, и заранее уточните свой налоговый статус и то, как он влияет на ставку и вычеты.
4. В части регионов ограничивают ставку аренды
По национальному закону о жилье муниципалитеты с быстро растущей или высокой относительно местных доходов арендой могут получить статус «напряжённой зоны» (área tensionada), где официальный индекс цен ограничивает ставку по новым договорам для собственников, владеющих пятью и более объектами. Каталония применяет это наиболее жёстко: статус присвоен примерно 140 муниципалитетам, где живёт большая часть населения региона, а правила к 2026 году ужесточились ещё больше.
Как снизить риск. Если план строится на рыночной доходности от аренды, проверьте, не присвоен ли конкретному муниципалитету статус напряжённой зоны и что это значит для объекта, прежде чем полагаться на рекламные прогнозы доходности.
5. Не каждый выставленный на продажу объект полностью легален
Особенно на части побережья и в сельской местности встречаются объекты, построенные без полного разрешения на строительство, — на них могут действовать ограничения на регистрацию, реконструкцию или перепродажу до урегулирования статуса, а сам процесс урегулирования не гарантированно завершается успешно. Красивые фото объявления и приятный продавец не подтверждают легальность постройки.
Как снизить риск. Прежде чем обязываться, убедитесь, что у объекта есть действующая licencia de primera ocupación (разрешение на заселение) или, для старых построек, cédula de habitabilidad, и что он корректно зарегистрирован — это должен проверить независимый юрист как рутинный, а не опциональный шаг.
Частые вопросы
Стоит ли инвестировать в Испанию без золотой визы? Для покупателей, чья цель — чистая инвестиция или второй дом, а не резидентство, да: налоговые и правовые изменения касаются планирования, а не самого рынка недвижимости. Все ли регионы облагают покупателей одинаково? Нет — налог на покупку, а в ряде случаев и правила аренды, заметно различаются по автономным регионам и даже по муниципалитетам. Плачу ли я налог за объект, который никогда не сдаю? Да — Испания облагает нерезидентов вменённым доходом от несданного объекта, плюс ежегодный IBI. Всегда ли можно сдавать по рыночной ставке? Нет, в зонах со статусом «напряжённых» индекс цен может ограничивать ставку для крупных собственников по новым договорам. Как понять, что объект построен легально? Проверить наличие действующего разрешения на заселение или сертификата пригодности для проживания и подтвердить регистрацию с независимым юристом перед подписанием.
Как мы помогаем
Мы просчитываем реальную налоговую нагрузку и правовой статус конкретного объекта в Испании до того, как вы обязуетесь, и связываем с местными юристами, которые проверяют легальность постройки, статус в реестре и правила аренды в зоне. Только информация, не юридическая или налоговая консультация — правила различаются по регионам и меняются; уточняйте актуальные детали для вашей ситуации у квалифицированного специалиста.