Недвижимость на Мальте: как купить иностранцу

Мальта это англоязычный остров ЕС с небольшим и тесным рынком недвижимости. Гражданам стран вне ЕС покупать можно, но по правилам, которые зависят от места объекта и от того, гражданин ли покупатель ЕС. Здесь изложено то, что мы смогли подтвердить в октябре 2026 года. Текст носит справочный характер и не является юридической или налоговой консультацией.

Рынок в цифрах

Национальное статистическое управление Мальты сообщило, что индекс цен на жилую недвижимость в первом квартале 2026 года составил 104,19, что на 6,7% выше, чем годом ранее, и на 1,8% выше, чем в предыдущем квартале; квартиры подорожали на 6,9%, мезонеты на 5,3% (по данным мальтийских деловых СМИ). См. нашу новость. Земли мало, рынок небольшой, цены отражают ограниченное предложение, а выгодность сделки сильно зависит от конкретного района. Сравнение со странами: цены за м² по странам.

Кто может купить

• Граждане ЕС: свободно покупают жильё, в котором будут жить. Мальта сохранила правило: гражданину ЕС, который не прожил на Мальте пять лет подряд, разрешение нужно только для второго жилья. Уточните у нотариуса, что применимо к вам.
• Граждане стран вне ЕС: для покупки вне особых зон (Special Designated Areas) нужно разрешение AIP (Acquisition of Immovable Property). Сбор за разрешение составляет 233 EUR независимо от цены, а ведомство стремится выдать его примерно за 35 дней после подачи полного пакета. Гражданам третьих стран со статусом долгосрочного резидента, как сообщается, предоставляется режим резидентов. Официальная информация на сайте Налоговой и таможенной администрации Мальты.
• Минимальная стоимость. Разрешение возможно, только если цена выше порога, который ежегодно корректируется по индексу цен на недвижимость. В одном официальном обзоре по правовому акту 2024 года назывались 174 274 EUR для квартиры или мезонета и 300 619 EUR для любого другого объекта; цифры на 2026 год подтвердить мы не смогли, а один коммерческий источник пишет, что на 2026 год они выросли ещё на 6,7%. Попросите у нотариуса актуальную цифру письменно.
• Условия. Объект, купленный по разрешению AIP, должен быть вашим жильём и, по обзорам, не может сдаваться третьим лицам или делиться на несколько жилищ. Копию окончательного акта нужно направить в отдел разрешений.
• Особые зоны (SDA). В этих специально определённых комплексах, таких как Portomaso, Tigne Point и другие, покупать могут граждане любой страны без разрешения AIP, и сдача разрешена. В сообщениях упоминаются около двух десятков зон; актуальный перечень проверьте для проекта, который вы рассматриваете.

Пошаговый процесс

• Определите, покупаете вы в зоне SDA или вне её и нужно ли разрешение AIP.
• Поиск через лицензированных агентов. Мальтийские агенты часто работают на продавца и берут комиссию с него.
• Предложение и подписание предварительного договора (konvenju) у нотариуса или в частном порядке, обычно с задатком около 10% и сроком окончательного акта. В случае AIP сделайте его зависимым от разрешения.
• Ваш нотариус проверяет право собственности примерно за 30 лет и обременения, разрешения на строительство и статус здания.
• Получение разрешения AIP, если оно нужно.
• Подписание окончательного акта у нотариуса, оплата остатка и гербового сбора, регистрация.
• Получение ключей и переоформление коммунальных услуг.

Документы

• Паспорт и мальтийский налоговый номер, который обычно оформляют через нотариуса.
• Подтверждение происхождения средств и банковские выписки для проверок нотариуса по противодействию отмыванию денег.
• Для разрешения AIP: предварительный договор, копии паспорта и декларация о проживании и другой недвижимости.
• Иностранные документы могут требовать апостиль, см. апостиль и легализация. Большинство принимают на английском.
• Доверенность распространена, если вы не можете приехать, см. доверенность на покупку недвижимости за рубежом.

Расходы и налоги

• Гербовый сбор. Стандартная ставка 5% от цены: 1% при подписании предварительного договора, остальное при окончательном акте. Сообщается, что с конца октября 2025 года покупатель первого жилья, который будет в нём жить, платит стандартную ставку только с суммы свыше первых 200 000 EUR, а в зонах городской охраны ставка ниже; подтвердите эти льготы и доступны ли они вам как покупателю вне ЕС.
• Услуги нотариуса, по сообщениям, составляют примерно от 1% до 3% цены плюс несколько сотен евро за поиск и регистрацию и экспертиза здания, если нужна.
• Комиссию агента обычно платит продавец.
• Продавец платит налог на передачу недвижимости, по сообщениям 8% от цены по умолчанию (для давних продаж возможна другая ставка); это важно при перепродаже. См. полная стоимость владения за рубежом.
• Ежегодного налога на жильё для владельцев по вторичным источникам мы не нашли, но проверьте земельную ренту и взносы за обслуживание в квартирах.
• Доход от аренды: сообщается о необязательном итоговом налоге 15% на валовую арендную плату; проверьте до того, как на это опираться. См. налог на аренду за рубежом по странам.

Варианты вида на жительство

Программа постоянного проживания Malta Permanent Residence Programme (MPRP) ведётся агентством Residency Malta, см. residencymalta.gov.mt. По поправкам 2025 года (Legal Notice 146 of 2025) в изложении юридических и консалтинговых фирм основной заявитель покупает квалифицирующее жильё не менее чем за 375 000 EUR или арендует его не менее чем за 14 000 EUR в год, держит его пять лет, вносит правительственный взнос 37 000 EUR, административный сбор 60 000 EUR и пожертвование 2000 EUR и подтверждает активы в 500 000 EUR (включая 150 000 EUR ликвидных) или 650 000 EUR (включая 75 000 EUR). За взрослых иждивенцев платят дополнительно, а проверка, по сообщениям, занимает примерно от трёх до семи месяцев. Сборы и пороги неоднократно менялись, поэтому берите цифры в агентстве и у уполномоченного агента. Это постоянное проживание, а не гражданство, и само по себе оно не даёт свободы передвижения в ЕС. Контекст: ВНЖ и гражданство за инвестиции.

Одна лишь покупка по AIP права проживания на Мальте не даёт.

Аренда и доходность

Правила сдачи зависят от пути покупки. Жильё, купленное по разрешению AIP, нельзя сдавать третьим лицам, а жильё в зонах SDA и жильё граждан ЕС можно, с учётом мальтийских правил регистрации и налогообложения аренды. Для краткосрочной аренды нужна лицензия. Надёжной средней доходности для Мальты мы подтвердить не смогли, поэтому цифры от продавцов считайте непроверенными, см. доходность аренды по странам.

Практика для русскоязычных покупателей, живущих в ЕС

Договоры и работа нотариуса идут на английском, что убирает этап перевода, но не проверки. Мальтийские банки и нотариусы применяют строгие проверки по противодействию отмыванию денег и санкционный скрининг, поэтому подготовьте паспорт, карту резидента, подтверждение адреса, налоговый номер и документы, показывающие происхождение средств, см. проверки банков для граждан России в ЕС и документы из России и СНГ. Платите со счёта на своё имя, полно отвечайте на вопросы комплаенса и не работайте с посредником, предлагающим их обойти. Русскоязычные агенты и юристы есть, но проверяйте лицензии, см. как выбрать русскоязычного агента.

Риски и проверка

• Право собственности и разрешения: старые здания, недостроенные комплексы и самовольные пристройки известные проблемы; нотариус и архитектор должны проверить разрешения на строительство.
• Покупка на этапе строительства: проверьте застройщика, банковскую гарантию и срок сдачи, см. как проверить застройщика.
• Строительный шум и соседние стройки в плотных районах.
• Ограничения при перепродаже объектов AIP и узкий круг возможных покупателей.
• Изменения схемы и сборов MPRP: не покупайте только ради программы.

Используйте наш чек-лист перед покупкой.

FAQ

Могут ли граждане стран вне ЕС покупать недвижимость на Мальте? Да. Вне зон SDA нужно разрешение AIP, а цена должна превышать ежегодно корректируемый минимум.

Что такое SDA? Особая зона, где покупать без разрешения AIP могут граждане любой страны и где разрешена сдача.

Каков гербовый сбор? Стандартная ставка 5%: 1% при предварительном договоре, остальное при акте, с льготами для некоторых покупателей.

Можно ли сдавать жильё, купленное по AIP? По обзорам, нет. В зоне SDA или как покупатель из ЕС можно, в рамках правил аренды.

Даёт ли покупка вид на жительство? Сама по себе нет. MPRP требует квалифицирующее жильё, несколько сборов и подтверждение активов.

Где официальные правила? В Налоговой и таможенной администрации Мальты и Residency Malta.

Как мы помогаем

Мы трёхъязычная платформа (английский, русский, польский): подбираем объекты и координируем работу независимых местных юристов и налоговых консультантов. Текст носит справочный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Правила меняются, поэтому проверяйте их в ведомствах и у своего консультанта до действий. См. также обзор стран.